六大知名机构判断下半年楼市 政策难放松房价易下跌

2011年上半年，不断出台的宏观调控政策彰显了中央政府楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产形势也有所转变，楼市传统销售旺季“红五月”未再现火爆，购房者持币观望的情绪延续，有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售，但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离，入市时机琢磨不定。本期，房报记者邀请沪上六家知名机构为您解析下半年楼市谜局。

一看各方压力

问：当前楼市面临的主要压力有哪些？

赵炎：目前楼市的主要压力分为四类：一是通胀和货币紧缩压力。下半年CPI依旧维持在5%以上的高位时，加息和上调存款准备金率的步伐就不会放慢；二是保障房上市压力。今年前5个月，上海保障房开工585万平方米，开工率达39%，其中经适房已开工124万平方米 （约2万套），动迁安置房 （限价商品住房）已开工461万平方米 （约5.8万套）。预计今年上海各类保障房竣工量要超过17万套。三是房地产政策压力。中央已经把2011年作为房地产调控之年，政策绝没有放松的可能。比如上海就在酝酿出台 《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》；又如上浮首付比例和房贷利率；此外诸如提高资本金比例，收紧房地产信托都是潜在的政策压力。四是库存积累加剧和库存结构压力。截至5月底，上海市场上的可售住宅套数、可售面积创26个月来的新高。同时预计下半年潜在可上市量会继续放大。下半年市场库存压力不容小觑。同时上海主要的住宅库存是较大户型，存量可售新房的套均面积达到了近145平方米。

王凌： 2011年上半年，调控政策连击之下，楼市成交僵局难破，呈现出被压制、波动和不确定的态势。

半年来，楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变，刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。不过很明显，限购、限贷、提高利率等调控政策产生的效果，已经超出了对投资客的影响，甚至波及到了部分自住需求。与此同时，政府打击 “捂盘惜售”，从多方面收紧银根，开发商资金链渐紧，中小房企面临 “失血”危机，现金为王成为越来越多房企的共识。而银行的惜贷，一方面让资金面临断顿的开发商开始四处融资，受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出高额的利率用来信托融资；另一方面，部分开发商大力度打折，加快推盘节奏 “以价换量”，价格下行的压力正在增加。

尽管目前市场上新房推盘节奏明显加快，保障性住房的供应量也日益增大，但供应放量却并未带动楼市成交显著回升， 5、 6月份惨淡的成交量说明各地新房市场存货压力已然显现。同时，房企拿地意愿持续低迷，土地市场清淡。在调控不断深入的背景下，房企布局扩张已日趋谨慎。而后续政策是否依旧严厉，恐怕对于房企来说无疑是最大的未知压力。新政出台伊始，就有人认为政策已经是历年最严厉，后续不会更严厉。想不到的是，之后陆续出台的大小政策更加严厉，在这样的情况下，下半年市场仍然面临较大压力。

宋会雍：管理房价是政府最大压力。盯死房价，是管理层最主要的调控指针。自2011年以来，从上到下，中国楼市经历了三轮大型调控。效果怎样，市场各方各有评判，但管理层相当清楚其中深浅。房价作为焦点中的焦点，关乎政府的信用权威、执政水平，已经被列入 “禁飞区”。尽管有土地财政牵制，但这一点从上到下，意见仍逐渐归于一致。

在经济发展过程中，土地财政不可或缺。但同样需要面对的是，国内商品住房存量与潜在供应的整体规模跟城市房屋消费群体的增长并不成比例。三四线城市中，商品房开发规模远远大过城市购房群体增长，这一问题已经逐渐浮出水面。

“任大炮”有一句著名的言论： “要死肯定是银行先死，房地产商后死。”业内群起攻之。其实这里面涉及到一个如何界定 “死”的问题。这个概念可以简单一点，就是赔钱，而且没有翻身机会。尽管土地财政把银行与开发商紧紧联系在一起，但政府实际上并不关心哪家开发商亏损与否，更不会动用国家力量来替某家房产公司清理债务。在民意舆论和土地财政之间做选择，地方政府一定选前者，在照顾民意的前提下来收割土地财政，而不是反向操作。因此，最 “走钢丝”，也最让各方都能够接受的结果，就是房价被盯死，不升也不降。

