广州大型商场井喷 广东写字楼投资增幅超住宅

走在广州街头，只要你留心，近期不少大型商场如雨后春笋冒了出来。

如位于天河商圈的万菱汇、太古汇、东方宝泰广场；位于珠江新城的广州友谊国金店、广百高德置地广场点、太阳城广场；农林下路美东百货等等。随着这一拨大型商场的开业，吸引了大量品牌进驻。如太古汇新近开业的LV旗舰店面积多达1800平方米，同时还引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多个国际一线品牌，9月份整体开业后更有多达180间商铺全部开业。

大型商场涌现背后，是商业地产的持续升温。自去年以来商品房市场屡受调控限制，不仅是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷纷转战商业地产。来自广东省房协的报告显示，今年上半年，全省办公楼、商业用房投资同比分别增长69.5%和23.5%。其中，办公楼投资增幅同比提高20.5个百分点，远高于住宅投资2.8个百分点的增幅。

广州下半年写字楼入市达7年最高

从去年开始，随着几轮楼市调控对商品房市场的打击，商业地产由于游走于调控外围，成为了调控挤出资金的避难所。商铺、写字楼等商用物业一时放量供应。

一个典型的例子就是广州珠江新城，作为广州的金融CBD，近年大量甲级写字楼开建或投入使用，尤其是2011年，大体量的优质新供应呈现井喷态势，甲级写字楼的租金也呈现上升趋势。如一季度正式交付的广州西塔，近期越秀地产宣布已完成八成招商。而其平均309元/平方米/月的有效净租金，也高踞市内众多甲级写字楼租金之首。

7月19日，珠江新城B2-11商业地块竞拍再度震动业界。美林基业旗下的广州常远房地产开发事业有限公司力压万科、合景泰富和富力等众多巨头，最终以12.8亿元将该地块揽入囊中，而其高达17933元/平方米的楼面地价，广州商业地块的新地王就此诞生。更印证了珠江新城商业地产的大热。

仲量联行报告显示，下半年，广州优质的投资型写字楼入市继续增多，预计将达到过去七年最高水平。来自省房协的报告也显示，2011年上半年，全省办公楼和商业用房的施工面积分别为1014.46万平方米和2577.42万平方米；新开工面积分别为170.72万平方米和515.31万平方米；待销面积分别为85.83万平方米和482.91万平方米。各项指标均远高于去年同期。

不仅是广东，实际上全国各大城市都出现了类似的情况。以上海、北京为例，2011年7月，上海写字楼共计成交1356套、成交面积155241平方米，环比分别增长15.9%和10.1%，同比分别上涨10.0%和60.7%。北京写字楼市场空置率下降至6.19%，环比下降2.98个百分点，租金继续攀升，甲级写字楼的平均租金环比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。易城中国发布最新报告也指出，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼都呈现供需两旺。

热点城市商业地价幅度远高于住宅

商业地产的风生水起，还表现在不少房企纷纷转型，扎堆商业地产。

业内人士表示，几乎所有的大型房企都在加速商业地产的战略布局。如一直专注于住宅市场的万科地产，7月初高调宣布了其商业地产策略：打造城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，写字楼品牌“万科大厦”。万科方面提供的资料显示，万科商业地产项目将陆续在北京、上海、重庆、西安等全国20多个城市开始运营。

此外，保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。另外，龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产，华润万家、好又多、联华等零售商也由商业切入商业地产，规模堪称史无前例。

从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年一季度投资于写字楼的资金比重较去年四季度提高了5.61%—8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%—38.85%。

国土部旗下中国土地勘测规划院最新发布研究报告也显示，京沪广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远高于住宅地块。

除了住宅市场调控的挤出效应，业内人士还指出，商业地产的大热还源于其投资回报率高。据了解，国内住宅地产的投资回报率大概为3%—5%，而商业地产的投资回报率则有6%—8%，二者相差将近一倍。而物业自身增值的收益率更是不可估量。

　风险

商铺空置增多 银监会首次预警

商业地产大热背后，市场供需逐渐出现了不平衡，结构性矛盾更是凸显。7月，银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。本报走访广州市场也发现，空置商铺越来越多。此外，数据显示许多城市人均商业面积过大，市场需求难以支撑，不少专家都对商业地产的泡沫表示担忧。

商铺出租难

笔者近期走访几家位于广州天河区的商业广场，发现空置的商铺并不少见，衬得周围正在营业的商铺也多了几分萧条。

位于天河北路与五山路交汇处的曜和广场，本来定位于为天河北的白领提供一站式购物消费，并宣称引进国外先进管理模式，但记者发现，该广场开业近一年来，至今商铺营业者少，而空置者众，笔者粗略统计空置率高达60%。位于体育中心地下的时尚天河、天河广晟大厦负一层的天河又一街等地下商场，也有不少空置商铺。

而社区商铺也并不乐观。如地处岗顶繁华地段的阳光都会小区本有一座社区商业购物广场，如今二层商铺全然废弃，只在首层稀稀落落地开着几间低端日用品商铺。

一方面空铺仍众，新的项目却仍在你追我赶。据媒体报道，广州泛天河大商圈还将打造几大地下商场：一是完成天河体育中心综合改造，打通连接天河城和正佳广场的原宏城广场地下空间；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴，并以此为骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并连接兴盛路步行商业街；三是东方宝泰与中信大厦负一层拟将打通，建成地下商场。此外，广州塔广场地下，也将建设高端大型商场。

一位商铺投资者告诉笔者，因为商铺太多，“商铺不好出租”已成他的一块心病，周围一些投资者已经开始谨慎入市。

7月的数据显示，广州一手商铺成交量几乎出现每周递减的状态，7月4日至10日一周商铺网签成交量33870平方米，接下来第二周减至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第四周也就是7月最后一周网签量略有上升至8231平方米，但随后8月的第一周网签量仅剩下5669平方米，为近5周以来的新低。

二三四线城市商业物业堆积

实际上，商业地产近年一路高歌猛进的背后，一些“地雷”可能已在不经意间被埋下。

分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

不仅仅是商业高度发达的一线城市，不少当地商业生态并未成熟的二三四线城市更是超前发展，大量城市综合体涌现。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

知名财经评论员叶檀表示，按照国家颁布的《城市居住区设计规范》规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄可满足1600多万人，贵阳可满足1400多万人，而沈阳更可以满足四五千万人的购物需要。无论城市化进程怎么迅速，这样的超前进度都显得过于离谱。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前商业地产的确有过热之嫌，风险正在积聚。还有业内人士指出，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产。

中原地产胡广东也表示，商业物业如果没有统一的经营运作，与区域产业配套及消费能力不相吻合，就会出问题。

商业地产可能不再是政策“避风港”

事实上，商业地产的“过热”已经引起了监管层的忧虑。

在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，将对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。而针对银监会的警示，近期部分地区部分银行的商业地产贷款利率已经出现上浮。

全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”

种种迹象表明，一直被视为常规性投资渠道的商业地产，很可能不再是政策的“避风港”。

●南方日报记者 卢轶 实习生 常仙鹤 吕韵婷