成都：不开零 商铺投资挤出小散户

“姐，这个商铺总价只需要80万，单价不低于4万，但面积小于20个平方米，总价还没有超过100万，你以后到什么地方找这么低总价的商铺。”二十一世纪不动产的资深中介祝枝贤正在向客户推销一套总价不到百万的商铺。而类似于这样的商铺在市场上已经不多见了。大部分的商铺正在以一种“不开零”的方式向中大户投资者招手，小散户们正在被一点一点地挤出市场。

从去年开始，成都商业地产市场出现了前所未有的活跃，商铺的涨幅已经超过了50%，而新开盘的商业地产大都向单价4、5万挺进。即使是一套50多平方米的小商铺总价也高达200多万。但是真正让小散户们感到无力竞争的是，开发商现在的另一种做法：“不开零”。

“不开零”！

商铺面积越来越大

城南大源某商铺2.5万/平方米的单价，听到这个信息不知道有多少人会心动。但是下面的一个要求一定让投资者心凉。总面积1000多平方米，开发商“不开零”。记者在采访中发现看这个商铺的人还是不少的，但是该商铺在销售中的一个条件就是不开零。不但如此，这个商铺即使是投资者购买下来后，也不能对产权进行分割。

据开发商介绍，不开零对于他们来说也有现实的原因，主要是产权不好分割，它就是一个独立的大商铺，没有单独的隔断，即使分割，也必须统一的出租，不然没有办法使用。一位不愿意透露姓名的公司内部人员告诉记者，其实公司也觉得分割麻烦，整体出售不是不可能的事，来谈的人挺多的。周围的商铺都卖4、5万了，为什么卖这么便宜？还不是想在单价上给大户一些空间，毕竟总价这么高，别人要有点想头。

记者了解到，如今一些比较好的商铺或者写字楼的整体面积都非常大。以大鼎世纪广场为例，位置不错，南三环上，但是大部分的面积都在100平方米以上，而且因为层高为6米多，如果算实得面积已经超过了200平方米。同样比如东方希望中心，写字楼最小的面积都在270平方米，大部分面积为300多平方米。开发商给出的说法是，主要针对公司，所以面积都偏大。

某商业地产项目营销总监表示，其实开发商现在把商铺的面积放大，目的就是为了能够多招大户，好多山西、江浙来的人都是一层一层的抬。遇到这种客户，一个顶几个，不仅公司，就连置业顾问和销售部都愿意。避免小散户来卖散了，不如把面积做大些，自然就把他们关在外面了。

“不开零”！

商铺好坏搭着卖

“这个小面积我们不零卖，需要和这个大面积一起卖。”茂业中心的置业顾问告诉记者。记者一看，100多平方米需要和300多平方米的一起。这种现象在写字楼市场是非常普遍的。

“大家都觉得小面积的划算，要是都把小面积买了，大面积又卖给谁，不仅如此，现在公司把好位置和差一点的位置都是搭着卖的。”据记者了解，几乎所有的写字楼都偏好整层或者半层购买，这类客户一定在选房的时候有优先权。最好的位置一定是留给这类客户，所以对小散户来说，即使你去得勤，定得早，但是只要有整层客户出现，你就要靠边站。

这种搭着卖的风潮也传到了商铺上。一楼搭二楼是最常见的了，而且开发商也很有说法，二楼也需要在一楼有一个出口嘛。但是在售卖的过程中，开发商还是采取了变相的“不开零”做法。都知道一楼比二楼的口岸价值好，这样的“不开零”实际上是好坏相搭。不过这样的做法也就抬高了投资的门槛。

记者在调查中发现，目前市场上，商铺的面积大都以50平方米为界，低于这个面积的大多因为建筑规划原因。而开发商却大多采用了“混搭”出售的做法，让商铺的实际投资面积往100平方米以上甚至更高的面积上靠。“现在的商铺投资基本上属于几百万以上客户的天下，小散户已经慢慢出局。”某商业投资中介告诉记者。

“不开零”！

市场逼退小散户

投资者刘宇平告诉记者，现在的商铺面积越来越大，没有几百万不要谈投资商铺，对于我们这些手上只有几十百来万的投资者来说，市场的大门已经关闭了。而且现在去销售现场，开发商也很现实，只要有大客户看中了，我们这些小投资者只有选其他的。“之前看中了一个100多平方米写字楼，已经说好了，但是因为半路出现了一个半层购买的客户，结果开发商就不卖给我了。只能在其他选剩的楼层选，不能破坏整层和半层的整体性。对于我们小散户来说，太不公平了！但这就是现实。”

逼退小散户的不仅仅是开发商，同样银行在对待小散户的问题也很让小散户们感到了市场的门槛。银行新一轮资金的收紧开始，对于小散户贷款，即使是在商业地产上的贷款都是非常困难的。首先，审查非常严格，其次周期非常缓慢，最近在利率上，商业地产按揭是1.1，如今抵押贷款的利率就开始随行就市了，最高甚至1.5。

综上所述，在如今的市场一场以“不开零”为表象，对投资小散户的清洗正在拉开，但是对于这些手握了几十百来万资金的投资者来说，在限购住宅的形式下，市场又关闭了他们商业地产投资的大门，他们的资金又该去向何处？这将是留给市场的一个新命题。华西都市报记者张杨

观点

散户淡去，商业地产成为拉开贫富差距的工具

望眼欲穿，成都的商业地产如同雨后春笋一般，红灯绿酒的背后是高额的转让费和租金，小面积铺面已然成为历史，100平方米—1000平方米的大面积商铺成为了市场的主角。买一个普通商铺如今需要300—500万元。

如今，随着住宅地产价值不断被挖掘、挖空，其盈利空间越来越狭小，各大开发商齐刷刷地将目光投向盈利空间广，资金周转快，政策打压少的商业地产。各地商业地产不断重视、提及、并投资建设。以成都城南为例，随着政府南迁的消息传出，大量“高端”的商业地产项目在“瞬间”拔地而起。价格更是让中小企业、个体户望而却步，为消费者服务、提供便利的商铺如今却被大量世界级奢侈品牌、连锁超市、国际连锁快餐等占据着。

当所有商业地产项目都给自己贴上了“高端”的标签，渐渐的，成都市内人气较旺的地方再也看不到中小企业的影子。老成都热闹的叫卖声被高昂激情的音乐代替，KFC等快餐替代了传统小吃给我们带来的乐趣。

试问：如果所有商业地产为了高额利润给项目贴上“高端”的标签，那么中小企业该何去何从？如果没有中小企业的“低端”服务，如何体现真正意义上的“高端”？在大面积、高租金、高转让费的背景下，除了知名品牌外，还有什么产品能让苦苦挣扎的小老板挣到钱？又或许，这所有的一切都是因为背后黑手的炒作？

我们找不到答案，连问题是否问对都无从知晓。唯一可以肯定的就是，很多中小企业将在新一轮的“国际化风暴”中被逐渐淘汰、遗忘、甚至消亡。贫富的差距将越来越大，其中不光只包含商业地产、甚至经济问题，更加严重的是社会问题，以及“中国自己的民营企业”生存问题。

被国际金融大鳄们吞并？还是自食其力，开拓市场？这是一个新的问题。而商业地产开发商们，将从某种程度上成为帮凶。 张旭