深圳8类土地纳入土地整备范围 统一入库管理

高速城市化进程下，几乎已无地可用的深圳如何缓解土地供求矛盾，挖掘土地潜力，创新土地整备机制呢？深圳昨日通过最新一期《政府公报》发布了《关于推进土地整备工作的若干意见》，提出了各区土地整备将与年度土地供应计划相挂钩的激励机制，与此同时，深圳还将建立全市统一的土地投融资平台，为土地整备提供资金保障。

整备土地统一入库管理

据《关于推进土地整备工作的若干意见》(以下简称《意见》)透露，深圳将通过对现有土地资源的整合和挖潜满足城市发展的用地需求，使规划和土地管理有效地服务于国际化现代化城市建设。同时，通过实施土地整备工作，最终实现优化城市功能结构和空间布局，解决历史遗留问题。

《意见》提出，要加强土地整备的规划统筹力度，实现土地整备与产业结构转型、公共基础设施建设及民生、环保工程等重大项目落地充分结合，互为促进；充分调动各区实施主体及相关机构的积极性，建立科学有效的激励机制与责任机制；实现整备土地的统一入库管理，进而提高土地整备效率和质量，保障城市建设和产业发展的供地需求；在实现城市整体利益的基础上保护各方当事人的长远利益和发展权益。

优先整备重大项目用地和民生工程用地

为推进各区的土地整备工作，宝安、龙岗区政府及光明、坪山新区管委会设立土地整备事务机构，根据土地整备项目实施方案开展辖区内土地整备的具体工作。其他各区政府可根据辖区实际情况设立土地整备事务机构或者由现有相关机构承担土地整备的具体工作。

《意见》明确提出，土地整备工作立足于实现公共利益和城市整体利益的需要，综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海(填江)造地等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，统一纳入全市土地储备。

《意见》提出，土地整备年度计划应当明确年度新增整备土地的总量、年度拟供应土地情况、整备时序、空间布局、土地融资规模、整备项目资金安排等。土地整备年度计划应当优先整备重点发展地区用地、产业用地、重大项目用地和民生工程用地。对纳入土地整备规划、计划的区域，市规划国土部门不再受理城市更新项目申报。

土地整备资金向重点地区和重点产业倾斜

土地整备工程浩大，资金何来？《意见》提出，土地整备资金主要来自四个领域：发改和财政部门每年安排用于房屋征收和土地储备的费用；通过储备土地抵押融资筹措的资金；储备土地短期利用收益；上述资金产生的利息收入。列入年度计划的土地整备项目所需的资金，将由深圳市土地整备机构负责拨付，区政府负责管理和使用。市土地整备资金在投向上向重点地区和重点产业倾斜。

此外，深圳还将建立全市统一的土地投融资平台。由深圳市土地储备中心作为借款人开展土地融资工作，以国有储备土地抵押贷款为主要方式，根据市政府批准的土地整备年度计划筹措资金，所融资金纳入市土地整备资金。深圳市规划国土部门可制定储备土地登记规程，明确由市房地产权登记中心对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，以市土地储备中心为权利人代表，办理国有储备土地登记并核发房地产权利证书。

《意见》提出，光明、坪山新区可试点土地注入区级投融资平台，开展土地融资。宝安、龙岗两区可以特定的土地注入区级投融资平台进行融资，而深圳市、区土地融资资金主要用于土地整备，借贷资金从土地出让获得的收入中优先还本付息。

　整备土地出让收入分成比例向区倾斜

《意见》规定，土地整备项目应按计划和立项、签订任务书、实施方案制定与审核、项目实施四个程序进行。深圳市土地储备中心将根据土地整备项目实施方案，对整备后的土地进行验收。整备土地在理顺经济关系、明确权属、完善征转地手续并完成土地清理后，移交市土地储备中心统一入库管理。

土地整备过程中，深圳将建立健全安置房源储备制度。土地整备机构根据土地整备安置工作需要制订安置房建设储备年度计划，充分调动政府和企业等多个主体的积极性，综合采用市、区政府统建和市场购买等多种方式，拓宽安置房的来源，多渠道储备安置房源。

“土地整备需要征收住宅且被征收人选择产权调换的，应当对被征收人先行安置。”《意见》提出，此类房屋征收决定作出前，各区政府应当在土地整备实施方案中明确安置用房安排。征收补偿采取产权调换的，在过渡期间内，可提供周转房，而周转房将从安置房中按一定比例划定。

整备土地出让前，深圳市土地整备机构应委托市国土房产评估发展中心对整备土地进行成本核算。整备土地的出让收入在返还土地整备成本后进行市、区分成，分成比例适当向区政府倾斜。

土地整备与年度土地供应计划挂钩

为推进各区的土地整备工作，《意见》提出，土地整备与年度土地供应计划相挂钩，年度土地供应计划应根据各区土地整备的完成情况进行编制，各区每年的建设用地供地指标优先从完成整备的土地中安排。

提前完成整备任务的，在提前完成的土地整备范围内按照一定的比例给予年度土地供应指标奖励。未按要求完成土地整备的，相应减少年度土地供应指标。在符合规划和产业政策要求的前提下，在土地整备范围内可优先安排区政府引进的建设项目落地。

此外，各区政府实行土地整备项目包干制度。土地整备项目实施方案中应当按相关标准确定土地整备的包干价。土地整备项目资金中应安排相当于包干价20%的资金额度拨付给各区政府，作为实施土地整备的不可预见费。具体承担土地整备工作的事务机构按包干价的2%计提业务费。

链接

8类土地纳入土地整备范围的

1.现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的；

2.为保证规划实施，促进产业发展，确保重大项目供地，需要提前进行成片土地开发的；

3.用地零散，用地效率低下或不利于城市空间和功能的战略性优化的；

4.现有建筑物的卫生状况恶劣，严重影响环境或危害健康，不适合居住的；

5.存在征转地历史遗留问题，尚未理顺经济关系的；

6.由政府依法组织对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的；

7.通过填海(填江)造地取得土地的；

8.依法或者经市政府批准应当进行土地整备的其他情形。(记者/叶明华)