贵阳楼市中场哨吹响 上半年销售脚步放缓

今年上半年，在受到“新国八条”、限购、限贷、加息等多重政策调控下的贵阳楼市，开始放缓了销售脚步。根据贵阳市筑房网数据统计显示，上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交23925套，成交面积278.5万平方米，与去年同期相比则分别下跌3%和4%，而与2009年上半年相比分别下跌10%和29%。这一销售数据，也成为了近三年来的新低。

上半年楼市成交放缓 各区涨幅不一

据贵阳筑房网的统计数据显示，上半年(1月至6月)贵阳市商品房住宅共成交23925套，成交面积278.5万平方米，与2010年同期成交24481套、289.8万平方米相比分别下跌3%和4%；与2009年同期成交26636套、成交面积391.4万平方米相比，则分别下跌了10%和29%。均价方面，今年上半年实际成交均价为4935元／平方米，与去年4328元／平方米及2009年3884元／平方米同期成交均价相比，则分别上涨了14%、27%。

其中，两城区销售商品房住宅10905套，合同销售面积1130803平方米，与去年同期销售24481套、1005634平方米相比，销售套数减少了13576套，销售面积则上涨了125169平方米。而成交均价方面，上半年两城区成交均价为5635元／平方米，与去年同期4836元／平方米相比，上涨了17%。金阳新区上半年共销售7104套，成交面积618960平方米，与去年同期11703套1296064平方米相比，均下跌了50%左右；销售合同均价为4645元／平方米，同比每平方米上涨了552元，涨幅为13%。

另外，小河、乌当、白云、花溪商品住宅与去年同期相比销售涨跌不一，小河、乌当、花溪销售套数上升，白云区销售套数下降。据筑房网的统计数据显示，上半年小河销售2315套、成交均价5149元／平方米，与去年同期相比分别上涨了109%、25%，其中万科金域华府成为该区域销售主力，所售房源占了该区域上半年75%的销售份额，其项目大量均价在6000元／平方米的精装房上市，也拉升了小河区的成交均价。乌当区销售1793套、成交均价4363元／平方米，与去年同期相比分别上涨93%、6%，该区的保利春天大道“紫薇郡”推出了600多套左右房源上市、保利公园2010年也有338套新房源上市，因此该区域成交量也是大幅上涨。花溪区上半年成交408套商品房，均价为5423元／平方米，与去年同期相比均有所上涨；而白云区实际销售1400套商品房，均价4401元／平方米，与去年同期相比减少492套，每平方米也下跌了170平方米。

此外，上半年贵阳商品房供应量与去年同期相比也大幅下跌。据筑房网数据统计显示，上半年新入市商品房24510套，面积达152.03万平方米，与去年同期38533套新推房源、468.99万平方米供应总量相比，分别下跌36%、68%。世纪南山营销总监罗泽广表示，年初以来连续的政策调控，无论是开发商还是购房者均在选择观望，在大背景下，放缓推盘速度成为开发商的普遍选择。随着政策调控的不断深入，部分开发商虽然选择推出新房房源试水，但也只是少量多批次的方式加推。

贵阳筑房网数据统计还显示，今年上半年，全市住宅类的90平方米以下的小户型共成交10560套，占成交总量的44%，较去年同期年增加17%，成为市场主流。

贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙表示，“不少原计划推出大户型的开发商，都纷纷转向，积极推广中小户型”。记者在调查中发现，容纳了大中小户型的楼盘，开发商都是先把中小户型推向市场，而选择放缓大户型的推盘节奏。某楼盘相关负责人向记者坦言，他们楼盘上半年已经把小户型房源抢先推出了，下半年能推出的户型均以大户型为主，面对小户型更好卖更走俏的市场环境，他们只有加大优惠折扣，以促销所剩的130平方米以上大户型。

　上半年商住用地增多市场冷清房开拿地谨慎

受楼市调控政策的影响，贵阳土地市场在今年上半年一直平淡不惊，房地产商拿地热情不高，土地基本都以底价成交，甚至有流拍现象出现。据贵阳市土地矿产交易中心公开数据显示，今年上半年贵阳土地市场成交了47宗地块，成交总面积为4975213.9平方米，相比去年上半年土地成交面积5470222平方米，减少了10%。

