一手楼抢二手客 广州二手楼市下半年面临“大考”

据搜房网数据监控中心最新统计，截至2011年6月28日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达143个，其中全新项目55个，老盘新推88个。其中下半年中心六区共有53个项目预计开盘，新货集中在天河、海珠和白云区。地产专家表示，中心六区下半年新货供应增加可望为买家增加多些选择；由于新楼较受欢迎且税费较低，预计一手新货推出会分流部分实力买家。

一手分析：老城区将有“渴市”新盘

据搜房网数据监控中心最新统计，截至2011年6月28日，广州全市十区二县市预计将于今年下半年开盘/推货的项目达143个，其中全新项目55个，老盘新推88个。其中下半年中心六区共有53个项目预计开盘，新货集中在天河、海珠和白云区。

中原地产市场主任黄燕飞表示，中心六区下半年新货供应增加可望为买家增加多些选择；由于新楼较受欢迎且税费较低，预计一手新货推出会分流部分实力买家。合富置业首席市场分析师龙斌认为，下半年供货主力仍是在外围区域，花都、增城、从化等低价开售的新盘将增多，给二手楼市造成一定压力。期望下半年二手楼价仍会保持高位企稳，微幅盘整态势。兴业地产中介部销售总监金忠男表示，一手供应不仅要看量，还要看一手新货开价，若是开发商开价偏低，造成一二手价格倒挂，二手楼市或会产生“有价无市”。

据中原地产监测数据显示，今年1~5月广州中心六区新批准预售面积仅约39万平方米，同比减少约48%。而2011年1~5月中心六区新供应面积仅占全市总量的19%，较2010年同期下降约16个百分点，一手住宅供应量持续紧张。

据统计，下半年中心六区共有53个项目预计开盘，新货主要集中在天河、海珠和白云区。其中天河预计开盘或推货的项目有14个，包括高端豪宅侨鑫珠江新城N5-1项目、嘉裕地产的K项目和主打中小户型的力迅T、南国公馆等；整体单价较高，刚需型买家可选择的不多。海珠区下半年13个推货项目中，大多是中小型楼盘，供应量不大。白云下半年也是市区供货主力，预计有12个项目面市，其中一半来自金沙洲片区，包括御金沙、星汇金沙、中粮万科金域蓝湾、中海金沙湾、时代糖果、保利西海岸。在新盘日渐紧缺的老城区越秀和荔湾，下半年有13个项目集中上市，如中信西关海、富力唐宁花园、东方文德广场等。

海珠：业主暂未跟风涨价

一二手PK战场：新港中路、珠江帝景苑

中原地产会展星城分行高级营业经理李杰明表示，新港中路纵横国际公寓下半年将开盘，“吹风价”2.3~2.5万元/m2，该楼盘为单体楼，货量不多，价格与周边二手楼有一定差距，因而对周边二手楼成交影响不大。据了解，该盘周边二手价约为1.8万~1.9万元/m2，如佳信花园等。李杰明说，现在市场成交比较低迷，看楼量下降，业主虽然没有明显降价，但价格有所松动。

据合富置业珠江帝景分行主管区红宇介绍，珠江帝景苑目前有新组团在建，但具体出售时间还不清楚。目前该板块最受欢迎的仍是珠江帝景，该盘生活氛围浓，环境好，众多户型适合各种置业者选择，目前二手入门价在21000元/m2左右。区红宇认为，说到一手新货对二手楼市的影响，还要看一手开售价，如果一手售价高，对二手价也会有所拉升，业主到时才会有所行动。

合富置业高级营业经理吴阳表示，一手有新盘开售，对二手造成一定影响，部分买家可能会选择一手，毕竟有部分人对新楼会有情意结，但在价格方面的影响就不会太大。以江南西板块来说，目前比较多人关注的是一些社区的楼梯楼单位，因为周边交通配套完善，而且价钱也比较适中，因此楼梯楼单位的消化量比较大，盘源也相对稀缺，特别是一些两房户型，近期相当受青睐的。

对于即将有新盘开售，对周边的业主心态上并没有太大影响，该卖的还是会选择卖，最重要是能到达业主的价位，同时反价现象明显减少了。

白云：一手楼抢二手客

一二手PK战场：机场路、金沙洲

中原地产白云区区域营业经理李志军表示，机场路云山名都目前在售，前期推出两栋货量，现时已被市场消化得差不多，预计下半年将推出剩余3栋货量。云山名都今年5月份开盘，售价约2.3万元/m2，由于所处地段优越，分流了不少二手楼盘客源。二手盘云天翠庭离云山名都不远，目前市场价约1.7万~1.8万元/m2，由于与云山名都有一定价差，所以受影响不算大，而目前市场成交平淡，暂未见业主跟风涨价。

