博鳌地产论坛专家建言保障房政策

破局

REITs解决资金：就差“临门一脚”

今年政府提出了3600万套的保障房建设目标，以期快速弥补保障房建设的短板。对于政府此举，孟晓苏认为，此计划顺利展开的最重要障碍是资金问题。毕竟5年3600万套保障房建设，需要7万亿巨资投入。在各种保障房业态中，资金问题表现最为突出的是租赁房。“因为产权型保障房最终可以通过出售，把钱收回来。租赁型保障房，先让房地产企业持有，他们怎么可能持有呢？现在一些房地产企业被要求配建保障房，这些都是以政府收购为前提的，否则没有意愿建设。”

对于这个问题，孟晓苏建议政府引进海外成熟的产品REITs来解决，美国股市里有18%的资金就是REITs。“香港第一只REITs领汇基金就是用政府出租物业发行的。在内地经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益，因为土地造价低廉、户型不大，而且商业是旺铺，REITs可以实现每年7%－8%的收益。”

据悉，在2008年12月，国务院就发出了126号文件，明确要求开展REITs。当前，保障房建设的大量开工，为REITs在中国的大量落地创造了有利条件。

孟晓苏进一步解释说，在3600万套保障房建设中，政府鼓励社会资金介入，而REITs也可以解决此事。“内地已经不差钱，现在银行存款高达100万亿元，资本市场有22万亿元，保险市场还有5万多亿元，这些资金都找不到升值渠道。如果能够创立REITs，并且让REITs进入资本市场，不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市。现在是通过先发国债而不是推动REITs来解决保障房资金问题，这是不对的。”

孟晓苏还表示，“目前REITs在中国只差临门一脚，我相信通过这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。”

在“2011博鳌地产论坛”上，与华远地产董事长任志强质疑保障房建设思路不同，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏则大力提倡保障房建设，同时建议政府推行REITS(房地产信托投资基金)来解决保障房建设中的资金问题。

但也有专家质疑保障房分配不公，推动另一种投资投机需求。多位业内人士表示，保障房建设连续12年内基本停滞绝对不是单单因为缺钱。

背景

保障房建设12年

1998年房改前的中国房地产市场，严格意义上说，市场只属于保障房市场，1998年房改后，中国房地产市场理论上步入双轨制。

对此，在此次论坛上，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏表示，当时提出了由政府设立廉租住房供应体制这样一个重要的新住房体制改革部分，不过为了更好地推动房改，政府部门考虑将廉租房建设步伐停建两年，后来变成数年停建，这种停建现状实质是对1998年的房改政策的扭曲。

此后随着房价上涨，近几年每年都在提保障房建设，但真正落实建设的保障性住房数量屈指可数，弱势群体与商品房间的距离越来越远，保障房建设的短板体现得愈加强烈，这并不能完全归因于缺乏资金建设保障性住房。

　关键

审核须严防“特权人群”

孟晓苏指出，伴随市场供应短板的逐渐加大，从2010年开始，大规模建设保障房的决心越来越大，当年竣工370万套，而在去年年底第三次明确了房地产供应的两个体系建设。

今年政府提出将在未来五年建设3600万套保障房的宏大目标，而今年前7个月，根据主管部门发布的信息显示，目前保障房开工率已达到了72%。

孟晓苏还认为，保障房建设力度如果不加强，必然会对房地产市场发展、对经济发展的诸多层面产生严重误区，比如，协议出让的土地方式几乎会被完全忽略。

与孟晓苏极力提倡保障房建设的态度不同，自3600万套保障房建设计划出炉后，一些业内人士当场表示出了不同的看法，其中最具代表性的人物便是任志强。

任志强认为，如果在分配阶段的不设防机制，导致大量保障房并未分配到该保障的人群，而是进入了手中已有房子甚至已有多套房屋的“特权人群”，将极大影响到保障建设目标的实现。

从某种角度上讲，这种分配情况下的保障房建设，是在限购限制投资投机需求的情况下，鼓励了另一种投资投机需求，即鼓励特权人群再拥有房屋，从而加大了贫富分化，而不是缩小了贫富分化。

大部分业内人士认为，3600万套保障房建设的核心是保障房的后期分配问题，调控的效果是否达到目的或者适得其反，在于后期制度的进一步完善。

深圳世联地产顾问有限公司董事长陈劲松也认为，在我国保障房的建设分配过程中，审核把关制度是保障房目标实现与否的关键环节，值得高度关注。

陈劲松表示，要严格防止那些“特权人群”，“比如说你住的是安居屋，你要卖，你必须卖给有资格的人，这是很好的，这是政府的严政，这个关要把控好，轮候的申请资料都在网上公开接受多方面的审查，‘部分富豪不能再去申请了，因为他们已经有豪宅豪车了’。”(地产行业记者 吴华)