万套保障房源面世 贵阳楼市冲击几何？

2011年开始，作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了快车道。保障房市场的建立和完善，与商品住宅市场组成多层次的供应体系，能够有效实现“住有所居”的目标。具体到两个细分市场，保障房对商品住宅市场的影响究竟如何。一方面，一万套公租房源的面市，这将加重中低收入者的观望心态，针对刚性需求的楼盘项目或许将受到一定冲击。而另一方面，也有专家表示乐观态度。“保障房和商品房的目标群体存在差异，因此“十二五”期间贵阳市500万平方米保障性住房的保障房建设计划，对整体楼市影响并不大。

【现状】　“十二五”期末受保家庭或达12万户

根据此前贵阳市住房与城乡建设局发布的2011年保障性安居工程年度建设计划，2011年，贵阳市计划开工建设廉租住房14806套，计划竣工套数12768套；公共租赁住房计划开工建设24089套，目标任务为10000套左右。

同时，在六月底前全市要开工建设保障性安居工程项目25个，建设总套数14806套，建设方式为集中新建、配建和改建。建设地址主要分布于南明区中坝路，云岩区渔安区、茶园村，乌当区新庄村，白云区沙文镇和麦架镇，小河区翁岩村，金阳新区朱昌镇，清镇、修文、开阳、息烽等地也将开工建设保障性安居住房。据悉，本次开工的安居工程项目以高层电梯房为主，修建周期预计为一年半左右。

另外，通过新成立的贵阳市公租房服务中心，今年上半年已经收储到社会闲置房源4788套，在7月10日前将完成基础装修后，这批房源也将面受保人群出租。

这只是贵阳市“十二五”期间保障性住房建设计划的一个缩影。据悉，贵阳市将建立“公廉并轨、租补分离、梯度保障、收储配租、公租民租结合”的住房保障管理新模式，“十二五”期间，政府将主导开工建设500万平方米以公共租赁住房为主的保障性住房。据贵阳市住建局住保中心相关负责人介绍，截止到目前贵阳市纳入保障范围的家庭已经有22000多户，预计到“十二五”期末，全市将有12万户家庭纳入实物配租保障。

【发展】以重庆为发展模本贵阳市公租房将逐步取消申请门槛

不仅是建设大量公租房源推向市场，公租房的申报门槛也有望逐渐降低。贵阳市住建局副局长刘强，在公租房相关会议上曾经明确表示，“我们申报公布租房的门槛会逐步降低，并最终取消”。

据刘强介绍，在目前现有的条件下，对公租房的申报做出限制也是为了保障公平。“比如说对外地人口的申报，要求提供税收证明和社保证明，因为在现有保障性住房不能全面覆盖受保人群的秦广夏，这部分人为贵阳市贡献了几年的税收，优先保障他们也是合乎公平的”。而同时，为了扩大保障范围，在制定受保人群收入门槛时，也有所放宽：以家庭为单位申请公租房的，人均收入在1500元／月以内；单身人员月收入在2250元以内的，也可申请公租房。

据了解，由于地缘因素，贵阳市在发展公租房时参照了很多的重庆经验，在重庆市开始逐步取消申请门槛后，随着贵阳市“十二五”期间保障性住房建设计划的不断落实，加上贵阳市公租房服务中心的收储渠道，未来贵阳市公租房源在不断充实的情况下，还将逐步取消申报门槛。

【影响】保障房会不会冲击中小户型商品房和租房市场？

事实上，相较于廉租房，贵阳市的公租房已经将保障人群范围扩大，除了低收入家庭可以享受保障以外，包括新毕业大学生、城镇单身职工、外来人口都可以有条件的享受公租房的政策保障。而在这部分受保障人群中，就存在像小郑这样被分流了的刚性需求，这是否对一些中小户型商品房的销售造成冲击？

对此问题，部分业内人士分析认为，保障性住房的兴建对中小户型商品房冲击不大，保障性住房的选址会考虑建到交通配套和生活配套相对成熟的区域，因此有可能对这些区域的中小户型商品房造成影响。但商品房走的是市场路线，而保障性住房针对的客群是需要在住房中进行帮助和扶持的客群，二者针对目标群体不同，因此不会造成商品房市场大的波动。

“在公租房和商品房之间，还有个经适房作为缓冲，公租房的推出很难直接对商品房造成冲击”，贵阳臣功房地产开发股份有限公司总经理陆伟刚就认为，按照中国人的传统观念，买房比租房安稳，只要有能力，无论谁都想买房，哪怕只是买一套经适房。而公租房只是暂时解决部分人群的住房问题，并没有解决他们的买房问题，大量公租房源入市后，对商品房市场的冲击不会太大。

“现阶段总价低的中小户型非常畅销，中小户型的市场需求仍占较大比例。保障性住房的推出必然会解决购买力较差的客户群体，所以会分流一部分刚性需求的购房者，”还有业内人士认为，现阶段受公租房申请门槛限制，对中小户型的商品房不会造成太大影响。

“一万多套的保障性住房房源，就相当于我们项目的全年推盘量”，贵州宏立城集团副总裁陈晓辉表示，保障性住房的供应对市场将起到导向性和示范性的作用，并对市场的中低端产品进行补充。在宏观政策的影响下，保障性住房的供应会对市场起到调控作用，有利于稳定市场。但如果保障性住房的建设力度继续加大，保障性住房的供应量增加，则会对房地产市场造成一定冲击。在这样的情况下，中小户型产品要想保住市场占有率，配套服务要进一步跟上，“要么就要走差异化道路，要么就继续扩大自己的产品优势，对比公租房项目，这些中低端商品房项目的优势还是很明显的”。

也有业内人士表示，保障性住房与商品房所针对的客户群体不同，开发商在产品规划和设计上确定目标客户群，推出差异化产品，仍可以立足市场。“保障性住房建成后，对小户型项目来说有挑战，这也要求开发商把产品做得更好，更精致。”

而对租房市场而言，公租房的出现无疑是一个平抑房租的“利器”。负责收储闲置房源的贵州省房地产交易市场总裁助理王秋良给记者算了一笔账：一般来说，存入房屋银行中的闲置房源，收储价格相较市场价格要便宜20%左右，而在进行完基础的装修后的出租价也要比市场价格便宜15%。同时，根据事先签订好的合约，这些房屋在三年内是不会有房租变动的，也就是说，从长远来看，三年后同样一套房屋，公租房的租金比市场租金便宜30%左右，这肯定会对周围房租有所平抑。

同时，租住公租房还可以获得不同系数的租房补贴，随着收储房源的不断面市和申报门槛的逐渐降低，公租房肯定要比普通房源更为抢手。“如果是大学生来租房，算上租房补贴和租金优惠，三个人合租一套世纪城社区里面100平方米左右的电梯房，自己要支付的租金可能和合租一套城郊结合部的农民房费用一样，但房屋的质量、环境、治安都有很大差别”，贵阳市住建局相关负责人表示，在公租房的优势不断显示出来后，农民房、“接吻楼”等城中村房源将有望逐渐被淘汰。(记者

刘婧)