房产大鳄撤离三线城市 炒房客疯抢最后“盛宴”

7.5折！碧桂园给亢奋的楼市再打了一支强心剂。漫长的广东惠州东海岸，近年来掀起旅游地产开发热潮，规划要建成为中国的“马尔代夫”。遍布海岸沿线的十多个超级度假、旅游大盘，在今年7、8月进入集中入市期。7月底，碧桂园·十里银滩以最低单价4125元的价格屠夫姿态出现，挑起了惠州东的价格战。

在之前的6月份，这个“不限购”的珠三角三线城市，新房单价已飙升到6900余元/平方米，东海岸的度假产品更叫价15000-25000元/平方米。“限购可能会扩大到珠三角、长三角等城市。”7月27日，一位接近住建部的专家透露。珠三角类似惠州的诸多三线城市，去年至今年上半年位于房价快速上涨城市之列，在可能到来的限购之前，一场价格战正在开演。专家表示，二三线城市的房价已处高位，与一线城市面临同样泡沫，投资者应警惕风险。

炒房客云集

目光转向非限购周边地区

平静的惠州东海岸，最近躁动不安。 当7月16日，碧桂园·十里银滩首次亮相，碧桂园用数十辆大巴车从全国拉了数万人来到现场，“我们这个项目面向全国的投资客户”，销售人员说。 此前一度寂静的售楼中心沸腾了，临近的海滩上全是人。“我想到海边去 碧玩，可是没想到，海边站了一排人，都挤不过去了。”梁燕(化名)描述说。

碧桂园的蓄客手段煞费心机。除了每天的万人造势之外，深圳一家房地产网工作人员透露，碧桂园更要求该网站个周末拉人前往项目现场看盘，“我们论坛一发帖号召，还真有很多人去，因可以免费提供班车、午饭，还可以玩”。至于项目目前究竟有多少人认购，桂园方面未予透露。十里银滩只是冰山一角。沿惠东巽湾、亚婆角、港口双月湾滨海度假中，分别盘踞着金海湾、威尼斯湾、东部湾等超级大盘，将在8、9月份集中入市。

深圳市都会城市研究院院长高海燕称，深圳投资性需求旺盛，深圳限购后，投资者转向包括惠州在内的非限购周边地区，趋势明显；而深莞惠一体化的预期，对长期投资者也充满一定吸引力。

也因此，目前惠城区新房的均价仍比去年同期上涨了22%。据惠州市房产交易中心统计，6月惠城区新房均价达到6979元/平方米。

降价出货？

限购预期来临前的拼搏

碧桂园此次价格公布耐人寻味。

7月15日，碧桂园总裁莫斌对外透露，十里银滩最低单价为洋房产品5500-6000元/平方米。

其时，限购扩大化的揣测甚嚣尘上。7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

碧桂园仿佛嗅到了危险的气息。7月21日，碧桂园再次宣布4125元/平方米的折扣价，价格屠夫的姿态攻势凌厉。其压力来自于对限购扩大化的担忧。

从广东省上半年统计数据看，房价涨幅超过同期GDP增幅的珠三角城市批量产生。珠海、东莞、惠州、江门、肇庆等城市房价上半年同比上涨均超两位数。“像东莞、惠州、中山、珠海等珠三角地区活跃城市，可能被纳入新的限购城市之中。”北京大学经济研究中心研究员韩世同认为，这些城市若不限购，房价上涨将愈演愈烈。

深圳一开发商人士直言，碧桂园项目个个皆是超级大盘，开发周期至少5年，很难避开调控周期。珠三角如若扩大限购，对其业绩影响很大。

上半年，碧桂园实现了215亿元的销售额，尽享一线城市限购的政策红利；而下半年，它或许不得不改变策略，降价出货。“碧桂园这是在抢时间跑路。”深圳一业内人士评价。开发商和投资客，都要抢在可能到来的限购前，深度博一把。

在碧桂园挑起价格战之时，云集惠东的开发商们开始了一场抢客大战。在深圳市区，多个项目展厅扎堆亮相。

泡沫来袭？

警惕二三线城市限购风险

“二三线城市限购预期，会让投资客抢闸分享最后的盛宴，短期内将使这些城市楼市量价猛涨。”中原地产华北区总经理李伟杰表示，政策窗口期应越短越好。“二三线城市正在演绎几年前一二线市场的故事。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

2009-2010年，万科董事会主席王石曾在一些场合提到，他很担心一线城市的房地产泡沫，向二三线城市扩展。目前来看，这种担忧正在变成现实。

7月21日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，提示密切关注二三线城市的房地产市场风险。

杨红旭认为，银监会提示的风险即“限购的风险”，限购后房价若明显下跌，房地产贷款会出现呆坏账。

北京兰德咨询总裁宋延庆指出，如果“新限购令”达到60%的预期效果，将意味着那些市场布局过于集中，或者主要开发高端产品的开发商，首当其冲地面临业绩快速萎缩。“在一段时间内，二三线城市会有一个房地产高速发展期，房价基本能翻番，但一两年之后，若经济发展没跟上，需求就会下降，市场会出现较大波动。”丁祖昱认为。“投资的话，我不倾向去二三线城市，因为它们一般仅会吸引本地人口，对房子的需求有限。”中原地产主席施永青表示，二三线城市最大的风险，就是房价到了高位，没有人接盘。

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住建部官员称楼市限购令年内不取消

“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。

至于当下舆论关注的重点，则是三线城市限购名单何时遴选完成并择机发布。中原地产总监张大伟7月28日预测，“应该在8月底，以应对金九银十。”

自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。

截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。

不仅是开发商，受限购影响深刻的还有地方政府，“惨淡”的卖地成绩单便是明证。开发商拿地热情下降，直接导致各地土地出让金收入大幅下滑。7月19日发布的全国130个城市土地出让金“半年报”也显示，北京、上海等6个城市的土地出让金均低于去年同期，降幅最小的上海达到了21.97%。

对此，上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。

“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”一位接近住建部的专家确认，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部就会做相应的督促工作。

不少专家认为，即便从8月底第二轮“限购令”席卷全国，楼市是否迎来“深度降温”仍有待检验。从市场来看，三线城市数量众多，楼市发展水平参差不齐，不可能采取全部开展限购。