张晴怡：首先是购房者信心不足。一系列限制政策的出台，政府三令五申要控制房价，市场成交相对惨淡，都对购房者的心理造成一定影响。不少购房者，尤其是刚性需求购房者仍对房价下跌抱有较大期望，对于房价后期上涨的信心不足。刚需购房者对后市跌价的期望，以及投资客对后市上涨空间的信心不足均使得目前市场成交量水平较低。

其次，开发商资金压力。成交不景气，就会造成开发商资金压力，在连续紧缩的货币政策下，开发商融资渠道急剧变窄，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已六次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。据金融机构测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。所以在双重压力下，开发商的资金压力突显。

第三，中长期供应或断档。开发商出于资金压力，就会放缓或停滞开发，开发量的减少将直接导致中长期供应减少，在建中或已建成的商品房则会加快推盘量。所以短期内会有一波供应放量，甚至原本年底前或者明年初上市的房源会赶在今年下半年推盘入市，从而导致中长期的供应出现断档。

最后，供应减少买房更难了。购房者应该抓住当前的机会，适时出手。

周燕：开发企业面临着三重压力：首先是融资压力。 6月14日，国家统计局公布了5月经济运行数据， CPI同比涨5.5%，创下了34个月新高。中国经济面临着高通胀的压力，而国家将进一步采取控制流动性的政策。也意味着未来的银根将进一步紧缩，企业融资成本增加。其次是销售压力。由于市场的观望情绪延续，整体房地产市场成交量都十分低迷，特别是一些二、三线城市，缺乏足够的需求支撑，销售去化情况差，开发企业的资金回笼缓慢。第三是降价压力。降和不降是个问题。在中央政府，有着强烈的抑价意图，并希望房价在合理范围内下降。如果不能有效达到目标，不排除再次出台调控政策。但碍于看涨不看跌的购房心理，市场方面认为降价无助于量的提升。

从政府管理层面看，面临着两重压力：中央政府目前最主要的是通胀压力。在5月CPI达5.5%，创34个月新高后， CPI短期内难言见顶，管理层将进一步采取收紧银根、控制流动性的措施。对楼市的影响一方面加大开发企业的资金紧缺，另一方面促进市场对房屋的保值需要，近期一线城市陆续出现豪宅集中成交情况。对地方政府而言，财政压力是主要问题。占财政收入大头的房地产业低迷，开发企业拿地热情有限，同时保障房、廉租房建设需要大量地方财政的投入，地方政府面临着巨大的财政压力。再加上银根紧缩，加大了地方企业的运营困难，间接影响了财政收入。

张晋华：目前住宅市场面临的主要压力表现为市场成交低迷。最新数据显示，上海楼市继2月跌入冰点以来，虽有所回暖，但整体成交依然处于低迷态势，与去年同期水平相当。与调控政策出台前的2009年同期相比，下降近七成。

成交低迷有几个原因：一是受调控政策影响，纯粹的市场投资者逐渐被驱逐出住宅市场，尤其在重点大中城市和房价过快上涨的城市，市场需求已经被显著压制。二是目前市场成交主要以刚需为主，但受制于高房价和相对购买力的限制，刚需购房者仍难以接受目前价位，部分有购房能力的也预期房价调整，观望情绪较浓。三是目前虽然遭遇较大的资金压力，但大部分开发商仍不打算实质性降价，大多延迟开盘入市，等待市场转暖，由此也导致市场供求两不旺的状态。

当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的不断限制和收紧，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落。国家统计局数据显示， “国8条”出台后，2011年1-4月中国房地产企业开发资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落，其中， 2011年1-4月房地产开发银行贷款比重约19%，增幅处于历史低位。 1-4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。开发商目前资金压力已开始凸显。后市，随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集的房地产业来讲，资金链断裂危机将会进一步放大。

