工业用地首超住宅 房企“渗透”工业地产抢先机

　早前一直不温不火的工业用地，今年以来供应量悄然大增。数据显示，截至7月26日，全国土地市场公开出让工业用地为7521块，占全部土地供应的52.1%，近年来首次超过住宅土地面积。

与此同时，广州市中心的物流园和产业园也开始出现供应紧张，需求开始向广州近郊区域扩大。多位业内人士表示，作为地产界的最后一块“净土”，在目前住宅市场受政策影响、商业地产又如洪水猛兽般发展的背景下，未来工业地产将逐渐吸引更多房地产企业渗透。

土地现状

工业用地供应首超住宅用地

截至7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，总计面积350950844平米，占全部土地供应的52.1%，首次超过住宅用地。其中，一线城市工业用地供应占比达49.5%，住宅用地占比下降到34.9%。二三线城市增幅更为明显，工业用地供应占比高达52.3%。如北京土地储备中心数据显示，截至7月26日，北京土地市场公开出让的129块土地中，工业用地为60块，占全市供应的土地面积的53.5%。

今年，广州产业工业用地计划推出的数量也远远高于住宅用地。根据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，今年广州十区将推出居住用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。其中，已完成报批、有意向用地项目且属于产业园区的用地共5.02平方公里；属于高新技术产业、先进制造业、现代物流业等现代产业园区的用地共2.85平方公里。

由于近年来工业用地供应和成交数量比例上涨，政府也发出了工业闲置用地的警告。近日，广东省政府印发了《关于进一步加强工业园区管理的指导意见》，对工业园闲置土地的查处和环保工作提出了要求，并规定，国土资源主管部门要切实加强工业园区的闲置土地查处工作，对符合土地利用总体规划并已依法办理用地审批手续、属政府平整未建、没有具体项目的用地，所在地政府要加快推进招商引资工作，切实提高园区土地利用效率等要求。

租赁行情

物流园、工业园租金上涨明显

虽然工业用地供应量大增，但目前广州市中心的物流园和工业园仍供应稀少，且租金呈明显上升趋势。

根据仲量联行的数据显示，物流市场方面，在华南消费市场日益增长的带动下，上半年多个大型超市及电子商务企业都在广州市区积极寻求扩张机会，然而，市内核心位置的非保税仓却空置率偏低，供应稀缺。二季度的整体仓库空置率下降至7.9%，主要物流园的供应持续紧张。同时，自去年开始，租金不断上升，促使部分需求移向周边地区，例如佛山的南海和顺德。至二季度末，广州全市物流园平均租金环比上涨1.4%，上半年总体上升5.5%。

未来需求持续，供应却仍然从紧。随着国外经济放缓，中国经济将更依赖内需带动，这将刺激非保税物流园的需求，来自业主自用尤其是大型超市的扩充需求上升。据了解，近期将有30万平方米的新增供应，预计可满足下半年的需求，但核心地段的物流设施仍从紧，未来一年内租金将继续上扬。上述因素可能导致大型客户继续将其华南区配送中心移向周边城市。

在产业园方面，二季度的产业园成交活跃，空置率持续向下，租金进一步上涨。其中，萝岗区的科学城和天河软件园涨幅相对明显，平均租金在二季度末涨至53元/平方米/月，环比上涨2.5%。

房企趋势

房企“渗透”工业地产抢先机

虽然工业用地计划规模提高，但多数是一些政府扶持的企业或工厂，可供开发商运营的产业地块并不多。所以，目前一些产业、工业企业拿地用做自身项目发展，已有一些房地产企业嗅到了工业地产这块大蛋糕的商机。

据了解，富力地产旗下广州国际空港物流园内的公用型保税仓、出口监管仓于去年正式挂牌，今年进入建设运营阶段。该项目富力地产投资30多亿元，占地面积逾2200亩，总规划仓储面积100万平方米，位于广州花都区金谷工业园内，地处广州空港经济圈东北面，毗邻广州新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心，与周边的京珠高速、机场快线延伸线、广清高速、北二环高速等形成了立体的交通体系。值得一提的是，富力金港城与该项目相距不远，同位于金谷工业园内。

