沪房屋征收补偿 “数砖头加套型保底”成核心政策

自昨日起至9月27日，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》(以下简称 《实施细则 (草案)》)公开征求社会意见。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》，采纳近年来试点实施的“数砖头加套型保底”政策，作为房屋征收补偿标准的核心政策，明确了各种不同类型房屋的补偿、补贴计算标准。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》及背景情况介绍已在 “中国上海”门户网站(www.shanghai.gov.cn)、“上海政府法制信息网”(www.shanghailaw.gov.cn)和“东方网”(www.eastday.com)上公布。市民和单位可以将书面意见直接寄送上海市人民政府法制办公室城建法规处，也可以发送电子邮件。征求意见截止日期为2011年9月27日。

坚持实行“两轮征询”

《实施细则(草案)》明确：只有为了公共利益的需要，方可实施房屋征收工作。

《实施细则(草案)》规定，旧城区改建房屋征收仍继续坚持“两轮征询”程序：房屋征收范围确定后，房屋征收中心应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建；因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收中心应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区 (县)人民政府规定，但不得低于80%。

同时，《实施细则(草案)》还规定，房屋征收中心应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。此外，分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布；区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

严禁断水断电暴力拆迁

征收活动不仅涉及政府相关部门及实施单位，还涉及被征收人、公有房屋承租人。因此，《实施细则(草案)》对征收活动中的相关行为进行了严格规范，确保征收活动的平稳有序推进。

《实施细则(草案)》明确，房屋征收事务所接受房屋征收中心的委托和监督，不得以营利为目的。房屋征收中心对房屋征收事务所的行为承担法律责任。各相关部门应按照规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

此外，还明确规定了七种在房屋征收范围确定后不得实施的行为。根据规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为：新建、扩建和改建房屋及其附属物；改变房屋和土地用途；建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；房屋转让、析产、分割、赠与；新增、变更工商营业登记；迁入户口或分户；其他不当增加补偿费用的行为。违反规定实施上述行为的，不予补偿。

《实施细则(草案)》还明确，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

危棚简屋增套型面积补贴

《实施细则(草案)》的大部分篇幅都着力于征收补偿的内容，并对各类房屋的补偿标准作了详细的规定。补偿草案将采取 “数砖头加套型保底”政策，即居住房屋的拆迁补偿安置以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴主要是针对缺乏煤卫设施的住户。而对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，纳入住房保障解决。

《实施细则(草案)》明确，被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但有特别规定的除外。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收中心在征收范围内公布。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额中增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区(县)人民政府制定。

对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收中心应当给予奖励，具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。

　居住困难户优先购经适房

《实施细则(草案)》明确，按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。其中的折算单价由区(县)人民政府发布。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。经认定符合条件的居住困难户及其人数将在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区(县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。如果对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

征收程序是规范政府行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。此次新制订的《实施细则(草案)》对房屋征收程序进行了强调和细化。

征收补偿方案应征求公众意见；对旧城区改建的征收补偿方案，区(县)人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

房屋征收决定作出前，房屋征收中心应当会同区(县)相关部门、街道(乡镇)，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经本区(县)人民政府常务会议讨论决定。被征收人、公有房屋承租人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

房屋虚假评估将追究刑责

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收中心通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收中心或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。(庄键)