政府应将房租上涨水平纳入调控 设住房调节基金

国家统计局近日发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，从几个数字看出，虽有所松动，价格仍保持在较高水平。新建商品住宅(不含保障性住房)与去年同月相比，价格下降的城市只有1个，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个；二手住宅与去年同月相比，价格下降的城市有4个，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

如果将价格作为购房的首要决策因素的话，这一年没有给人们带来更多实惠。而曾经给人以希望的保障性住房又怎么样了？

2008年12月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中有一条是，加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

屈指算来，两年半过去了，我们离这个目标还有多远，目标年内能否实现？也许，“基本解决”本身就弹性很大，而且随着居民收入水平提高，甚至“通胀预期”的提升等等，“城市低收入住房困难家庭”如果没有新的认定标准的话将会是减少趋势，更何况还有充满想象力的机构的数据支持，所以，大可不必操心目标的实现。但现实情况往往不那么乐观。

最近在北京住建委网站上看到，2011年北京全市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，其中公开配租配售的保障性住房10万套，公共租赁房占60%以上；用于重点工程拆迁、旧城人口疏解、棚户区改造、城乡结合部整治等定向安置房10万套；租赁补贴2万户保障家庭；力争全年竣工各类保障性住房10万套。另有消息说，截至7月底，实现开工约14.2万套，完成全年建设任务的71%；竣工保障性住房约4.6万套，完成全年建设任务的46%。而住房保障资格审核备案截至2011年7月27日的情况是：经济适用住房备案通过83654户、限价商品住房备案通过134227户、廉租住房备案通过25281户。

两组数据对比的结果是，静态的看，北京的保障性住房供应仍有缺口，照着现在的速度，总体符合标准的20多万户，至少要再等上两年甚至更多年就能“被”解决问题。不过，这20多万户是不是包括所有“低收入住房困难家庭”，不太敢断言。而且即便如此，总之离2008年提出的“3年时间基本解决”的目标还有些距离。当然，这种比对算不上严谨，只能是一个概念化的描述，但目标有时确实仅仅是个目标。

而且，即便有了房源，分配又是一件难以令人放心的事，个中内幕如同雾里看花难以洞穿。君不见，就在近日，浙江温州永嘉瓯爆出北镇新桥村数百套安置房多数被村干部占有新闻。尽管村里有种种解释，但村民没有得到应得的安置房却是事实。而且一些村干部名下竟然有数十套房，这应不仅仅是当事人的问题，更可以进一步要追问当地政府部门行政责任了。今天又看到这样的报道，陕西榆林有钱人开着宝马奔驰住进了经济适用房，而中低收入家庭却连申购资格都被驳回。这类层出不穷的荒唐事应该不止发生在永嘉、榆林，过去一段时间保障性住房被侵占的例子不胜枚举，不知道各地乃至更上级的政府部门是否会进行认真的检讨和反思。

在着力解决城市低收入者的住房同时人们还发现，城市“夹心层”的住房问题不知不觉中已经凸显成为住房供求的主要矛盾。由于一年多来强力调控以及迟迟未现的“房价拐点”，使部分刚需人群特别是非北京籍人士只能转而进入租房市场，无形中推动租金持续上涨。在“基本解决城市低收入住房困难家庭住房”的美好愿景之外，以城市新生代为代表的一批住房刚性需求者正面临窘境。过去，买房还是租房是个问题。现在“刚需们”发现问题简单了，只剩下租房一条路了，只是，简单问题又变得复杂化了——房租涨了。

有报道很无可奈何的说：“最严限购令实行半年，房价稳中有降，但由于部分购房需求转化为租房需求，租金持续上涨。房租成本已占去很多人月薪的25%以上。”非官方的中介机构统计数据显示，今年前7个月，北京平均每月房租涨幅13%。在CBD、中关村等热点区域，租金均价甚至上涨20%以上，房源仍供不应求。

不用去核实民间统计数据的真实，笔者便有切身体会，在对所住小区内出租房价格数月的追踪之后发现，不但在涨，而且增速颇猛，最离谱的价格是一套住房去年初租金每月7300元，今年直接涨到9000元，增涨23%还要多！这就难怪近来总能看到这样的新闻：租户迫于租金上涨而降低居住水平，从两居室换成一居室，非京籍居民离开北京到二、三线城市寻找出路，等等。

我理解，实施严厉的调控措施应该是打击投机，抑制投资冲动，舒缓住房的供需矛盾。从现在的结果看，房价拐点还在期待之中，房租上涨的“副产品”却已不期而至。现在的问题在于，对房屋租赁市场的管理其实并不比买卖市场来得容易，特别是租金价格。由于房租市场化程度高，想仰仗类似“限购”这种一刀切的办法去限价肯定是不行的，即便是像今年2月实施的《商品房租赁管理办法》那样，也只能规定“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金”而已。今后房地产调控政策，还要关注社会供求，关注社会各方面的利益，政府应该将房租上涨水平也纳入调控目标之内，才是更全面合理的调控。同时，采取更为有效的措施减轻房屋租赁者的负担。据悉，年内北京将设立价格调节基金，以确保低收入人群不因物价上涨降低生活质量。不妨也照此设立一个住房调节基金，让更多的居民不因租金上涨而陷入窘困。 作者： 子牧