上海一二手房价格倒挂 卖旧房买一手新房流行

上海部分外围区域，“以旧换新”买家占购房者总数达七成。

部分区域的一二手房价格倒挂，让不少购房者纷纷选择卖掉旧房，购买一手新房。

汉宇地产9月20日发布的一份报告称，在青浦、宝山、嘉定等一手新房较为集中的外围区域，一二手房价格倒挂现象最为明显，这类区域也是“以旧换新”(卖掉老房子，买新房)的置换型购房最集中的区域。

21世纪不动产分析师罗寅申说，在楼市整体低迷的背景下，青浦、宝山、嘉定等区域，近期“以旧换新”的购房者占比渐渐增多，部分区域占购房者总数达七成。

罗寅申分析，目前“以旧换新”的购房方式流行，与限购、限贷等调控政策有关。很多改善型购房者只有将已有房产卖掉一套后，才能获得再次购房的资格。而目前二套房购买成本升高，很多资金实力有限的改善型买家，只能采取置换的方法，先卖掉已有房屋，获得一部分流动资金，才能支付新房的首付，同时规避购房二套房所要求的六成首付比例及上浮利率。

扎堆外围区域

据汉宇地产市场研究部经理付伟介绍，在青浦、宝山、嘉定等区域，5、6月以来，持续的调控政策，使得很多开发商打出幅度较大的优惠降价措施，一二手房价格倒挂现象越发明显。

付伟进一步说，由于上述区域的一手新房品质较高，原先常见的置换型购房——中小房换大房、差房换好房，开始向旧房换新房转变，很多购房者开始考虑卖了旧房子去换同板块的新房。

汉宇地产青浦分行经理孙晶晶举例说，青浦老城内10年、15年以上的老公房比较多，今年以来，该区域推出了四五个一手新盘，且促销力度都很大，价格优势明显，一二手房价格倒挂1000元/平方米左右。受限购、限贷影响，很多购房者开始通过卖掉旧房，获得前款再买新房。

据孙晶晶介绍，7月以来，其所在分行的业务量中，“以旧换新”的购房者占比超过六成。

不过，孙晶晶同时称，虽然旧房单价比新房高，但一般旧房面积小，总价偏低，而一手新房虽然单价较低，但户型较大，总价较高。所以，“以旧换新”的购房者，在卖掉旧房购进新房时，还是需要追加一部分钱款的。

“以旧换新”者占比渐增

类似的情况还出现在美兰湖、桃浦等区域。

据上海中原地产美兰湖分行经理丁东梅介绍，7、8月以来，其所在分行“以旧换新”的购房者数量呈上升趋势，占比为60%～70%。丁东梅分析，这主要是限购、限贷等调控政策以及周边一手新房降价促销造成的。而在调控政策出台前，该区域的购房者中，投资客占比约30%，包括置换型在内的改善型买家只占约10%。

德佑地产长宁紫云店经理沈伟介绍称，普陀区桃浦板块老公房较多，也有不少在售新盘。由于新盘降价打折的幅度较大，该区域不少老公房业主纷纷开始以旧换新。

“近段时间，这个情况非常旺，在成交中占比在60%～70%。虽然旧房面积小总价低，但售旧房所得用来交个新房首付，还是没问题的。”沈伟说。

不过，上海中原嘉定新城二店、汉宇地产吴淞分行的相关负责人则表示，目前市场观望气氛浓重，门店成交很少，“以旧换新”的购房者也不多。