楼市空心化威胁地方偿债前景

杭州楼市全面进入下降通道。

9月21日，杭州透明售房网统计该市可售商品房达70183套，以目前的销售水平计，预计消化这批存量房源要超过19个月时间。

上周，杭州仅成交住宅554套，环比下滑10.5%，多个楼盘连续数周零成交。9月15日杭州“海运国际大厦”楼盘甚至出现505套退房大单，市值12.9亿元。

杭州土地市场亦冰冷刺骨，截至9月22日仅转让36.3亩远郊商业用地，而宅地市场再度停摆，没有任何成交记录。这对杭州的土地财政提出了严峻挑战。

杭州市人大常委会8月30日审议的市本级预算执行情况审计报告显示，截至2010年底，杭州市以土地出让收入作为偿债来源的政府负债，占地方政府性债务余额达81.73%，远高于全国23.8%的水平。

这份审计报告披露，杭州个别区县政府性债务偿债率突破预警指标，最高的已达62%。

现有存量房可供20万人居住

截至9月21日，杭州透明售房网显示可售商品房达70183套，其中住宅49143套。未来几个月，杭州市场上的拟开盘数量还有很多，将有更多房源面临积压。

杭州楼盘销售市场持续低迷。本报从杭州市统计局获悉，前8个月杭州新建商品房销售面积452.5万平方米，比去年同期下降11.4%，环比下降8.9个百分点。最近三个月，成交面积“三连降”。

而最近新开的8个住宅楼盘，房源总量2316套，累计成交522套，成交率仅为23%。9月12日~18日，杭州共成交住宅554套，环比下滑10.5%；预定252套，环比下降50%。

“杭州的存量房已相当于一座小型城市的规模了。”星浩资本资深品牌经理陈贤锋指出，这些存量房的可售面积超过800万平方米，根据杭州户均人口2.59人计算，每套房子给一户家庭居住，现有存量房可供20万人居住。

陈贤锋分析，上半年杭城住宅销售额为332.4亿元，按照成交面积196.6万平方米计算，均价为16907元/平方米。而800万平方米的可售房源，加上下半年预测还有400万平方米住宅供应市场，保守估计积压的销售回款超过2000亿。

而据杭州透明售房网公开信息，杭州楼市三巨头绿城、滨江、万科三家现有存房6183套，总可售面积达80.04万平方米。按最近一个月的成交均价计算，沉淀资金就达230亿元。

巨额资金无法快速回笼，已成为开发商的隐忧。据上市公司半年报，杭州滨江集团(002244,股吧)经营活动产生的现金流同比下降21.66%，广宇集团(002133,股吧)下降162.82%，而莱茵置业(000558,股吧)更是高达709.81%。

背在房企身上的债像雪球一样越滚越大。绿城集团中报显示，截至6月30日，绿城房产销售额201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%，负债率高达160.2%。而在杭州开发多个项目的万科（000002.SZ）资产负债率达62.4%，保利地产(600048,股吧)（600048.SH）达69.4%。

为了减轻运营压力，杭州保利湾天地和世茂首府两楼盘近日率先“深度降价”，降幅达30%以上，成交均价、降幅均创2008年以来的新低。

“这些楼盘大幅降价并不是孤立的，而是整个楼市走势的反映。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，在经历了一系列的调控后，整个房地产行业进入了下行阶段。

政府偿债前景堪忧

杭州楼市危机已传导至土地市场。

今年1~6月，杭州（包括主城区、余杭和萧山）共成功出让土地107宗，约4490亩，另外有5宗地块流拍。107宗土地成交金额为279.7763亿元，同比下降30.7%。主城区卖土收入91.6亿元，创下了近5年来的新低，同比下降62%。

2009年，杭州土地出让金达1200亿元，为全国城市第一。2010年，该市本级政府性基金收入计划585亿元，其中卖地收入高达550亿元。

在土地收入锐减的背后，杭州超过八成的政府债务偿还必须依赖土地收入。

杭州市人大常委会8月30日审议的市本级预算执行情况审计报告显示，截至2010年底，杭州13个区、县（市）地方政府性债务余额总计960.96亿元。

其中，政府负有偿还责任的债务达836.84亿元，占87.08%，远高于全国62.62%的总体比例；而明确以土地出让收入作为偿债来源的达683.93亿元，占81.73%，远高于全国23.8%的水平。

这份审计报告披露，个别区、县（市）政府性债务偿债率突破预警指标，个别地区政府性债务偿债率突破预警指标，最高的已达62%。

而受房地产市场调控影响，导致地方政府土地出让收入大幅下降。2011年杭州市本级土地出让金预算收入为550亿元，比2010年减少370多亿元，降幅达40%。

据中国指数研究院8月土地市场报告，8月杭州土地出让平均溢价率仅为1%，较7月下降21%。

(作者：费常泰 蒋慧燕)