抑制房价上涨关键是管住信贷闸门

一边是难以承受的高房价，一边是持续升温的住房热销；一边是开发商抱怨贷款难，一边是目不暇接的楼盘开工与封顶；一边是宏观调控措施的频频出台，一边是商品房价格的飞速上涨……

面对发生在房地产领域的一连串令人费解的现象，人们不禁要问：建房的钱从哪里来，买房的钱又是从哪里来的？

建房，银行贷给房地产商多少钱？

据不完全统计，目前全国有大大小小的房地产公司47000多家，其中仅在北京市注册的房地产公司就有4000多家。

是谁成就了这么多房地产商？

“没有银行的支持，我们的楼盘的确无法支撑。”北京一家著名房地产公司的财务经理坦言。

最新统计显示，今年1至10月份，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中，商品住宅投资10268亿元，占总投资的70%，同比增长28.4%。与这些数据遥相呼应，前10个月，全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。“虽然渠道不同，但这些资金大部分来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。”一位业内人士这样估计。

中国银监会的统计印证了这位业内人士的判断：今年1至9月份，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月末的增长21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点。

“这的确是一个庞大的数字。”银监会有关人士说：“房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20%左右。在不少地方，银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。”

买房，高价房子到底卖给了谁？

如雨后春笋般竖起来的高楼大厦到底卖到了谁的手里呢？一位刚刚在招商银行(600036,股吧)北京万寿路支行办完按揭的朱先生感慨道：“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个"空手道"。”

一个不争的事实摆在我们面前：近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。

为了抢占市场，争取房贷客户，各家银行纷纷出招。今年以来，继光大银行(601818,股吧)率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的房贷新产品。随后，深发展(000001,股吧)又推出了“双周供”，同时，农行的“接力贷”又开始登场。

“如果房价下跌，银行自身持有的房地产抵押价值就会降低，从而冲抵银行的自有资本。而银行自有资本的下降则会使银行减少对房地产的信贷投放，从而进一步推动房价更大幅度的下降，这是银行不愿看到的。”一位银行业信贷风险官这样解释。

银行，在高房价中扮演什么角色？

源源不断、从各种渠道竞相涌入的银行信贷，在引导社会资金进入房地产领域的同时，也给中国的银行业埋下了最为直接的贷款风险。“在银行资金的哄抬下，中国的房地产业正呈现出一种"价格蒸蒸日上、场面欣欣向荣"的虚假繁荣，这不是正常现象。”国家行政学院教授朱国仁说。

贷出去的是巨额的款项，收回来的却往往是一大堆难以消化的房子。截至10月底，全国商品房空置面积为1.224亿平方米，同比增长9.3%。

“建好了房子卖不出去，最着急的还是银行。”一位不愿透露姓名的房地产公司经纪人说：“由于有银行来兜底，有的开发商故意抬高房价，一旦公司出了问题或楼价下跌，最后还得银行来埋单。”

上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，一度导致中国的房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。

“今天的房地产规模之庞大已远非昔日可比。我们不能忘记惨痛的教训，更不敢重复同样的道路。”中国信达资产管理公司的一位负责人说。

令人触目惊心的是，一些开发商在利益驱动下，搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因虚假按揭造成的。今年上半年，工商银行陕西省分行就曝出了该行营业部朱雀大街支行与当地房地产开发商内外勾结，骗取银行贷款的大案。

“不能否认目前的房地产经济存在泡沫，不过，这个泡沫还不足以导致整个房地产市场的"崩盘"。”中国光大银行风险管理部一位处长这样认为。

管不住信贷闸门，就管不住房价上涨

中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系。近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。

央行统计显示，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。

近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。

“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”国务院发展研究中心的一位专家指出。

正是基于对房地产信贷潜在风险的深刻认识，今年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。按照通知精神，从6月1日起，商业银行有区别地提高了住房贷款的最低首付款比例。

银监会今年以来一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

“下一步，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策，防止为做大业务量而放松贷款条件，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发，加大对业务操作中违规及不尽职行为的处罚力度。”中国银监会主席刘明康指出。

“但是，作为国民经济的支柱行业，调控的目的绝不是打压房地产，更不希望房地产市场出现大起大落，而是希望其能保持平稳、健康的发展，拉动经济，造福百姓。”刘明康说。