无独有偶，早在2006年，祈福就宣布大举进驻花都，涉及包括住宅房地产、工业城及物流业等在内的五大行业，其中，工业城、物流业是祈福集团首次在内地投资。

此外，招金山谷创意产业园目前也正在进行招商，这是继在番禺成功投资建设清华科技园广州创新基地项目后，招商地产全力打造的文化创意产业项目。据悉，金山谷国际区占地83万平方米，其中创意产业园占地39万平方米，旨在吸引高端创意文化类企业，如建筑设计、室内设计、广告创意、文化传媒等入驻，形成国际化产业聚集区。

不仅大房企涉足工业地产，一些中小房企也积极在工业地产有番作为。据了解，目前在广州已接手某烂尾楼的一家小型开发商，前段时间也在白云区拿下两块工业用地，准备将其打造成产业园用于出租；而另一家房地产企业也于今年年初在佛山拿下一幅大型工业用地，用于发展酒店、商业、公寓、物流等项目。

进军工业地产原因？

工业用地地价低可挖利润大

那么，开发商进入工业地产发展的主要动力是什么呢？早前，富力地产执行董事吕劲曾表示，物流产业是集团多元化拓展地产业务的一个方向，原因在于该产业在商业地产中，较商场、酒店的投资成本低，资金回报也较为稳定，因此将是公司极为看重的一个新业务。

房地产经济专家邓浩志表示，目前住宅地价过高，成本过高使得住宅项目风险难以估计；此外，住宅调控过于严厉，无论是开发、融资、销售都受到政策的打压，发展空间受到比较大的限制，这让开发商们有了走出纯粹住宅开发模式的想法。而工业地产目前基本没有太多的调控压力，如果是符合国家产业发展政策的可能还有很多优惠措施，这对工业项目以后的运作提供了更多的想象空间；最重要的是，目前工业地产地块的价格较低，准入门槛较低，风险似乎也更可控。

选择哪种发展模式？

公寓商业街酒店等一体发展

邓浩志表示，现在开发的工业项目形态已发生了转变，不单是以前的那种厂房、仓库，现在附加值更高的产业园也陆续出现，里面一样有公寓、商业街、综合办公等高附加值产品，盈利能力自然也随之提高。

此外，许多工业项目多是订单式或半订单式生产，在开发之初已确定了全部或部分客户，这让后期资金回笼得到了不少保障。业内资深专家韩世同表示，不少开发商进入该行业主要是为了谋利，因为不少工业地产都可以转型，世联在深圳代理某价格在30000元/平方米的写字楼单位，就是由工业性质转变为商业性质的产品。

目前存在哪些暗礁？

全球经济衰弱资金回收慢

不过，房地产资深专家谢逸枫也指出，目前工业地产的投资和开发存在“暗礁”。首先是工业地产的投资风险大，特别是在今年全球经济衰弱、中小企业贷款难及工业地产盲目扩展的情况下，工业地产存在风险；其次，工业地产虽然地价便宜，但前期投资大，利润空间小，资金回收缓慢；最后，工业地产的开发技术、工艺水平及管理经验不成熟，如果开发商在不熟悉的情况下贸然进入，肯定要吃亏。

此外，进军工业地产也非常考验开发商的资金周转率、资金链的稳定性以及开发技术。因为工业地产的盈余利润主要体现在能快速启动和开发完项目，以低成本土地和低利息贷款融资为开发导向，以前期建工业产权房的收入抵偿支出前期投资，并能够在抵偿支出后有剩余。

值得一提的是，应警惕开发商通过将工业土地转变为商住土地谋取暴利，同时防止开发商通过拿工业土地，再囤地增值，从而获取高利润的现象。