房租持续上涨 推高物价同时会否推高房价？

除了食品类价格上涨的推动作用，居住类价格的上涨成为物价涨幅再创新高的另一大推手。根据国家统计局发布的数据，7月全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%。其中居住类价格同比上涨5.9%，住房租金价格上涨4.0%，涨幅仅次于食品类价格，位列各类商品价格同比涨幅的第二位。

在房地产调控政策不断深化的情况下，房价虽然回稳，但房租却没有停下上涨的脚步。推高物价的同时，持续上涨的房租对调控中的楼市将产生怎样的影响，高租金会不会刺激购房需求的释放，进而影响到房价的回落呢？

房价回稳 房租为何持续涨？

自年初“国八条”出台以来，空前严厉的房地产调控政策对全国楼市的影响明显。成交量的大幅萎缩，使得高涨的房价开始逐渐企稳。不过，就在房地产交易市场出现回稳态势的同时，房屋租赁市场却迎来了一个发展的“春天”。

根据国家统计局发布的数据，2011年二季度以来，在居民消费价格当中，居住类价格的上涨始终保持着较高的势头。4月、5月，居住类价格同比涨幅均达到6.1%，环比涨幅分别达到0.4%和0.2%。6月，居住类价格同比涨幅达到6.2%，其中租金上涨达5.9%。7月，虽然居住类价格的同比涨幅回落至5.9%，租金涨幅也回落至4.0%，但居住价格环比却出现0.1%的上涨。

在居民消费价格指数当中，居住类价格的上涨幅度已经稳定地成为继食品价格之外，涨幅最为明显的价格因素，其中租金的上涨无疑是最重要的支撑。

“购房和租房的需求是同时存在，并且呈负相关的关系。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，一般情况下，在总的居住需求保持不变的情况下，购房需求减弱的同时，租房的需求会出现明显的上升，进而推高租金。这也正是房地产调控政策不断出台之后，屋租赁市场持续升温的重要原因。

当然，除了需求的转移，调控预期对于购房者和卖房人的影响同样也对租金的上涨起到了重要的支撑作用。对于购房者而言，很多人寄希望于调控能够有效地打压房价，开始进入等待和观望的阶段，同时，信贷优惠政策取消也大大地增加了购房的成本，许多原本希望买房的人感觉到租房在现阶段更加划算；而对于手握多套房产的业主而言，调控力度的加大使得二手房进入了有价无市的状态，卖房难以卖出好价钱，出租房屋成为短时间内实现资产价值的有效途径。

租金走高 房价上涨有压力

在北京工作了十年的汤兰已经明显地感觉到了房租上涨的压力。四年前她以每月2800元的价格在北京二环以里就租到了一间一居室，而现在同样的价格只能在四环附近租到大小接近的房子。原本希望一直租房下去的她，开始考虑是否需要买房了。

随着租金的上涨，许多持币待购的租房者开始按捺不住等待的心情了。采访中，不少租房人都流露出了尽快买房的意愿。“租房说到底还是把钱交给别人，买房即便要还月供，钱还是交给自己的……”

部分业内人士开始担心，在市场的观望期，租金的变化成为买卖双方博弈过程中一个重要的变量。租金的走高极有可能迫使一部分需求提前入市，进而改变市场僵持的格局，给已经回稳的房价再打一针强心剂。

租金对购买需求的推动作用确实存在，不过从目前的情况看，“租房热”转向“购房热”也并非一件容易的事情。

　“租金确实处在高位，不过，无论从GDP、人均收入还是房子的当期价值来看，只要租金不在短期内过快上涨，其对房地产市场的影响仍是有限的。”“链家地产”首席分析师张月认为，目前国内房地产市场的租售比仍然保持在较高的比例上，租售价格之间的鸿沟并没有发生明显的变化，对于大部分租房者而言，租房的压力和购房的压力不可同日而语。“由租转买最大的诱因仍是在实际需求，而不是租金。如果难以承受高租金，那么买房就更无从谈起。”张月说。

在杨红旭看来，“由租转买”是一个渐进的过程，不会因为租金的上涨而发生突然的转变。不过这并不意味着就可以轻视目前租金上涨给普通人带来的居住压力。如果任租金快速上涨，那么房地产的调控效果无疑将打折扣。

稳定租金 重点仍在调楼市

事实上，除了房地产市场的变化外，促使租金快速上涨的最根本原因还是物价上涨本身。“当人们的消费成本整体提高后，租金就会提高。”杨红旭说，房屋租金的上涨不仅是推高物价的原因，更是物价上涨后带来的一种结果和表现。因此，控制租金的过快上涨，从宏观层面上讲，仍要以稳定物价为先。

除此之外，要稳定持续上涨的房租，楼市调控仍是重点。

杨红旭表示，要抑制租金快速上涨，首先要注意保护首次置业的需求，落实好差别化政策和相关的税费优惠政策，引导合理的购房需求入市，减轻租赁市场的压力；同时，要大公租房建设和分配的力度分流一部分租房需求；另外，可以考虑扩大开征房产税的范围，完善相应的实施细则，比如在对多套的存量房征收房产税时，规定如果是出租的，则可减免部分税收，以此来逼出部分空置房用于出租，增加市场供应。

事实上，今年以来，房屋租金的上涨就已经进入到决策层的调控视野。2月，新的《商品房租赁管理办法》就已经出台，其中明确规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。4月份开始施行的《房地产经纪管理办法》，也加大了对低价收进高价租出等房屋中介价格违法行为的打击和处罚力度。一系列新的举措，对房屋租赁市场的规范和租金的抑制作用正逐渐显现。

“一年内北京租金应该以止涨为主，一方面是过去一年房租快速上涨透支了一些动力，另一方面今年下半年大批保障房完工，其中的公租房会在今后两年投入使用，会缓解供不应求和租金上涨的压力。”张月说。(记者罗宇凡、华晔迪)