广州楼价高企 二手成交楼梯楼“逆转”电梯楼

　楼价高企，信贷紧张，入市的多数是首次置业者，面对楼梯楼与电梯楼高达5000元/m2以上的价差，上车族毫无疑问会倒向楼梯楼。消费者无奈选择楼梯楼的趋势也在广州市大型房地产中介的统计数据上表露无遗。满堂红研究部把今年前五个月经该公司促成的二手住宅买卖交易按有无电梯作分类，发现无电梯物业的成交比例多数在50%以上，5月份更出现自2009年以来的高位，达55.6%。据中原地产二手房成交数据显示，6月1~26日，全市楼梯楼成交占比约为39.1%， 而去年同期楼梯楼成交占比约为33.5%，楼梯楼成交比例同比涨幅接近6%。

楼梯楼“逆转”电梯楼背后藏着楼市怎样的“密码”？楼梯楼业主会不会因此而“坐地起价”？为此记者走访楼梯楼“逆转”势头强劲的区域，采访中介研究人员及前线经纪，为读者揭开楼梯楼“逆转”电梯楼背后的真相。

“逆转”真相一：

改善型买家减少 “卖一买一”令盘源增多

中原地产市场主任黄燕飞表示，目前电梯楼仍占成交物业的大部分，但购买电梯楼群体中，以改善型买家为多，在“限购”“限贷”下，较有实力的改善型买家迫于无名额买房而暂时退市，如今，这个购买群体因“限购”而萎缩，电梯楼成交比例略有下降也是情理之中。另外，目前买楼的多为“首置”刚需买家，他们经济实力相对较弱，为降低预算，唯有选择价格相对便宜的楼梯楼。如此，楼梯楼成交比例便有所升高。

合富置业市场主任梁燕明表示，楼梯楼成交比例增多的现象由多方面因素引起。从供应方面分析，“限购”之后购房门槛提高令换房业主不得不通过“卖一买一”以获取足够的换房资金，“卖一”放出的主要是荔湾、越秀等老城区一些楼龄偏大的楼梯楼物业，由于素质不高，业主预期未来的升值空间有限，高位出货以置换新的物业。从3月开始因“卖一买一”而将高龄楼梯楼物业投入市场放售的现象越趋明显。从需求方面分析，受“限购”影响，限购前踊跃入市的改善型和投资型需求客户，大部分转向观望或离场，市场交投量低位盘整。

相比之下，只有受“限购”政策影响较小的首次置业者继续入市购房，从而令首次置业在成交客户结构当中占的份额越来越高，今年3月份开始首次置业者的比例已超过七成，较以往的六成左右明显上升。这批首次置业需求所对应的入市门槛不高、价格相对实惠的楼梯楼单位成交份额自然会受带动有所上升。

“逆转”真相二：

楼梯楼与电梯楼价差日渐拉大

中原地产成交数据显示，6月1日~26日，全市电梯楼成交均价19437元/m2，楼梯楼约12906元/m2，两者价差达6000元/m2。而去年同期，全市电梯楼成交均价约13804元/m2，楼梯楼约10174元/m2，同比之下，如今的电梯楼和楼梯楼价格相差要大很多。

黄燕飞表示，买家一般会根据自己的实力买楼，在楼价高企的情况下，价低一筹的楼梯楼的确能让买家更快圆置业梦；但现实中买家未必个个肯屈就，如考虑老人出入方便的买家就不会因楼价高企而转买楼梯楼。

满堂红统计数据显示，楼梯楼与电梯楼价差最悬殊的是天河区，每平方米价差7000元以上，其次是海珠区，单价价差也达5000元，另外是越秀区，单价价差3000多元，价差最小的是花都区，单价价差只有两千多元。

置业贴士：注意楼龄长短

合富置业专家表示，买楼梯楼首先要留意楼龄的长短以及房屋结构安全性、物业保养状况如何，而且有意申请房贷购房人士，需特别留意物业的楼龄长短，这与贷款年限有密切关系。满堂红林海允表示，虽然荔湾区楼梯楼楼龄达20年，但银行的估价较贴近市场价，只是在贷款年限上比不上楼龄较新的电梯楼。不过，楼梯楼楼层之间价差非常大，周门9楼楼梯楼目前市价不到1万元/m2，而6楼以下的中层单位则在1.3万元/m2，两者价差达3000元。

　“逆转”真相三：楼梯楼成交比例翻倍

满堂红周门分店店长林海允表示，以往该分店成交的电梯楼约占60%~70%，如今楼梯楼成交比例达70%~80%。“逆转”背后的最大原因是客源的改变，以往改善型入市，找的都是小区电梯楼三房，如今80%入市买家为首次置业者。林海允介绍，周门60平方米的楼梯楼两房单位，售价在80万元左右；电梯楼预算则需要130万~150万元。

满堂红芳村大道西分店店长郭永添表示，芳村电梯楼楼龄较新，与楼梯楼价差更明显。如60平方米的楼梯楼两房总价在60万~70万元之间；恒荔湾畔的电梯楼两房面积为70多平方米，成交价为150多万元；逸彩新世界的电梯楼两房面积为78平方米，成交价也达120万元。

合富置业高级营业经理陈丽明表示，“限购”令二次置业或多次置业的学位房买家因受政策影响而观望，目前入市的多为首次置业或首次换房的学位客，预算普遍不高，因此只能将目标锁定在150万元以内二手房，如东风东这一带150万元的购房预算只能选择楼梯楼两房单位。由于电梯楼也有社区盘以及单体楼之分，因此东风东一带楼梯楼与电梯楼价格差距约7000~10000元/m2左右。

“逆转”副作用：业主“铁价不二”甚至有人反价

由于楼梯楼总价低，市中心的楼梯楼多带优质学位，一时间楼梯楼业主心态增强，虽然反价的情况不多，但业主一般“铁价不二”。

中原地产越秀区区域营业经理邱明利表示，德政中路一带成交多是楼梯楼单位，价格在100万元以下的单位最受欢迎，由于地段非常优越，电梯楼货量本身不多，大部分是“名校物业”，因此，学位客非常活跃，为了学位，家长不惜斥资入市，而总价较低的楼梯楼单位更是炙手可热。

合富置业高级营业经理吴阳表示，海珠区江南西一带近几个月成交的以楼梯楼居多，盘源比较缺，原因在于江南西是生活配套便利的区域，电梯楼价格普遍较高，楼梯楼价格相对实惠一些，且该区楼梯楼多，电梯楼少，因此楼梯楼现时二手市场价约15000元/m2左右，多人求，盘源消化速度快，小部分业主会出现“反价”的现象，不过，大部分业主价格比较实在，到价就会卖，但没有议价空间。(李凤荷 )