调控难挡大房企逆市扩张 小房企或退市

近年来，楼市调控几乎未对中国大型房地产企业造成实质性约束，反而成为这些公司的高速扩张期。

8月26日，在《2011上半年中国房地产市场形势》报告会上，李战军说，中国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在一二线城市或是三四线城市，呈现强者愈强之势。

李战军分析，在调控背景下，大型房企强者恒强，原因主要有：大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，品牌影响力大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉；中小房企受调控政策冲击，市场份额下降，其开发资源通过转让、兼并等方式进入大型房企资源库。

此外，李战军强调，地方政府往往会给予大型房企更多的开发期待和优惠支持，包括提供城市核心区优质土地和郊区大面积的土地。大型房企和地方政府高度结合，是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。

“相对来说，地方政府更需要大型房企的进驻。”李战军说，地方政府认为，大型房企可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升区域土地和房产的市场的价值；可以分担保障性住房开发的硬性任务，并弥补建设资源的短缺。地方政府对大型房企的需求，成就了这些房企在调控过程中的逆势扩张。

李战军判断，在大型房企扩张的同时，一些中小企业将面临调整。一小部分可能选择自动关门，退出房地产企业；更多中小企业会因为连续2-3年无开发量，导致无法通过资质年审，被迫退出房地产行业。

对于下半年楼市，《2011上半年中国房地产市场形势》提到，大型企业可能通过价格调整来激活市场，如采取加快、加大推盘进度，降低开盘价格的方式进行促销，通过增加销量弥补售价下降出现的利润损失。如果多家大型房地产企业采取类似方式进行销售，那么市场示范效果就会明显放大。