融资渠道政策闸门开启 保障房建设将全面提速

7月国家房地产政策动向最重要的是：融资渠道闸门开启 保障房建设将全面提速。7月，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。这意味着保障房资金有了重要的来源，保障房建设的最大瓶颈获得突破。吸金的绿色通道已经打开，下半年保障房的建设将全面提速。

纵观本月的房地产政策动向，仍然是“保障房建设”的条款占据了半壁江山。在保障房建设方面的条款，涉及资金筹措的占了42%。7月的政策动向还表明，房地产市场仍处在政府的严密调控之下，丝毫没有放松迹象：限购向二三线城市扩展；货币信贷政策仍然收紧；房地产经纪行业管理加强；土地整治进一步强化。一面是大力推进，一面是严加管控。全国保障房在五月末开工率为34%，转眼6月末，开工率就超过了50%。而一线城市商品住房市场成交低迷，目前成交量较好的二、三线城市则即将进入限购行列。

解析7月国家主要的房地产政策条款，可归纳出以下特点：

1、保障房将成为拉动房地产投资的主力

国家统计局日前公布的数据显示，1-5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。远高于同期固定资产投资的增速(25.8%)。自2009年6月以来，房地产开发投资增速已连续24个月明显超过固定资产投资增速。

受房地产调控政策的影响，开发商投资商品房速度减慢，而今年上千万套的保障房正在成为拉动房地产投资的主力、成为拉动全国经济发展的重要工程之一。

如今随着保障房资金瓶颈的突破，加之国家有关部门的不断督查，今年下半年保障房投融资和建设将继续提速，并使得房地产投资增速维持在较高的水平。6月底全国保障房开工已达50%，到11月底前完成保障房开工任务没有障碍。

如果今年全国保障房1.4万亿投资全部落地，将占整个住宅投资比例的半壁江山，其上下游的水泥、平板玻璃等基础材料行业相关行业也将受益。

2、更多开发商顺势而为参与保障房建设

由于商品房开发资金受限，而保障房的资金却有基本保证，且收益稳定（虽然低利），体量大周转较快，因此今后将有更多的开发企业参与保障房建设，国企和集团企业将成为主要参与者。企业可通过投建保障房建立与政府良好的合作关系，并获得政策优惠。

今年4月，房地产行业龙头老大万科与河北省住建厅签署协议，承接河北8000套保障房的建设。万科集团副总裁毛大庆坦承，建设保障房意在获得品牌推广效应，以图今后在北京周边城市的发展。

便捷的融资和一定的收益，品牌效应和政策优惠，是国企和集团企业参与保障房建设的动力。在《办法》颁布短短一周，数家房地产企业已经纷纷启动了以保障房为名的发债申请，宣布了高达数百亿的企业债计划。

值得注意的是，在保障房的各项类型中，经适房、限价房的利润虽低，但回笼货币相对较快；而廉租房和公租房建设回款较慢，企业建设的积极性还难以保证。但廉租房、公租房是保障房发展的主要类型。

3、地方融资平台风险加大 巨额债务埋隐患

正如国家发改委《通知》所说，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。通知还要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。本月，财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债。可以预见，企业债加上地方债，对于解决保障房建设资金将起到关键的作用。

在当前货币信贷政策严密调控的情况下，企业债的开闸对资金饥渴的企业犹如甘露，对地方政府加快保障房建设是重大利好。

《通知》的下发，使地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，在突破保障房建设瓶颈的同时，原本尚未消除的地方融资平台的风险也在放大。巨额的地方政府债务将继续膨胀，为日后可能发生的坏账埋下隐患。

与此同时，融资闸门的开启若没有强有力的资金监管，可能发生资金挪作的问题，为保障房筹措资金的企业债、地方债成为地方政府和企业便捷的ATM取款机。

综上所述，7月国家房地产政策表明：国家在保障房资金的筹措上有了重大突破，在国家的督导和地方的比拼下，今年下半年保障房建设必然会大提速，年底，将会有亮丽的数据呈现在人们眼前。随着保障房建设“大跃进”，保障房的大投放将进入人们视野，在房地产市场持续调控的基础上，商品房市场将进入拐点，商品房降价趋势已显现。当保障房建设和房地产调控取得成果、房地产市场双轨制建立之时，我们应当特别注意的是：

要防止住房福利制卷土重来 7月的政策动向中已经显示了这一倾向，如此，将会产生新的不公，让不该占有公共资源的企业与个人占用了公共资源。虽然在7月的政策条款里，李克强副总理强调了，“要确保分配公平”。

保障房建设资金要专款专用 若非专款专用，或将成为某些企业个人的寻租工具，并将产生资产风险。因此筹集来的企业债用于保障房建设要注重监管。

大规模保障房建设要保质保量 下半年，保障房规模大，建设进度快，项目利润薄，住房是百年大计，保障房又是民心工程，要特别注重保质保量，防止偷工减料

政策开闸，建设大上，还需要严格的制度前置、严厉的监管前置，这样才能真正做到利国利民。