郑州楼市下半年走势不明“黄金季”观望气氛渐浓

随着房产调控政策日趋深入，国内一些业内人士指出，楼市寒意来袭。具体到郑州楼市，究竟“气候”如何？是否感觉到丝丝寒意？往年的“金九银十”的销售旺季今年还会出现吗？经过春耕夏耘，郑州楼市能否结出秋日硕果？近日，多名郑州房产界人士和相关专家接受记者采访时表示，从市场表现上看，郑州楼市离“寒冬”尚远，充其量不过是——

数据作证 郑州楼市平稳上行

时间进入8月下旬，传统的楼市旺季“金九银十”已近在咫尺，在2011年的楼市政策调控迭出的市场下，这个“黄金季”是否依然“涛声依旧”？下半年，房价会否下行？郑州开发商是否有过冬之忧？

新芒果房地产集团副总经理李涛说，今年“金九银十”不会像往年那样火爆，但离寒冬还差一点；河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京表示，郑州楼市根本没有经历最“凉”的时期，即使在2008年所谓的楼市寒冬，郑州楼市也依然是“冬天里的春天”，并且当时就说过，冬天来了，春天还会远吗？河南财经政法大学城市研究中心主任、教授刘社更是明确指出，郑州楼市目前最多算是“秋天”，而且还不是深秋。

可以看到，业界人士对郑州楼市的“气候”评价基本一致，和眼下的节气相类，郑州楼市也是刚刚立秋。

近日，河南省统计局发布了1~7月河南房地产开发市场运行情况，文中显示，1~7月，全省累计完成房地产开发投资1327.57亿元，比去年同期增长33.2%；1~7月，全省房地产开发企业资金来源1522.57亿元，比去年同期增长20.4%；1~7月，全省商品房销售面积为2587.71万平方米，比去年同期增长19.4%。虽然增速和去年相比有小幅回落，但增长趋势却无改变。

8月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布统计数据称，7月份，商品住宅每平方米6676元，比上个月降了48元。7月份，郑州市区非住宅商品房销售1252套，比上月多卖了233套，销售均价为16734元/平方米，比上月涨了3769元/平方米。

经适房的放量是7月份商品住宅价格下降的原因之一，数据显示，7月经济适用房合同备案313套，销售面积3.24万平方米，销售面积占总销售面积的8.25%，较6月增加了5.17个百分点。而且，即使下降了48元，郑州商品房价格仍位于历史次高点。

可以看出，虽处在强烈的政策调控之下，郑州房价依然在平稳上行，市场的活跃度并没太受影响。

有统计显示，8月份，郑州楼市有怡丰新都汇、金晨嘉园等11个楼盘新开，而二七万达广场、鑫苑现代城等之前已经入市的楼盘，又新加推房源。再加上之前已经开盘仍在售的项目，可供郑州购房者选择的项目多达数十个。而接下来，还有一批新楼盘即将进入市场，可以预期，这个9月的楼市依然会很热闹。

政策迭出 下半年市场走势不明

从前7个月的数据来看，郑州房价下半年的整体走向并不明显，市场上有多种因素在博弈房价，孰强孰弱连业内专家也不敢轻下断语。

在刘社看来，郑州房价存在大量上行因素，因此即使在调控加紧的情况下，依然“难以深跌”。首先郑州都市区建设规划的提出，特别是郑州市区周边的新组团的异军突起，强力拉动楼市上行；其次，6月份，郑州市与央企集中签约21个项目，总投资715.8亿元，涉及工业、城市基础设施建设和高新技术等行业，这对房地产市场是利好消息；城中村改造和本村村民的小产权房扶正，将会刺激楼市发展；此外，大量大中专生毕业生进入郑州谋职，自住型和婚房型需求的“刚需”人群增加，也使得房价难以下行。

看起来，拉动房价下行的因素似乎只有一个，那就是政策调控。然而，从年初到现在，政府强手连发，“新国八条”、“限购令”、“房产税试点”、“保障房目标”、“一房一价明码标价”、“央行加息”，各种政策层出不穷，可以说，国家祭出如此组合拳，郑州房价还不下跌，政府仍将出台更多更严厉的调控政策。在这种情势之下，郑州房价会不会在年底之前仍保持坚挺呢？

采访中多位人士对记者表示，由于限购限贷等楼市调控新政施行时日不久，其效应仍在发酵；随着保障房次第推出，对房价的影响也将加深；因此，房价下行因素仍然存在，整体趋势并不明朗。

