中国中铁被指借高铁地铁圈地 地产营收117亿

本报记者 明鹏 发自北京

高铁工程大步流星之时，一支高铁“队伍”油然而生。作为其中“骨干”，中国中铁股份有限公司的基建建设业务快速发展。此外，中国中铁的地产业务更是势如破竹，不经意间就进入了地产圈“百亿军团”，并成为了“囤地大户”。

在2010年中国房地产企业销售金额与销售面积排行榜中，中国中铁分别以133亿元、185万平方米排在第21名、第17名。不只如此，中国中铁更是立下战略目标，要让旗下地产公司中铁置业集团有限公司(以下简称中铁置业)“未来5年进入全国房地产行业前10名、未来10年进入前5名”。

如此鸿鹄大志，中国中铁如何实现？其在高铁基建业务上的“话语权”，能否助其地产板块“一臂之力”？

中铁成都号称“铁半城”

在成都老城墙尚未完全拆除的时代，中国中铁旗下子公司中铁二局股份有限公司等铁路部门占据了城北的大片土地，被称作“铁半城”。而今，这座建设于上个世纪50年代的“铁半城”，大多数建筑已经覆满灰尘，破旧不堪……2011年6月，中铁二局总经理唐志成宣布金牛片区九成改造项目正式启动。

据初步统计，需要改造的区域总计占地面积约415亩，划分为通锦地块、沙湾地块、铁路新村地块、马家花园宾馆地块、西一环地块五大区域，涉及单位21家，住户8200余户，人口2.9万余人，需拆迁房屋面积约84万平方米，总投资约100亿元。

“铁半城”旧改项目之外，成都诸多房地产开发项目都有“中铁”的影子。其中“中铁西城”便是中国中铁旗下的全资子公司中铁置业于成都倾力打造的作品。

“中铁西城”位于城西西部新城核心区，是成都市政府规划的六大百亿商圈之一。该项目占地288亩，建筑面积超过70万平方米，总投资预计为50亿元。项目涵盖了五星级酒店、大型商超、城市剧院等配套，是迄今为止成都城西最大的城市综合体。

“该项目位于正在修建的地铁4号线上，中铁置业是以相对较低的价格、以挂牌形式取得该地块。”四川中原地产研究员周觅向时代周报记者表示，该块土地出让时，还引起不小争议。据成都市相关规定，出让一宗土地或者打包在一起的几宗土地，面积不得超过200亩。而中铁西城的两宗土地加在一起超过了，业界就此怀疑这块土地是为中铁置业“量身定做”的。

如此打包并不鲜见。据了解，中铁置业就通过陆续拿地的方式取得成都郊区温江区数千亩土地，计划打造成一个别墅盘。除了上述项目之外，中铁二局旗下中铁瑞城置业有限公司(以下简称中铁瑞城)在成都双流、新界、郫县、大邑、都江堰等多地都有项目，且建筑面积均在30万平方米以上。

“中国中铁旗下有各种公司在成都做地产开发，以中铁置业为主，此外还有很多‘马甲’。”周觅表示，保守估计，若把中国中铁旗下在成都地产公司看成一个整体，其开发的项目量，一定会在成都开发商中排前五。

基建公司地产规模不容小视

中国中铁旗下房地产公司众多，其在全国20多个省市，有70多家房地产企业。通过控股和参股等资本运作方式，中国中铁房地产资源得到有效整合，逐渐形成中铁置业、中铁瑞城两大脉络。

中铁置业是中国中铁的全资子公司，注册资本21亿元，公司具有房地产开发一级资质。中铁置业拥有12家全资(控股)子公司，53家成员企业。集团成员企业遍布长三角、珠三角、京津塘中心经济区域以及全国各中心城市。2010年，公司房地产开发业务营业收入117.1亿元，同比增长114.6%。由中铁置业开发的贵阳中铁逸都国际、西安缤纷南郡、武汉百瑞景中央商务区等房地产项目，均取得较好开发业绩。截至2010年12月31日，公司处于开发阶段的项目占地面积1456万平方米，总建筑开发面积2501万平方米。

