上海新规明确最小出租单位 限制调整租金次数

日前举行的市政府新闻发布会传出信息，《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)将于今年10月1日起实施。 《办法》对于群租标准做了进一步认定，明确最低人均出租面积不得低于5平方米。此外，对于调整租金、收取租赁保证金金额等方面也都作了进一步规范。

据市住房保障和房屋管理局有关负责人介绍，与征求意见稿相比，此次正式颁布的《办法》对一半以上的条文内容做了重要修改，条文数量由原来的31条增加至目前的37条。

明确最小出租单位

《办法》规定，用于出租的居住房屋必须符合两方面规定：一是要求出租房屋的结构及附属设施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件；二是明确违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等不得用于出租。

针对近几年来房屋租赁市场暴露出的群租问题，《办法》明确了最小出租单位，必须以一间原始设计为最小出租单位，强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等出租供人居住。

此外，《办法》第二十四条(承租人的义务)增加规定，承租人不得利用承租的居住房屋从事经营活动，出租人如果发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事无证无照经营的，可向工商行政等有关部门举报。 《办法》明确，社会保障性住房租赁和传统公有住房租赁(不包括转租行为)不在其适用范围。

限制调整租金次数

《办法》在加强承租人利益的保护方面也有新举措。针对以往出租人随意调整房屋租金的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间方面作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。

《办法》对房地产经纪机构和人员提出了新要求：一是将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务；二是对于不符合本规章规定的居住房屋租赁业务，明确不得提供经纪服务；三是不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价；四是对于承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金。

房屋登记备案便民

此前在公开征求意见中，对“登记备案”条款，网民持支持意见的占49%，持反对意见的占28%。有些市民把租赁合同登记备案误解为政府为了收税，并且认为此举不够便民。对此，市住房保障和房屋管理局有关负责人表示，租赁合同登记备案是强化居住房屋租赁综合管理，维护租赁当事人的合法权益，尤其是有利于维护承租人优先购买权、优先承租权和买卖不破租赁等权利的实现。住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》已有规定，且相关税收并非新设，按规定纳税也是公民的义务。租赁当事人可去租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。通过房地产经纪机构订立租赁合同的，也可由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

未按规定代为办理登记备案的，《办法》规定，由区(县)房屋行政管理部门责令限期改正。逾期不改正的，代办的房地产经纪机构处以3000元以上、3万元以下罚款，个人处以1000元以下罚款，单位处以1万元以下罚款。(贺理铭)