二看楼市走势

问：您预计2011年下半年楼市将走向何方？

赵炎：根据市场规律和一般峰谷波动的经验，我认为目前市场已经处于触底反弹的阶段。这一波成交回暖主要是由于首次置业的刚性需求入市造成的。目前市场上的小户型产品具有较好的销售业绩也印证了这种说法。但是豪宅的成交速度并未出现相似的历年走势，依旧因为限购而成交低迷。

对于下半年的市场，我在乐观中透着悲观。在二季度末三季度初，改善性需求将会入市，而一些高档公寓项目也可能集中上市，总金额500万元至1000万元段的成交量可能扩大，届时市场回暖的信号会更加明显，商品住宅成交套均面积或达到110平方米。然而，若是成交过于火热，并且价格出现控制不住的上涨趋势的话，在三季度末，甚至更早，政府必然会出台新一轮的调控政策。

王凌：下半年，面对不明朗的宏观经济走势，通胀、加息、流动性紧缩、人民币升值，都将对房地产市场产生直接影响。调整和严控无疑依旧是2011年房地产调控主旋律，针对楼市的调控政策恐难放松，房价将进入盘整和徘徊阶段。

我认为，下半年楼市整体成交量无疑低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将 “以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中愈加充分体现。

值得注意的是，过去两年出让的 “地王”今年开始陆续上市，带动全年中高端住宅的供应总量上升。受国内通胀因素影响，高收入阶层通过购入房产实现资产保值增值的需求有增无减，高端产品、豪宅交易量或将再度升温。

总体来看，房地产调控对房价的影响是短期的，市场本身的变化才是决定房价走势的主要因素。

宋会雍：下半年楼市方向整体而言还是以稳定为主，目前政府对于房企死撑价格相当敏感，不排除新一轮调控政策出台。此外下半年楼市供应量势必加大，房企的资金量会遭遇考验，故下半年楼市成交价格或将下滑。

张晴怡：下半年的政策导向仍然延续上半年从严调控，所以对于购房而言，无论是信贷还是税费等条件仍然较为苛刻。但经历了半年的消化，市场各方对于政策都有一定的接受度。

开发商的资金压力突现，所以短期内会增加推盘量。为应对当前的调控政策，主要面向刚需群的中小户型可能会增加供应量。这对于刚性需求购房者而言是个机会。

由于成交不景气，开发商资金压力陡增，所以下半年上市项目会出现阶段性打折促销活动。但活动都有节点性，这才会促成短期内的成交放量。长期性的降价不但会对购房者信心造成负面影响，也不利于短期内对成交的刺激，所以不太会普遍出现。由于供应放量以及促销活动的配合，成交量也会有所上升，但大多集中于新盘房源。

周燕：正是基于各种压力的竞相作用，下半年的楼市愈加扑朔迷离。我认为，下半年楼市将出现分化，像上海这样的一线大城市由于大量刚需和资金聚集，楼市会有较大的市场支撑，在通胀的预期下，楼市会局部出现成交量上升的情况，这些成交主要集中在一些性价比高的刚需楼盘或高端豪宅楼盘内。估计成交高峰应集中在 “金九银十”这个时间段内，价格方面则下浮有限，以维稳为主。对于二、三线城市，由于购房者的心理压力和资金压力较大，市场支撑较弱，成交量继续低迷，价格将出现较为明显的下浮。

三看入市时机

问：购房者应如何把握入市时机？

赵炎：刚需购房者一定要现在就积极关注和追踪心仪楼盘。目前一些 “送”面积的中小户型商品房还是比较抢手的。此外，在保障房的压力下，将会有一些楼盘降价求生存。因为保障房多数都是实打实的70平方米以下的两房，所以这将是刚需客户购买90平方米左右创新三房的最后和最好机会了。改善性购房者可以等待7月－8月间的机会。对于投资型购房者，我们觉得不限购的昆山、太仓、嘉兴、湖州、舟山等长三角城市的住宅都具有一定投资价值。而上海本地的酒店式公寓和商铺也有很好的投资前景和发展潜力。据统计今年前五个月，上海类住宅产品销量同比翻番，销售金额同比也上升54%。