回顾今年上半年的土地市场，3月9日，限购令后贵阳市举行的首场土地拍卖上，才开始出现大规模的商住用地拍卖。当天挂牌的11幅地块引来包括中天、保利等地产大鳄的“分食”，最终10幅地块以小幅高于起拍价成交，同时还有一块位于花溪的地块以无人报名而流拍。4月25日，中心城区内最大一个地块——五里冲地块竞拍会举行，总面积达1874279平方米的五里冲地块，被分割为十一幅地块于上月登记挂牌出让，底价24.49亿元。当天拍卖会上仅贵阳宏益房地产有限公司一家报名，并拿下该地块，最终这十一幅地块的成交总价为24.7亿元。随后的两个月之内，除了几幅小宗商业、科研办公、仓储用地之外，再无大幅宗地挂牌出让。

业内人士认为，从目前的土地市场上来看，每块地块几乎都只有一个房开商报名竞拍，并以首次加价后既得。这不难看出目前贵阳土地市场上的冷清场景。而楼市一系列调控政策对楼市的成交带来“霜降”，让开发商拿地也越来越谨慎。“受调控重压、房企资金链趋紧的影响下，房开企业对未来市场预期出现回调，企业拿地趋于谨慎，市场热情有所减缓。”贵州大学房地产研究所副所长刘应江认为，除了楼市低迷信号传递到土地市场之外，从上半年的土地成交来看，商业地块的挂牌量和成交量增加也代表了未来房地产市场的发展趋势。“当前贵阳房地产市场以住宅为主，商业为辅，随着政策调控效果的逐渐显现，住宅市场的投资需求会在一定程度上受到抑制，转而分流至商业地产。”刘应江表示。

据今年土地挂牌出让计划显示，今年下半年贵阳市还将出让73宗土地，总面积为1779万平方米。与2010年全年拟定出让土地量相比，仅今年下半年的供地量就超出了约40%。业内人士预计，下半年的贵阳土地供应高峰将在未来几个月内频繁出现。

下半年超200万方房源入市房价或将下调

在宏观调控政策持续加码的情况下，下半年贵阳楼市的供应量是否会减少，购房者选购房源的空间是否会被压缩？据记者不完全统计，今年下半年，贵阳在售项目预计将达到30余个，供应量将超过200万平方米。

其中，金阳和两城区仍是供应主力军，其中花果园和中铁逸都国际分别以2000套和1000套房源的货量位居首位。此外，两城区内还有蒙特卡尼、、保利云山国际、贝地卢加诺、檀溪谷、兴隆枫丹白鹭等楼盘也将在下半年推出房源。乌当的保利春天大道、保利公园2010、保利温泉新城等楼盘将继续保持稳定的推盘数量。位于花溪区的溪山御景、御林铭园等楼盘也将有新房源推出。除了在售楼盘有新房源上市外，还将有一批新盘闪亮登场。据初步统计，将在今年下半年轮番上市的有宅学、乐湾国际、万科玲珑湾、中天未来方舟、美的林城时代等一批上项目。

本报特约专家禹顺说表示，自进入5月、6月份以来，越来越多的楼盘加入促销阵营，通过打折、优惠、赠送大礼等方式直接吸引购房人。为了抢销售，未来不少楼盘的优惠额度将越来越大，开发商的促销手段也越来越丰富。贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙也表示，随着更多的房源入市，下半年开发商或将会以“价格策略’为主，以加大促销力度，降低购房门槛来带动销量。”

中铁置业贵阳公司副总经济师刘力认为，银行信贷紧缩，开发企业资金链趋紧，购房者的购买力下降，已经逐步在上半年的楼市中体现出来。下半年大批量的房源入市，市场竞争会更加激烈。“我个人认为，下半年入市的房源在定价上会有所调整，不排除会有下调的可能。(记者 姚利红 周佳)