海南楼市发展不平衡 房价离谱刚需辛酸

某在售地产项目的开发总成本统计

自有了房地产就有了楼市调控，无论是楼市本身的市场调节还是中央扶持的政策调控，其目的都是为了房产市场更健康的发展，回望上半年，调控加码不断，海南楼市展现在世人眼前的，是一个地区发展不平衡，成交惨淡，而房价却居高不下的畸形局面。调查显示，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3，另有1/3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，最后1/3就是开发商的利润。而在实际运作中，利开发商利润远不止这么多。到底海南房价有没有可调节空间？高房价是否只因开发商单方面的暴利欲望？

海南刚需族心酸无奈称房价离谱

经历了房价暴涨的时期，在一个个强力政策的打压之下，海南的房价近乎“金枪不倒”。有评论认为，这样的保价局面，让人产生了一种错觉，仿佛还海南岛的房价本就如此，本该如此。然而，相关数据显示，房地产价格增长远远高于海南城乡居民的收入增长。

2009年，海南省房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重分别为31.4%和16.9%，高于全国18.7%和10.8%的平均水平。海南省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为19056.33元和13750.85元，仅相当于全国平均水平的75%和80%。2010年1—2月，在个人收入没有较大增长的前提下，海南省房价较年初增长了1.13倍，较全国增长速度高90个百分点。

一份网络投票显示，参与投票的海南购房者，可以接受房价在6000/平方米——7000/平方米的占75.1%，愿意接受房均价在8000元/平方米的投票者，仅占总数的7%。多数网友表示，“目前房价高的离谱。”

低投入高回报盘点房地产成本清单

房地产的成本到底是多少？尽管社会各界对房地产市场的信息对称有着强烈的呼吁和要求，但众多开发商和各有关部门一直对此讳莫如深。

目前，房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

据了解，国土资源部曾调查全国620个项目，其中海口的9个项目中，地价占房价比例最高的为24.59%，最低的为仅8.8%。

而在去年被媒体曝光的某在售地产项目的开发总成本统计表显示，在投入总成本中，地价只占29.76%。

业内人士透露，目前我省拿地成本占整个房地产开发成本的比例普遍达到30%左右。各项税费约占房地产项目总成本的10%-15%。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大，但总量也不算大，对房价产生的影响比较小。

一位不愿透露姓名的业内人士分析，以号称低利润的某大集团为例，如果按照去年四个在广州销售楼盘平均价格12600元/平方米，每平米净利润993元，而广州去年商品房均价9346元，利润率也达到33%以上。

可以说，房地产项目建设的投入远远低于社会的想象。

暴利与调控千丝万缕的关系

自国际旅游岛建设落地，均价8000元/㎡的房子，只用了三个月，就涨到了12000/㎡，这就是海南高价房崛起的速度，如此这般迅速飞涨的高房价所支撑起的，便是开发商高达上亿元的“暴利”。而暴利气球不断膨胀，受到挤压的恰恰是刚需一族。购房者哀声一片，开发商按兵不动，死扛房价，调控越显吃力。

廉价的土地和建筑成本，与高房价形成了极大地反差，房地产暴利造成了调控政策的无力甚至失效。如果说房产暴利是全国楼市的一个常态，那么对于海南国际旅游岛，暴利带来的仅仅是高房价吗？敬请关注新浪乐居系列策划稿件。

(作者：王文婷)