据合富置业金沙洲分行主管关惠婉介绍，金沙洲吸引越来越多的置业者关注，同时亦吸引越来越多开发商的青睐，高素质楼盘会不少，但价格仍有一定的优势，现时受“限购”的影响，越来越多客户希望能一步到位，因此需要找三房户型，而且地铁六号线即将开通，交通会得到很大的改善。在金沙板块有很多一手新盘在售，因此二手业主一直较关心一手的价格，二手价亦会跟随一手而改变，因此即使下半年再有楼盘开售，二手楼业主心态上亦不会有太大的变化。

天河：二手楼或借一手得利

一二手PK战场：黄埔大道西、珠江新城、天河公园

天河区也有不少在售一手楼盘，如黄埔大道西的力迅T。中原地产跑马地花园营业经理许伟康介绍，力迅T开盘已有两个多月，以小户型公寓为主，市场价约2.4万~2.5万元/m2，该盘为附近楼盘翠湖山庄带来利好，一是为其阻隔部分噪音，二来力迅T有商场规划，将给该路段增添完善配套，在一手盘影响下，翠湖山庄价格上涨约2000元/m2，目前望马路单位市场价约1.45万元/m2，望花园约为1.65万~1.7万元/m2。力迅T的公寓为小户型，不适合自住型买家，而且靠近华南快线，该盘的开售，对周边二手楼成交影响不大。

中原地产天河区区域营业经理熊剑锋表示，一手盘是否影响二手楼成交，要看双方的客源是否相同。如侨鑫珠江新城N5-1项目下半年有可能开售，该盘以大户型为主，临近南国花园、新城海滨花园，由于定位不同，因而对两盘影响不会太大。不过，对于同定位为豪宅的凯旋新世界将形成竞争。

据合富置业东逸新世界分行主管陈志锋介绍，东逸新世界花园下半年将有新货推出，吸引部分原业主关注，个别业主会惜售，看一手发售价决定自己物业的售价。另一方面，个别原业主希望能购买大一点的物业，以改善住房环境，而这部分业主个别是需要“卖一买一”的，因此会把原住宅放盘出售，最近一些两房的放盘量有少量上升，价格也相对实惠。

老城区：一二手客源有差异

一二手PK战场：南岸路、文德路

中原地产文德路分行龚德安则表示，越秀区一手盘不多，若一手价格过低，同一区域的二手楼将受到较大的影响，客源被分流为不争的事实。

合富置业高级营业经理阳智表示，荔港南湾的二手房业主不太在意南岸路一手新货的情况，他们普遍按照自己的意愿出售物业，市场普遍以两房、三房为关注热点，买家可承受价位与业主叫价存在约10%的差距，因此，目前买家和业主正处于博弈胶着期。

合富置业越秀区分区营业经理冯伟成认为，原越秀近年来一手新货不多，价格普遍都较高，二手市场大多数在售物业的价格与之相比，往往会有较大幅度差距。而原越秀电梯楼物业盘源不多，在售盘源大多数是楼龄较长的楼梯楼物业，因此，业主定价主要受供求关系影响较多，而二手市场买家的预算也决定其只能关注二手物业，甚至部分预算较低的买家只能将选房目标放在价格相对低的楼梯楼物业。

专家看市：就看一手楼开什么价

金忠男表示，一手供应不仅要看量，还要看一手新货开什么价，若是开发商开价偏低，造成一二手价格倒挂，那么二手楼市很可能产生“有价无市”的局面。预期中心路段一手盘开盘价不会降，楼价将保持稳定。

龙斌表示，下半年外围的花都、增城、从化等低价开售的新盘将增多，给二手楼市造成一定压力。下半年市场预期分化的情况将越来越明显，一方面业主心态总体较平稳，即使小幅让价，价格仍会维持高位；另一方面在政策高压和楼市大环境下，部分买家对价格有所期待而持币观望；但在较严峻的通胀下，部分高端买家出于理财保值需求，将果断入货，部分需求迫切的买家也会逐渐打破僵局，伺机入市。

黄燕飞表示，中心六区下半年新货供应增加可望为买家增加多些选择；但由于中心区域供需本来就不平衡，即使发展商为快速回笼资金而促销，估计促销幅度亦有限。虽然价格上未必会对二手楼造成冲击，不过新楼一般较受市场欢迎，若一手新货推出，预料会分流部分实力买家。(记者李凤荷)