上半年放量迟缓 成都推地计划能否顺利完成？

时间过半推地量却只完成1/3，一面是上半年土地放量迟缓的现实，另一面是长时间市场的冷清和开发商的观望，重重压力之下，成都市土地市场能否顺利完成全年推地计划？

四川中原市场研究中心在近日公布的2011年上半年土地市场研究报告中指出， 2011年上半年，成都市主城区住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩。

稍早之前，在成都市人民政府公布的成都市中心城区2011年度国有建设用地供应计划表中显示，成都市国土资源局计划在2011年中心城区推354公顷(即5310亩)住宅用地，其中普通商品住房用地237公顷(即3555亩)。这预示着，2011年时间已经过半，但全年计划推地量刚刚达到1/3，成都国土局下半年将面临比上半年推地量多一倍的推地压力。

在楼市限购、银行限贷等一系列政策调控之下，开发商面临着前所未有的资金压力，尤以资金实力相对薄弱的中小开发商中为甚，拿地期望被压缩。专家预测，下半年土地市场将持续冷清，成都市国土局全年354公顷的推地计划恐难以实现。

上半年放量迟缓

自2011年2月份成都市出台实施限购政策以来，土地市场陷入少见的冷清，成交量一度萎缩。据中原地产相关数据统计显示，2011年3月-4月无任何土地成交；5月至6月主城区供应的507.3亩住宅用地普遍低价成交，其中有两宗土地流拍，溢价率更是低至11%，创下历年新低。

随着上半年限购和银行加息、停贷等一系列金融调控手段的出台，开发商面临着住宅市场的冷清、销售不畅、资金回笼速度减慢、银行停贷等多重压力，导致绝大部分开发商资金链严重吃紧，拿地热情快速降温。整个成都主城区，仅几家实力雄厚的央企或外来开发商拿地，而本土资金实力相对薄弱的中小开发商，在上半年基本退出拿地舞台。

四川中原地产高级分析师周觅就此表示，往年成都市主城区的土地流拍相当少见，上半年城西两幅综合素质较好的宗地流拍，正是因为市场限购和金融调控政策带来的直接影响。

亦有业内人士对上半年推地缓慢另有解释：成都下半年预计将集中推出天府新区内的地块，以配合可能在下半年出台的天府新区规划相关。

在规划区域上，天府新区有“南北”两种方案：“南部方案”，即将成都高新区、成都经开区、成都进出口加工区及简阳市等地纳入；“北部方案”，是整合成都高新西区，新都区以及青白江区、彭州、德阳市的广汉等地。

就此说法，吉信行土地市场分析员樊海波认为，土地计划的实现和城市的规划发展密切相关，若土地计划无法实现，会直接影响到城市的规划发展。而成都市国土资源局办公室主任夏超则表示，天府新区和上半年土地放量缓慢没有直接关系，国土局推地是按照正常情况进行，全年的用地计划是一定的，但具体到每个月将释放哪些区域的地块，和整个市场情况相关。

下半年压力沉重

正是因为上半年各种因素导致的土地放量迟缓，成都全年土地计划想要实现，下半年土地放量不可避免地面临较大压力。

据四川中原地产相关统计数据表明，2009年成都市主城区(包括高新区)共成交住宅类用地共2755亩；2009年则为2493亩。而2011年下半年需要完成的普通商品住房用地量就为2300亩。

“按照常理，在市场情况较好的情况下，对半年时间而言，这个量完成没有问题，但现在房地产市场受到打压，土地市场也是陷入前所未有的冷清。现在市场不仅一点回暖的迹象没有，还有往下走的趋势，供地计划实现恐成问题。”四川中原地产周觅指出。

其他业内人士也就此表示出普遍担忧。成都星源行市场研究中心总监孔祥虎认为，“下半年完成2300亩的推地量有点大，如果开发商资金链遇到一定问题，可能这个量就无法完成。”

吉信行樊海波则将政策看作是下半年决定开发商拿地与否和土地计划能否完成的关键因素。他表示：“在中国，无论是楼市还是土地市场都受政府的影响因素比较大，下半年政府将推2300亩住宅用地，但能不能成交，这还是要看政策在未来几个月会不会松动。开发商对预期市场不强的情况下，拿地的情绪不会高。”

面对这一问题，成都市国土局办公室主任夏超认为，下半年土地计划能否实现难以定论：“成都的土地计划在年初就已制定，相信各级政府也都有推地的意愿，但能否实现是市场层面的问题。过去几年的情况也是如此，2008年和2009年都没有完成计划，2010年计划相对谨慎，结果又超出。今年的计划能否实现难以定论，情况变化很大。”

楼市调控政策、金融信贷政策的限制，开发商市场预期等因素都决定着下半年成都土地市场的状况。归根到底，一系列调控政策影响下的开发商，拿地与否决定了成都全年土地计划能否实现的关键。

房企观望情绪浓厚

自2011年2月成都市出台限购令5个多月以来，金融信贷环节持续加息、停贷让开发商普遍面临资金压力。专家预测，下半年政策的松动可能性极小，政府对市场的严厉调控将持续。在这一背景之下，开发商拿地意愿受到很大的打压。

这种状况对资金链更为紧张的中小开发商尤为明显。成都晶宝实业有限公司策划经理何建平表示，眼下的重点是运作和消耗现有项目而不是去拿地，下半年没有任何的拿地计划。而成都市捷帝置业有限公司总经理钟波则认为，虽然现在地价相对便宜，但面对资金压力，还是需要将在售项目尽快出售，以获得流动资金，否则拿地无从谈起。

即使是资金实力相对雄厚的央企和实力开发商，拿地态度也已趋于谨慎。金阳地产营销总监程捷在接受记者采访时表示，出于市场现状的考虑，下半年无论是主城区还是郊区的土地，金阳都会较为谨慎。同样采取谨慎态度的，还有不久前参加7月27日土地拍卖的中海、万科等品牌开发商，即使有土地流标，仍未拍下土地，观望情绪较重。

而之前打算在主城区拿地的开发商则更倾向于转向郊县或二三线城市拿地。据业内人士透露，正黄置业下半年拿地将重点考虑郊县或周边二三线城市。而成都正成投资开发有限公司副总经理杨奎表示，下半年有拿地计划，需要等待更好的时机，二、三线城市土地也比较关注。

开发商对土地市场的观望和谨慎已属普遍，限购、地价高的主城区土地尤其如此。“下半年土地市场低溢价和底价成交应该会更多一些，再出现流拍也属正常。”周觅表示。

一方面是全年住宅用地354公顷，下半年普通商品住房用地约2300亩的计划压力；另一方面是开发商一时难以改变的拿地谨慎与观望。成都国土局今年能否顺利完成全年推地计划，或许可以借用成都国土局办公室主任夏超的回答：“没法去说！”

链接：

成都市中心城区2011年度国有建设用地供应计划表(单位：公顷)

数据来源：成都市人民政府

住宅用地 商服用地 工矿仓储用地 公共管理与公共服务用地 交通运输用地 水域及水利设施用地 特殊用地 合计

廉租住房用地 经济适用住房用地 商品住房用地 其他用地 小计　　

10.67(含公共租赁住房用地) 40 260(其中限价商品住房23公顷，普通商品住房237公顷) 43.33 (农迁房用地) 354 131 104.87 280 140 0 0 1009.87

2009年-2011年上半年成都市主城区住宅用地供需情况：

数据来源：中原地产

年份 供应(亩) 成交(亩)

2009 2755 2755

2010 2524 2493

2011上半年 1384.16 1236.71 来源：成都报道