相比中铁置业，中铁瑞城的规模略小一些。据公开资料显示，中铁瑞城是中国中铁二局全资控股子公司，全面负责中铁二局范围内房地产开发及城市产业业务。

中铁瑞城前身为1988年7月成立的铁道部第二工程局房屋建设综合开发公司。1999年6月，改制成为中铁二局集团房地产开发有限公司。2008年3月，中铁二局整合旗下房地产业务，以中铁二局集团房地产开发有限公司为主体，通过增资、更名方式组建中铁瑞城，集中管理中铁二局范围内所有房地产公司及项目，并代管集团公司一级土地整理项目。

中铁置业和中铁瑞城的区别在于，前者的业务遍及全国，而后者主要活跃在成都市场及成都周边地级市和贵阳、北京等少数城市。同中铁置业上百亿元的年收入相比，中铁瑞城置业每年的销售收入只有20亿元左右。

除中国中铁之外，同样致力于高铁建设的中国铁建股份有限公司，其地产业务规模也不容小视，而中国铁建“国际城”系列在业内名气也不小。据公开资料显示，截至2010年底，中国铁建分别在北京等26个城市开展房地产开发业务，项目建设用地总面积646万平方米，规划总建筑面积2012万平方米。2010年有29个项目在21个城市进行销售，销售面积183.4万平方米，比2009年增长141.3%；实现营业收入51.89亿元，比2009年增长98.73%。

过半土地没有通过招拍挂

基建出身的中国中铁、中国铁建，算是地产行业的“外来客”，可与地产行业其他“外来客”相比，这两个公司的发展步伐堪称“神速”。世联地产首席分析师王海斌更是称其出身于国家队，发展速度自然不用担心。

中投顾问高级研究员高博轩向时代周报记者表示，规模上，这类公司资金实力雄厚，又具有国企背景，相比其他地产公司，经营风险可控性更强。“而基建业务的高速增长，为地产业务的发展提供了强大的后盾。”

据了解，中国中铁、中国铁建在地产方面的销售不算高，但土地储备已达一定规模，均在2000万平方米以上，储备量已经堪比招商地产、华润置地等其他较有“名气”的地产央企。土地资源作为房企的“生命线”，中国中铁、中国铁建有何本领能屡获土地？

“这些公司的土地储备有的是因历史原因划拨给企业的，如中国铁建的‘军转民’的土地，有的是通过旗下地产公司以招拍挂方式获得。”高博轩认为基建业务也为地产业务的发展提供了强大的后盾，借助高铁背景，无疑有利于这些公司以协议拿地的形式取得土地。比如，中国中铁的大量房地产资源，其土地成本相当一部分是通过项目建设转换得来，地价成本很低。

王海斌则向时代周报记者表示，不走招拍挂程序，通过政府划拨或者协议出让方式拿地，成为中国中铁、中国铁建取得土地的重要方式。“出让的土地中，有一半没有通过招拍挂程序，很多国企以各种理由协议拿地，借助高铁、地铁建设潮流，中国中铁、中国铁建获地不少，且拿地成本不高。”

虽然拿地成本不高，但中国中铁、中国铁建地产业务的盈利能力在地产公司中并不出众。据财报显示，2010年，中国中铁、中铁二局、中国铁建房地产开发的毛利率依次为23.73%、16.46%、29.95%。“地产公司的毛利率都在30%-40%以上，30%以下就算中等偏下水平了。”王海斌如是认为。

相比上述公司的基建业务而言，地产板块的毛利率还是非常可观的。以中国中铁为例，2010年，其基建建设、工程设备和零部件制造的营业收入分别为4117亿元、103亿元，毛利率仅为7.66%、16.27%，远低于房地产板块。中国铁建方面，其工程承包业务、工业制造业的营业收入依次为4284亿元、92亿元，毛利率分别为8.12%、15.74%，与其地产板块相比同样有不小差距。