昆明房价松动了吗 一环到三环格局未发生改变

　滨江俊园降价了，很多购房者对一路走高的房价似乎看到了松动的迹象，按照以往惯例，先有扛旗者，后多少都会有跟风者，这一次，无疑让购房者有点小纠结。

近期开发商还在推盘，也不乏别出心裁的营销模式，在全国部分城市房价已经出现下降苗头的形势下，记者在昆明市主城区和呈贡新区、安宁等地采访中发现，昆明楼市各大盘并无明显的降价势头，昆明主城区内，在售项目均价鲜有8000元/㎡以下，一环到三环房价基本在9000元/㎡-20000元/㎡左右，虽有一定优惠，但价格从一环向外递减格局未发生改变，价格基本维持在去年或者今年年初开盘的水平，少量楼盘价格有小幅调整。

据业内人士分析称，今年上半年，昆明楼市放量不明显，大量刚需的存在，价格在短期内并无明显变化，在目前调控风声愈紧，信贷紧缩的形势下，预计下半年开盘的楼盘为走量，通过价格优惠或改变营销策略来走量，进而回笼资金。

一环内

直逼20000元/㎡

寸土寸金之地，房价怎么也低不了，用这话形容昆明市一环内的房价一点不过。目前，昆明市一环内鲜有房源在售，大部分房源价格直逼20000元/㎡。其中，有房源在售的项目为空间俊园、七彩俊园、汇都国际二期和版筑翠园这几个项目。

位于小西门商圈和三市街商圈之间的空间俊园占据着昆明主城区绝佳的区位，是城市商业繁华之地，周边配套成熟，目前仅剩少量房源在售，户型面积从40-207㎡不等，均价为20000元/㎡，起价18000元/㎡，该项目为精装修。

同样属于俊发旗下的七彩俊园则位于白塔路星耀大厦旁，也是一环路以内核心区域，目前在售精装修住宅，户型面积从78-260㎡不等，均价18000-20000元/㎡，在价格上，七彩俊园和空间俊园步调基本相同。另一位于白塔路的项目——汇都国际二期，住宅也在热销，户型面积从60-150㎡不等，均价18000元/㎡，全额付款享3%优惠。

一些项目较开盘时15000元/㎡的均价，目前价格稍有提高，据相关公司置业顾问称，“目前的价格也只是一个平均值，根据户型不同，价格会有上下浮动。”

较之于其他项目迈向“20000元/㎡”的房价，位于一二一大街核心地段，坐拥城市一线教育资源的项目则低调一些，比如版筑翠园目前有80-140㎡的毛坯房在售，均价为13000元/平方米。

随着城市建设，一环内受可供开发的土地越来越少，另一个问题是，一环内大多项目为城中村改造项目，受土地成本和开发周期的影响，一环内房价和一环内土地资源稀缺性一样，短期内不会有大的变动。

　一、二环之间

价格“破万”赶一环

同样位于高校林立的学府路板块，也有一些在售和将售的项目。比如云上城，占据苏家塘学府区位置，是价值被严重低估了的楼盘之一，无论是品牌、品质还是配套，云上城均显示出其卓越的品性，该项目开盘价为11000元/㎡，目前还剩部分房源在售。

另外，位于学府路与民院路交汇处的莲花国际，以及位于学府路莲花池旁的志远城市综合体目前也已动工建设，预计年底或者明年年初面市。有了其他两个已开盘项目的对比，莲花国际和志远城市综合体的价格也不难预测。

要说一环和二环之间的房价，有两个项目不得不提，即位于盘龙区白云路与盘龙江交汇处的滨江俊园和翡翠湾。其中，在日前，滨江俊园二期莱茵组团开盘时曾以10800元/㎡的均价热销，掀起新一轮的降价潮，目前还剩部分大户型在售，面积从132-270㎡不等，此外，该项目二期全新组团塞纳将于9月面市。

就翡翠湾而言，该项目还位于龟龙湖公园内，可以实现购房者“住在公园里”的生活梦想，该项目在售房源户型面积从120-210㎡不等，价格为14000-19000元/㎡，为准现房销售。

这些项目的特点是位于二环之内，但是受区位、配套或者是产品定位等不同，价格也有明显的差异，但总体来看，二环内房价早已“破万”，均价已经在11000-16000元/平方米之间。

二、三环之间

“8”字开头 不缺“万元房”

