上海二手市场无起色 卖家还能“Hold”多久？

传统“金九”加中秋短假，新建商品住房市场并不火热，同时连二手房市场，也未如往年般引发购房者的入市热情。

心理价差致交投冷淡

据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下300余门店的抽样调查显示，9月1日至12日，浦东塘桥、长宁中山公园、松江新城等板块，二手房买卖交易的带看、成交量均比8月同期有1成左右的下滑；业主挂牌价格也普遍有4%-5%的议价空间。

“长宁中山公园板块9月的二手房买卖交易带看、成交比8月同期减少近两成，已无往年金九期间的看购高峰。”21世纪不动产上海锐丰中山公园店经理孙明航告诉笔者。在中秋节期间，由于计划出游、家人团聚等因素影响，前来门店咨询的客户也少于平常。

而在松江新城板块，目前买卖双方存在3%-4%的心理价差，致使交投转淡。例如，板块内130-140平方米、总价150-170万元的4居室房源，目前业主可作5-8万元的让价，但与买家心理价位仍有2-5万元不等的较大差距。

降价预期

促一二手房价“倒挂”

汉宇地产市场研究部分析人士指出，上海的购房者对降价预期愈发强烈，除了学区房之类的“刚性需求外”，购房者普遍在“坐等降价”，尤其是外环周边，新房扎推打折的力度较大，而不少二手房因为税费的问题，价格已略高于新建商品房，价格优势不再，只怕二手楼市今年无缘“金九银十”。

据汉宇地产分行反馈，目前上海外环相当多二手楼盘的“业主到手”价格已经接近、甚至超过了周边新开盘的楼盘，再加上上下家的税费，下家实际需要支付的金额已经普遍高于同类品质新盘的5%左右。

以宝山上大板块某标杆楼盘为例，目前该社区的新开盘均价为2.2万元/平方米，而其二期、三期二手房业主的心理“到手价”位也在2.0-2.1万元/平方米左右，再加上上家转嫁的10%左右税费及佣金，实际能达成的二手房价格已经比新房贵5%。另外一家嘉定南翔板块的某名盘，今年9月开盘的公寓项目均价为2万元/平方米，但其目前的二手房价格已经超过了该均价，加上二手房税费佣金，二手房价格、房龄上并无优势。