王凌：尽管2011年楼市存在下行的压力，但是指望房价出现大幅下跌是不现实的。对于刚需的年轻购房者来说，适时地抓住开发商回笼资金的时机，趁促销时期入市是不错的选择。加之经过楼市密集调控之后，大量延后开盘的楼盘会在2011年面市；这也许是一个能发现惊喜的年份。而对于资金并不十分宽裕的投资型购房者，买入住宅需要相当谨慎，毕竟房价涨幅将在近两年显著收窄，住房买入、卖出、持有成本都将提高，短线获利机会有限，建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。

宋会雍：购房时机无好坏之分。很多买第一套房的朋友多方求证何时是好的购房时机，我仍会耐下心来，帮他分析哪些区块更有成长性一些，价值支撑点是哪些？然而到最后，一般还是会根据房子的户型、朝向、周边配套、社区氛围等因素定下来，房价成长性敌不过眼前的实用价值。我当然会补充一句，房价总是在涨的，户型配置比较好的房子将来改善的时候也比较好出手，聊以安慰成长性方面的失落。

年轻刚需家庭的一个重要特征在于，家庭收入的增长极快。在3年、 5年、 10年的职业门槛上，两个工作人口的收入基本都可以实现连续的翻番增长。其储蓄即便从零开始，未来进入改善状态时的经济承受能力也会相当强劲。因此第一套房的选择更建议以功能实现为主，包括落户、子女教育、周边配套、工作便利度等因素，至于此房屋价格涨的快慢，理应是解决了居屋有无问题之后的理财打算。

而且现在房价走稳，短期内各方都不太支持房价大幅下滑。真正的抄底时机非常少见，而且即便有，也会因为付款方式等因素的影响，很难落到依赖银行支持的刚需身上。因为沉浸在房价成长对比中，而放弃掉适合自己的优质房源尤其可惜。不如索性放弃这一构想，真正安心选房，毕竟在房价长期走平的预期中，一些专业投资客离场的意图还是明确的，房源会更加丰富，议价空间也更有弹性。

张晴怡：建议购房者把握项目开盘时的促销活动。开发商为了开盘形成热销，会限时进行开盘促销活动，往往在时间节点过后促销力度有所减缓或取消，所以购房者对于关注楼盘一定要把握住开盘的时点促销。

对于有购房需求的购房者而言，有适合的房子时就是该购房的好时机。 CPI的居高不下，通胀压力突显，这都说明中长期房价不会跌，某一时间段内的整体成交均价下滑，也并不代表那一时间段内能买到适合自己的房子。打个比方，自己看中的房子近期开盘有促销活动，可以以相对较低的折扣买到，一个月过后由于更多的促销项目入市，全市的均价是走低了，但是自己看中的房子却因为开盘活动过后，价格上涨了。所以切莫以抄底的心态去购买，等来的往往是错过。

周燕：下半年，在经历了调整之后，迫于年底资金回笼需要，开发企业将加大供应量，提高楼盘的营销力度，增加各种优惠促销活动。因此“金九银十”作为传统销售旺季，是购房者入市的好时机。

张晋华：资金压力的不断加码，调控政策短期内很难有所改变，下半年楼市将会进入比拼耐力的深度胶着状态,部分小型企业或将抗不住资金压力，率先出局，房地产业或将迎来新一轮的兼并重组潮。如果现有调控政策不变甚至调控加码的情况下,开发商迫于资金压力或将积极采取打折、促销等方式来实现快速销售。但受制于2009-2010年间高企的地价和日益提升的建筑成本,预计降价促销幅度不会太大。迫于年报压力及春季淡季促销,今年四季度至2012年一季度将会是刚需购房者入市的好时机。