“金九银十”难成销售旺季 开发商面临四重压力

　　传统的销售旺季即将到来，近期有媒体预测九月份新房住宅成交量或延续去年环比大幅增长的趋势。根据链家地产市场研究部统计，上周19-20两日，开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，8月中上旬的供应量和7月同期相比增加70%。链家地产首席分析师张月认为，近期大量新盘将集中入市，意味着开发商方面也期待在传统的成交旺季取得良好的销售成果。但是和去年相比，新房市场状况已发生较大改变，今年至少在“金九银十”前期，低靡的状况还将持续，开发商将会面临多方面的销售压力。

　　首先，成交量未显现低位回暖趋势，库存同比增长1万套

　　根据链家地产市场研究部统计，截至24日，8月新房住宅成交3946套，预计全月成交在5500套左右，环比下降约40%，是新政半年以来各月成交量的最低值。日成交量从7月底300套左右持续减少，8月下半月基本维持在200套以下。

　　链家地产首席分析师张月认为，“金九银十”将近，但新房住宅成交量却出现半年以来的最低值，且未现上涨趋势，“金九银十”出现成交量低位回暖的拐点时间或降延迟，至少在9月初尚难以体现。同时楼市库存量再次回归10.8万套的高峰，较去年8月底增加了1万多套，预计随着9月份的开盘放量，库存量极有可能突破11万。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力在“金九银十”期间很难有所减弱。

　　　其次，超半数项目难逃低价入市，降价压力将持续存在

　　8月23日，富力地产在中期业绩发布会上宣布调控以来价格已下调10%，预计下半年价格还会下调10%左右。根据链家地产市场研究部统计，今年富力地产在京已开盘销售的商品房住宅项目金禧家园，拟售和成交均价较去年上一期开盘时分别下降7%和4%。另外，截至25日北京一共有108个商品期房住宅项目入市，旧盘新开的项目有65个，其中约有35个成交价格低于上期开盘，占比54%。详细如下：

　　链家地产首席分析师张月认为，算上打折促销的纯新盘，今年实际降价入市的商品住宅项目比重将超过50%，而据媒体报道，9月将要入市的项目大部分也出现显著降价或停涨，未来的两个月，价格下降的压力将持续存在。一方面，城区降价项目少有分布，持续高价下消化能力已显衰退，根据链家地产市场研究部统计，8月中上旬城区商品住宅成交比重较7月下降11%，预计“金九银十”期间城区不会出现价格大幅上涨的可能，涨幅回落和维稳的可能性较大；另一方面，和上半年相比，中小房企的降价比重增加17%，张月认为，大型房企下调价格对于市场的标杆作用得以凸现，加上中小房企在京存货较多，即使在“金九银十”价格下调的步调也难以停滞。但价格依然只会平稳下降，不存在出现价格战的可能。

　　 再次，高位购房成本下，面临需求难继压力

　　根据链家地产市场研究部统计，自去年10月20日起，央行累计上调基准利率5次，5年以上房贷利率由5.94%上涨为7.05%，而算上2010年9-10月首套房贷尚存在基准利率85折的优惠，实际5年以上房贷利率上涨2个百分点。同样贷款100万，20年还款期，当前月还款额和总还款额分别增加1156元和28万元。

　　链家地产首席分析师张月认为，和去年“金九银十”相比，消费者购房成本显著提高，除了体现在利率连续上涨导致月供增加外，首先，90平以下的首套房最低首付比重较去年9月提高10%；其次，虽然经历的第三轮严厉调控，但8月商品住宅价格同比仍上涨7%-10%左右。另外，根据央行25日数据，7月人民币存款减少6687亿元，同比少增8166亿元，这意味着市场现金流动速度加快，通货膨胀的压力依旧存在，“金九银十”期间加息预期增加，这意味着现在购房的消费者将要付出更高的成本，已有的高位购房成本下，对于消费者购房意愿的减少将形成叠加效应，和去年“金九银十”相比，消费者购房意愿或显不足。

　　　另外，房企在京商品期房住宅销售业绩下滑27%，资金回笼堪忧。

　　根据链家地产市场研究部统计，8月（含预计）房企在京新开商品期房住宅销售业绩约为65亿，环比下降27%

　　链家地产首席分析师张月认为，房企在售期房住宅销售业绩下降将直接影响房企的自筹资金来源。根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据，受成交低靡的影响，自筹资金环比降幅28.8%，预计8月这一指标依然会有所下降。根据链家地产市场研究部预测，9月份北京将会有30个左右项目入市，较8月份约增长一倍，一方面房企方面或期待“金九银十”成为下半年销售旺季或放量一搏，另一方面今年“金九银十”和往年相比，受上面所述因素制约未必成交火热，放量开盘或可以在一定程度上推动成交，但成交虚高的背后可能是更多的项目滞销，房企资金回笼可能更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。

　　最后，链家地产首席分析师张月认为，今年“金九银十”期间，开发商面临的不仅仅是单一新项目的销售压力，还有库存量居高不下、销售业绩下滑、价格持续走低等多重压力，仅仅是对单一方面做出应对是远远不够的，更需要对各方面有所平衡。比如房价下降是否能够获得薄利多销，提高成交量，是否能够减少库存，都是开发商做出相应对策时应该考虑的方面。