市场博弈 “黄金季”观望气氛渐浓

对于房地产市场来说，2011年是一个不寻常的年份。从年初开始，国家出台了“新国八条”，全面限购和限贷，并在部分城市进行房产税改革试点，同时狠抓保障房建设工程。郑州市也先后于1月6日和3月4日出台了限购令。可以说，房地产市场调控之严厉前所未有。受此影响，投资投机需求止步，部分刚性需求也开始转入观望。

赵进京表示，今年的“金九银十”，因为政策调控影响，房地产开发商预期均不高，将不会做大力促销。对此，刘社则有不同看法，她认为，今年开发商的促销可能会比往年更下力气，因为楼市的调控使得大家危机感提升，因此会在销售时更卖力气。刘社说：“近两三个月，我收到大量楼市促销短信，几乎每天都有两三条，和以往相比多了很多。这说明一点，房地产商拉动销售的心情非常迫切。”

　如同月亮的背面一定很冷，对于郑州开发商是否心存危机感的看法迥然相悖，在目前的时势下，实属必然。然而，两位业内知名人士得出的结论殊途同归，2011年的“金九银十”楼市不会像往年那样火爆。

可以预见，这个2011年的“金九银十”，开发商的行动将不会统一，乐观者和悲观者有可能会做出截然相反的市场战略选择。楼市调控政策之下，一场有关“惶者生存”的竞争正在开发商中展开。

开发商方面是悲喜两重天，购房者呢，战争在继续，观望也在继续。正打算近期买房的郑州市民张印表示：“国家对房子限购限价，现在看效果并不明显，我打算再等等看，说不定九十月份更便宜，而且即使那时不降价，恐怕年底也要降。”采访中，和张印持类似观点的购房者有不少。

房产分析人士认为，调控已经遏制了投资投机性需求，而现在市场上出现购房者持币观望的状态，多是因为淡季市场形势不好，加上购房者对国家后续调控还持有很大希望，所以观望情绪还比较明显。

刘社表示，在这个时段，开发商要想不降价，就要“让产品真的与众不同，具有独特价值”。她还指出，调控时其实是购房者买房的好时机，恰可以趁机讨价还价，货比三家。

采访者，也有不少有购房需求的市民表示，这几年来，政府在调控，舆论也都异口同声地表示房价会降，可是到头来恰恰相反，每次调控都成“空调”，调控过后，市场却是报复性反弹，我们这些购房者反而要付出更大的代价，因此，对于买房而言，还是该出手时就出手，等待和观望是要付出代价的。

采访中虽然业内人士一致认为，郑州楼市离寒冬尚远，而且即使在被称为楼市寒冬的2008年，郑州楼市的表现依然平稳。然而还是给我们留下这样一个疑问，国家的调控政策在步步紧逼，楼市的秋天已经来了，冬天还会远吗？

有统计指出，从郑州上半年商品住宅的成交走势看，较之去年的上半年及下半年都出现明显的下降，1~6月份商品住宅成交243.85万平方米，同比下降44.3%，和320.52万平方米的供应量相比，表现出供大于求的状况。结合近期即将出台的调控政策，可得出结论，郑州楼市年度销量下滑基本已成定局。

统计显示，自上年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，河南房地产企业资金来源增速已连续8个月低于完成投资增速，且差幅逐渐扩大。业内人士指出，一方面，今年以来，央行已连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度。另一方面，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。

有媒体称，一方面是销售下滑，另一方面是资金吃紧。从银行获得贷款越来越困难，信托融资又被各大银行叫停，开发商正面临着有史以来最脆弱的资金链。一个数据被用来折射开发商的生存状况，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购总涉及金额比去年同期翻番。并购的案例数量和并购总金额及平均单案例并购金额均创造历史新高。

“这种严厉的调控政策至少会持续一年。”赵进京告诫房地产企业要做长期准备，“把企业做实，保证产品质量，控制产品成本”。刘社表示，全球性的金融危机仍在持续，如果国家的调控政策收不到预期效果，还会有更严厉的调控措施出台。

有业内人士指出，住宅项目的黄金时代已经过去，一些地产大佬纷纷转型进军商业地产项目也说明楼市热点开始切换。为此言佐证的是，8月6日，郑州上街建业雅乐轩酒店开业，除该酒店之外，建业已确定在建或将建的酒店还有5家，总投资额30亿人民币，将分别于2011~2013年陆续开业。

据悉，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府完成目标，预计8月份二三线城市限购令将会出炉。分析人士认为，届时，可能出现的楼市“金九银十”反弹将会被压制，随后二三线城市可能会步一线城市“量价齐跌”的后尘。果如是，楼市的寒冬就真的不远了。(记者 赵 羲)