湖南物业管理条例:小区道路划车位不得出租出售

利用业主共有道路建设的车位，不得附赠、出售或者出租；物业服务企业违反物业服务合同规定的，可以处3万元以下罚款；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，可以处5000元以上3万元以下罚款……昨日，由省政府法制办公室报送省政府审议的《湖南省实施<物业管理条例>办法(草案)》(以下简称“办法草案”)在湖南省政府门户网站(www.hunan.gov.cn)全文公布并征求意见。

对此办法草案有话想说的市民，可在10月6日前通过信函(地址：长沙市湘府西路8号，邮编：410004)、传真(0731-89990712)或者电子邮件(hnzffz@126.com)方式向省政府法制办公室提出意见。

车位和车库

业主可优先购买租用车位车库

[现状] “小区的车位已经够紧张了，可开发商却不顾我们的反对，将小区地下车库的不少车位租给了在这里办公的其他公司，也不管我们业主有没有停车的地方。”李先生住在天心区一小区，由于开发商将车位租给他人而去讨说法，不料对方回答他：“谁出的钱多就租给谁。”

今年3月，长沙机动车保有量突破一百万辆。汽车给市民生活带来便利的同时，也带来了停车难等一些问题，特别是在长沙中心城区的一些小区，车库和停车位非常紧张。

[规定] 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示。车位、车库租赁合同期限，每期最长不得超过6个月。

业主委员会

从全体业主中选举委员组成

[现状] 日前，长沙首届业委会培训班在雨花区开课。培训班上，在长沙小区业委会维权领域小有名气的某小区业委会主任江先生介绍了自己的维权经历。他说，由于小区业主委员会牢牢掌握了政策，有理、有利、有节地坚持维权，小区内大小“风波”都被平稳解决，开发商和业主最终皆大欢喜。

小区成立业委会，才能更好地缓解日益增多的物业管理纠纷，引导业主理性有效维权。但令人遗憾的是，相关数据表明，到2010年，长沙还有近七成小区没有成立业主委员会。而业主们不了解成立业委会的程序，觉得复杂、麻烦，是其中的一个主要原因。

[规定] 占业主总人数20%以上的业主可以联名向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面请求。

业主委员会委员从全体业主中选举产生，业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

物业服务合同

由业委会签订，须业主大会通过

[现状] “请来的物业管理公司没有经过我们业主的同意，我们不承认这家公司。”“虽然是我们的物业公司，但我们业主并不知道他们应该提供一些什么服务……”目前，不少小区业主并不清楚物业服务企业应该做些什么事，有的还与物业服务企业之间存在着矛盾。

[规定] 为了尽可能减少业主与物业之间矛盾的产生，办法草案对《物业服务合同》进行了详细规定：业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同规定的“物业服务事项、物业服务质量及服务费用、物业管理区域内安全保障事项、合同期限以及违约责任”，应当提交业主大会会议表决通过(业主大会授权业主委员会决定的除外)。

物业服务主要包括下列事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化维护；公共区域环境卫生维护；公共区域秩序维护；车辆停放管理；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；物业服务档案和物业档案资料保管；业主大会或者业主委员会委托的其他物业服务事项。

此外，办法草案还规定了对物业服务企业违规的处罚办法：物业服务企业违反物业服务合同规定的，可以处3万元以下的罚款；未妥善保管业主物业档案资料导致遗失、损毁的，可以处3000元以上1万元以下的罚款；未按物业服务合同规定养护、维护物业共用设施设备导致损毁的，责令改正，并依法承担赔偿责任。

更换物管公司

业主大会决定，业委会提前通知

[案例] 今年7月，长沙某小区的物业管理公司合同到期，小区业委会要求该公司“走人”，并称已另外选聘了一家物管公司。但是，小区原物管公司以业委会“没有提前通知我们”为由拒绝离开。双方因此事闹上了法庭，最后在法庭的调解下，双方达成和解，原物管公司同意退出。

[规定] 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

如果业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的新的物业服务企业接管。

如果物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

物业交接

合同终止物业不得拒绝交接

[案例] 芙蓉区一小区自从2007年业主入住后，一直由某物业服务公司进行物业管理。但这家物管企业一直未能很好地履行义务，小区内偷盗事件时有发生，部分业主对该公司提供的多项服务不满，想更换物业管理公司。今年年初，后续物管公司选择好后，前一家公司却以一些业主没有缴纳物业管理费为由拒绝交接，于是形成了两家物管公司共同营业的怪现象。

[规定] 物业服务合同终止的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行交接义务，并撤出物业管理区域。

办法草案还规定：原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。

根据规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由市州、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可以处5000元以上3万元以下罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由市州、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织接管。

转让出租房屋

业主要告知小区物管公司

[案例] “我们小区里住了不少租赁户，他们经常不缴纳物业管理费，物管公司动辄以不卖电来对付他们，害得其他业主跟着受了不少气。”一提起小区里的业主出租房屋，家住芙蓉路上某小区的张小姐就气不打一处来。

记者了解到，小区租赁户与物管公司发生矛盾的事时有发生，原因之一就是业主出租房屋后没有与物管进行交接，物管不知晓情况。

[规定] 业主转让或者出租物业，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。