2008年，位于白龙路与东二环路交会处的金色俊园降价开始，昆明市民对二环周边楼盘有了一些新的认识和定位，当时该项目的开盘均价为5300元/㎡，随后位于南二环边的盛高大城的开盘价也定在5000元/㎡左右。

之后的两年，二环边楼盘曾创造了一次次热销纪录，盛高大城的房价也是翻番，目前在售的二期楼王均价也早已“破万”，达到11000元/㎡左右。同样位于南二环到南三环广福路之间的项目还有润城和红星国际，目前这两个项目在售房源均价也在9500-10000元/㎡，南市区的宜居性，以及大量刚需的存在，也是促使该片区房价快速上涨的重要原因。

在调控紧锣密鼓的当下，部分城市房价出现倒挂的形势下，该片区某项目置业顾问告诉记者，“开盘后还提过一次价。”这或者也是南市区楼市发展现状。

在西三环之内，目前也有鼎易天城、启鸿·假日城市、经典双城等一些项目有房源在售，该片区房价略低于南市区，主要以大型城中村改造项目为主，部分项目房价还徘徊在“8”字头，均价在8300-9300元/㎡左右。比如位于黑林铺办事处前所片区的启鸿·假日城市，项目住宅销售中，户型面积从116-193㎡不等，价格在8300元/㎡左右。位于西山区人民西路和海源路交叉口处(西一中对面)的经典双城，目前剩余少量房源在售，均价9300元/平方米左右。

此外，位于北京路延长线和北辰大道交叉口的欣都龙城，则有精装公寓在售，均价为14500元/㎡。

三环外

部分盘徘徊在“万元”左右

随着城市外扩，不管开发商还是购房者，早已将视线转移到三环以外，虽有距离上的远近，殊不知三环外的房价与三环内相比，并没便宜了多少。

先看北京路延长线，这一带有金领时代，还有万科·金域缇香，因为地铁的修建，使得北京路沿线的物业更具升值空间，价格也增长了不少，其中，万科·金域缇香第二批精装房源近期开盘，户型面积从80-170㎡不等，价格预计10000-11500元/㎡，均价10800元/㎡。另一位于北市区的项目——天怡峰景，首批房源预计9月中旬开盘面市，均价在9000元/㎡左右，可谓是北市区好房最低价格。

目前，根据昆明城市的发展方向，除了北市区之外，随着呈贡新区作为现代新昆明主战场的确定，昆明城市向南发展已经毫无悬念，而南市区房地产项目也在这几年迎来一个快速发展期。

以银海畅园、海伦国际、奥宸·橙郡、昆明螺蛳湾国际商贸城等为代表的大型房地产项目也从某种程度上反映出这些片区的房价走势。比如位于昆明市广福路银海畅园旁的畅园二期樱花语，预计9月10月开盘，均价预计9500元/㎡，户型面积从70-280平米不等，均为毛坯房。

呈贡新区、安宁

主战场 “6”字头

随着现代新昆明主战场的确定，大量房地产项目进入呈贡新区，一时间这一片区成为昆明楼市的投资新选择。早前的公务员小区，高校小区3000元/平方米的价格，如今二手房价格已经突破5000元/平方米。

虽然价格一路走高，但是相继推出市场的高端商品房住宅，还是在营销上另辟蹊径，吸引购房者的青睐。比如位于呈贡新城小王家营的东盟森林预计9月份推出的东盟森林有住宅、公寓产品，住宅户型面积从80㎡-180㎡不等，均价预计在6500-7500元/㎡，凡购买认筹卡，开盘时还有优惠。此外，上海·东盟商务大厦、实力心城、七彩云南第壹城等项目陆续都将有产品推出。

虽然在城市发展上没有呈贡的战略优势，但作为昆明的“后花园”，安宁市也被诸多开发商青睐，其有便利的交通优势，环境优势，在高房价和限购等政策影响下，很多购房者选择在安宁片区置业。

目前安宁市在售的项目有温泉山谷、万辉·星城、保利宁湖峰境、恒大金碧天下等一些项目，产品结构丰富，有高层、小高层、联排别墅、商铺等。目前安宁市小高层均价为4500-6500元/㎡，别墅价格在8000-10000元/㎡左右。

除了热销项目之外，安宁市还有一些新项目即将与购房者见面。比如林海云霄、华夏澜山、天籁郡等项目。