宁穗沪杭土地拍卖境遇 推地猛围观热烈效果惨烈

昨日，南京一口气出让9幅地块，总出让面积达到65万平方米。这是今年以来南京单次挂地规模最大的一次，如果地块全部出让，至少可吸金32.9亿元。

然而，这场堪称可一解“土地饥渴”的拍卖会，虽然吸引了众多关注目光，最终收获的却是异常冷清的结果——2幅地块流标、3幅地块以底价成交，其余地块的竞拍也多显平淡。

昨日下午2点记者到达拍卖现场，一干开发企业人士早已守候在现场，其中既有16家参拍企业，亦有纯属“观战”的开发商，还包括远道而来的深圳开发商。2点半拍卖会正式开始时，现场已是满满当当，后排还站着一众业内人士。

拍卖会开场是数分钟的现场报价，之后，主持人便传达了出人意料的结果——此前备受市场关注的栖霞区新尧新城一幅地块、江浦街道一幅地块，因无人报价，均流标。

栖霞区新尧新城地块是一幅实际出让面积为2.5万平方米左右的二类居住用地，挂牌出让总价2.2亿元，楼面地价3630元/平方米，距离新尧新城重点打造的CBD城市综合体不远，据透露，在地块拍卖前，已经有多家开发企业前来探地。

江浦街道地块是一幅商住两用地，出让面积10.8万平方米，起拍总价5亿元，楼面地价3849元/平方米。2年前，与之相邻的一幅地块以4231元/平方米的楼面价成交，2年后地价不升反降，加之又拥有相对优越的自然环境、别墅环境和交通资源，业内普遍认为应受到品牌开发商的关注，未来发展前景不可估量。

事与愿违。两幅公认的好地块，最终却名花无主，不免让此前在邻近地块拿地的开发商有些许郁闷。

拍卖会进行近一半时，南京金地置业相关人士匆忙赶来，关切地向记者询问新尧新城的拍卖情况，当得知地块流标时，神情颇显意外。记者了解到，今年4月27日，金地集团在南京楼市降温时逆市拿地，以7.7亿元的底价拍得新尧新城一幅总建筑面积20多万平方米的商住用地，其时楼面价为3875元/平方米，比昨日的这处邻近地块还高出245元/平方米。短短2个多月后，情势已变，地价降了不说，更缺少了逆市拿地的“跟随者”。

两地块流标的同时，昨日南京还有3幅地块因报价人均只有1家，最终以底价成交。

现场惟一的亮点出现在一幅商业地块上。这幅位于河西水西门大街以北、江东中路以西的商业地块，出让面积约5.2万平方米，容积率为2.6，起拍总价9.26亿元。由于位居河西中心地段，地块吸引了3家开发商竞拍，除2家本地开发商外，还有昨日上午才临时报名的1家上海开发商。竞拍共持续了22轮，竞争始终出现在本地的金盛置业与上海舜凯之间，地价也被推高至13.66亿元，楼面价达到10074元/平方米。

“我们的心理价位其实是8亿元左右，没想到半路‘杀’出黑马来竞争，价格就这样步步抬高了。”尽管最终成为“地主”，金盛置业参与竞拍人士的脸上却未现胜利者的喜悦，毕竟即将付出的都是真金白银，4亿多元的溢价并非一笔小数目。

另有3幅地块的拍卖也近无悬念，竞拍过程极其短暂，就连此前对浦口区顶山街道一幅二类居住用地志在必得的明发地产，也在报了两次价后，放弃了举牌。记者注意到这样一个细节：“明发”竞拍人在接到一个电话后，便不再报价，可以肯定的是，该企业总部在多方权衡后发出了“不再恋战”的指令。

　权威统计数据显示，今年上半年南京共拍卖30幅地块，成交29幅，流标1幅，成交面积共约200.56万平方米。7月19日这场土地拍卖会的推地面积，接近上半年全部出让量的三分之一。

只可惜，出让量虽大，现场开发商大多在“打酱油”，也难怪关注此次拍卖的深圳吉合田地产顾问有限公司董事长石旭升形容说：推地猛烈、围观热烈、效果惨烈。

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似乎是不约而同，昨日下午南京土地拍卖会进行的同时，广州和杭州也正进行土地拍卖会。如果再将时间拉至5天前，上海也举行了一场土拍会。在调控趋严的大势背景下，业内很难不把这4场土拍会联系在一起“围观”，而且也非常希望能从这4个颇具代表性的一二线城市中，寻出当下房地产市场的共性来。

南京住宅用地冷，商业用地相对抢手，这与广州和上海两地的情形颇为相似。

昨日广州的土拍会是1个多月来的首次。记者查阅资料发现，在此之前的上半年，当地土地市场尤其是住宅用地市场冷风劲吹：共推出住宅用地8幅，成交7幅，其中6幅以底价成交。不过，昨天广州推出的是当下相对抢手的商业地块，且是位于广州城市中轴线旁的最后一宗“黄金宝地”。这幅“人见人爱”的地块未开拍已成广州商业地产单价“地王”，吸引了地产大腕万科、富力、合景泰富及当地开发商的目光。最终，地块以近30%的溢价率，被当地一家开发商夺得。

广州出“地王”，初看很惊艳，细看却觉得只是一朵异花。毕竟如此优越的区位，具有不可复制性，当是特例。而且，在目前房地产政策调控尚未涉及土地财政体制以及城市经营企业化的大格局下，“地王”的可能性始终存在。因此，这一高价地王不应视作未来楼市或者土地市场的一个风向标。

同样，7月14日上海举行的土拍会上，共出让4幅地块，其中两幅商业用地分别以81.4%及125%的溢价率成交，另两幅低密度住宅用地则以底价或接近底价拍出。当地人士认为，上海住宅房地产市场前景并不乐观。

杭州昨日的土拍会相对特殊，出让的滨江区3宗住宅用地均要求配套建设保障房。由于当地政府对地价限制了合理上限，因此三幅地块的竞拍均未引发“车轮战”，最长的一次拍卖也仅持续了8轮。

综上观之，剔除广州“地王”特例因素，已可以读出这样的信息，即，无论是地方政府还是开发商，在整体政策环境的“压迫”下已然开始理性。地方政府不再一味追求土地卖出高价，同时还在考量保障房的配套建设；开发商也开始遵从政策导向，并从自己的“钱袋”实力出发，冷静参拍。

不得不提的一个背景是，当下监管层对于高地价的“围剿”正在升级。5月26日，国土资源部下发通知，将土地招拍挂溢价率超过50%需要上报的城市由105个扩展到全国所有的县级及以上城市。随后，国土资源部又要求各地调整土地招拍挂，选择“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品房用地中配建保障房”和“土地利用综合条件最佳”等创新式做法。

与此同时，银行信贷继续收紧，再加上楼市销售不畅，开发商的拿地态度不得不趋于谨慎。在南京，上半年出让的30幅地块有19幅以底价成交；上海、广州、杭州、昆明、武汉等一二线城市，也有众多地块以底价成交。

总之，各地地价和房价滞涨已是客观事实。而楼市紧缩大背景短期不会改变，从量变到质变的发展轨迹已可循见。尽管商业地产还存有“一枝独秀”之势，但也已开始呈现疲态。戴德梁行昨日出炉的2011上半年房地产市场报告显示，尽管当前由于住宅限购商业地产需求加大，但写字楼等商业地产空置率偏高的问题依然严重。

久涨必跌，是市场经济永恒的规律，涨跌波动是房地产价格的基本变化规则。政策的深化还将持续，而市场的理性，或许刚刚开始。(倪方方 汪晓霞)