京沪深：10套房上市只能卖掉1套

新增房源不断上市，而去库存速度却不见起色，导致一线城市新建商品住宅存销比处在阶段高位。上海易居房地产研究院最新调查数据显示，6月份北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10左右，这意味着平均每上市10套房子短期内只能卖出1套。

一线城市新房销售第一名

存销比是指在一个周期内，商品库存与之前一定时期内销量的比值，用来反映商品的即时库存状况的相对数。住宅存销比是住宅的存量与一定时期内（通常指一个月）内销量的比值，以反映住宅的库存状况。6月份，北京、上海、深圳、广州4个一线城市的新建商品住宅存销比分别为9.95、10.05、9.94、5.38，除广州市这一数值相对较低外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10左右，明显反映出这些城市新建商品住宅市场表现欠佳。

上海易居房地产研究院分析师苏艳指出，若新建商品住宅存销比高位运行的趋势持续数月，这些城市住宅开发企业将逐渐陷入资金紧张的困境。数据显示，2011年上半年，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位，特别是1-4月份，4个一线城市新建商品住宅存销比普遍较高，甚至出现了极值。随着5、6月份新建商品住宅成交量的回升，一线城市存销比开始有所回落。从存销比走势上看，北京、上海、广州的新建商品住宅存销比均值普遍高于2010年月度新建商品住宅存销比均值。

除了住宅存销比处于高位，新建住宅库存总量也持续增加。截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。北京和上海两市的新建商品住宅存量较高，特别是上海，自2010年以来，新建商品住宅存量持续快速增加。

住宅高存销比还将持续

住宅新增供应量是影响住宅存销比变化的决定性因素之一。而住宅的施工面积和新开工面积的是反映未来一段时间住宅供应量的主要指标，因此，住宅的施工面积和新开工面积将会对未来住宅存销比变化产生一定的影响。

从新开工面积上看，2011年上半年，一线城市中，广州和深圳住宅新开工面积同比下降，分别下降24.4%和9.4%，下降幅度明显；北京和上海住宅新开工面积保持高速增长，增速分别高达36.5%和22.6%。受2009年楼市火爆的影响，商品房新开工面积快速增加，2010年增速更是创下近41%的历史新高，其中主要为新建商品住宅。因此，尽管部分城市新建商品住宅新开工面积有所下降，但从新开工面积的绝对量上看仍然处在历史高位。

苏艳认为，受住宅在建面积较大的影响，以及2011年上半年多数城市不少住宅项目推迟上市的影响，住宅供应将逐渐释放，预计未来半年新建商品住宅供应量将大幅增加，同时促销现象增多，将会在一定程度上带动成交；但另一方面，随着房地产调控政策仍然从紧，限购政策将波及到部分二、三线城市，需求难以有效释放。综合这两个因素来看，预计未来半年住宅市场成交量将有所回升，但上升幅度很难超过住宅供应量的增长速度，预计多数典型城市新建商品住宅存销比将继续高企。