深圳二手房交易成本将增1%—5%

　7月11日起，深圳开始执行存量房交易按评估价征税政策。评估价征税首日，位于深圳银湖的深圳房地产权登记中心门庭冷落，前来办理登记过户手续的市民不到前一周的四分之一，而且几乎都是办理新房登记的，记者寻找半天也未发现当天前来办理二手房过户的市民。

多家中介向记者表示，目前通过查询房屋评估价格发现深圳存量房的评估价一般在市场价的50%—70%，但由于目前样本量太少，尚不足以概括所有房源情况。而对于评估价征税所增加的交易成本，各家中介都进行了核算，结合各家分析结果，这部分增加的成本约占房屋成交总价的1%-5%，“增加的成本会对普通市民造成阵痛”。

此外，深圳市规划国土委网站已经开通存量房交易计税参考价格查询界面，市民可以通过业主身份证号和房地产证号查询房屋的评估价格。

◎现场成交数不及上周四分之一

昨日是深圳二手房评估价征税政策实施首日，在深圳房地产权登记中心记者看到，当天来办理房屋业务的市民和中介还不到上周的四分之一。

此前一周，为了赶搭新政策执行前的“末班车”，深圳二手房周成交量约4000套，日均约800套，创造了近期深圳二手房成交的高峰，而办理二手房过户业务的房地产权登记中心上周每天需发出上千个号，接待数千人。

而昨日，熙熙攘攘的人群不见了，登记中心大厅也显得尤为冷清。昨日上午11时，记者到达登记中心发现，当天上午办理登记过户业务的市民还不到60个，约为此前一周的四分之一。而记者尝试寻找办理二手房过户业务的市民时发现当时在办理业务的市民几乎都是为过户新房的，记者没有找到办理二手房交易业务的市民。美联物业全国研究中心主任徐枫表示，相比上周日均成交800套，这一周深圳的日均成交预计在100—200套左右，“可能还会更低”。

◎查询评估价约是市场价的50%—70%

此次实施的评估价核定征税方案与原来的征收方案双轨运行，只有报税的交易价格低于评估价才会采用评估价核定征税方案。评估价征税方案改变了征税基准，但包括营业税、契税的征税税率并未改变。税率发生改变的为“个人所得税”，评估价征税方案中个人所得税的核定征收税率具体为：普通住房计税价格为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。而没有明显偏低的交易中，个人所得税则仍按原方案核实征收，征收税率为(计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%，即差价的20%。

记者在登记中心碰到正在查询名下二手房评估价的市民贾小姐。她的房子位于梅林一村，建筑面积约85平方米，其查询出的评估价约为9600元/平方米，而她告诉记者这套1995年批地的房子一手登记价格约为30万元，目前市场价大概在1.5万—1.7万元/平方米。据其计算，这套二手房的评估价大概是市场价的六成左右。

昨日记者也从中介业内人士获悉，目深圳存量房的评估价格大致都在市场价的50%—70%左右，同时也有房屋评估价达到市场价的80%，目前还未查询到评估价低于市场价50%的个案，不过该业内人士表示“查询到的个案尚不能概括评估价的总体情况”。

美联物业测算的结果也是在50%—60%左右，“这和上海存量房征税的评估价水平差不多，上海是市场价的70%左右”，徐枫表示。

◎改变评估价征税增加楼价1%—5%税费

记者昨日也对存量房评估价征税办法增加的交易税费进行了核算。以一套龙岗中心城佳盛园79平方米、房屋登记价格30万元的户型来计算，假定其购买未超5年，且为普通住房，评估价征税办法之前这一房屋过户将产生总价5.6%，即30×5.6%=1.68(万元)的营业税，还有总价1%，即30×1%=0.3(万元)的契税，由于按原价过户没有个人所得税，交易双方承担的税费共计1.98万元。

而在评估价征税实施后，记者了解到这一套房屋的市场价在64万元左右，按照70%计算，其大概评估价为45万元，因此其营业税和契税总计2.97万元，此外按照评估价核定征税办法还需缴纳总价1%的个人所得税，即0.45万元。评估价征税后这一房屋的税费总计3.42万元，比评估价征税之前增加1.44万元的税费，是原来的1.73倍。而与其现64万元的市场价来计算，评估价征税前后增加了相当于楼价2.25%的税费成本。

而如果是深圳福田、南山等总价高达400万—500万的房屋来说，评估价征税后或将增加多达十几万，甚至超过二十万的税费。

世华地产市场研究总监肖小平表示，经过世华对一些个案的测算，评估价征税增加的交易成本占楼价的1%-3%左右，个别房屋增加交易成本甚至高达5%。

美联物业测算的结果则是，评估价征税将会增加总楼价5%左右的成本，这对于“不是购买豪宅的那些普通购房者来讲无疑是一个阵痛”。(记者/曲广宁)