置换买家幸福烦恼:手揸3套楼 如何“卖二买一”

孟子云，不患寡患不均。套用这句话，广州市民魏小姐目前遭遇的买房烦恼则是“不患寡患不优”。若不是现居住小区的不如意，她不需要考虑转换居住地；若不是限购令，她不需要卖出手头两套房来买一套新房。根据魏小姐给本版栏目邮箱发来的电邮，她现居的西关楼盘城启晴轩有管理不善等诸多问题，于是她希望在市中区重新置换一套三房单位。由于她手头已有3套房产，在限购令之下，她必须“卖二买一”。西关一套110平方米左右的电梯三房；越秀区一套60平方米左右的楼梯楼两房；番禺区广州雅居乐一套80多平方米的电梯两房，这三套房哪套“有得留低”，哪两套用来置换呢？她期盼的市中心电梯小区且管理优质的新家又该安在哪里呢？本期笋盘擂台为魏小姐解开她的幸福“烦恼”。

三套房，卖哪两套都不舍得

广东俗语有话“上屋搬下屋，唔见一箩谷”，魏小姐一直想换房而未有付诸行动，最近她终于考虑要换房了。喜的是手头上有三套房，就算是“卖二买一”也不用担心过渡期的居住问题；忧的是三套房要卖出两套房。魏小姐表示，夫妇俩采取保守理财方法，在楼价还未高涨的时候“攒砖头”，目前CPI高涨，实在不愿意卖出手头上的物业。不过，由于现居楼盘的种种问题，她非常盼望搬到一个管理更好的电梯楼盘居住。

出售建议：

城启晴轩+越秀区楼梯楼“没得留低”

地产人士表示，由于魏小姐希望以一次性付款购入新房，故此她手头上持有的最大面积的城启晴轩三房单位必定要出售。在比较越秀区楼梯楼两房与番禺区两房单位后，专业人士认为，番禺区电梯房比较宜居，且未来升值空间仍很大，由于魏小姐持有的越秀区楼梯楼两房单位只有市一级学位，未来升值空间有限，建议魏小姐也一并售出。

中原地产恒宝分行营业经理严淑贤表示，目前城启晴轩的市场价约为1.9万~2.2万元/m2，而类似魏小姐手中这种南向单位，市场价去到2.3万元/m2，放售价约为250万元。满堂红专业人士表示，海珠中路的楼梯楼二手均价在15000元/m2左右，60平方米物业的价格约90万元左右。综合中介人士的报价，魏小姐出售市中心两套物业，估计可以套现340万元。

记者贴士：目前二手楼市成交中，郊区盘由于受周边新货的影响而销情受阻，而在市中心一手新货紧缺，市民要买楼多选择二手房。在魏小姐持有的三套物业中，市中心的两套比较容易出手，广州雅居乐那套则因为一二手价格倒挂而暂时较难售出。

置换计划 A：

340万元，品牌楼盘选择多

中原地产严淑贤表示，魏小姐原住在宝华路一带，相信该地段比较方便魏小姐及其家人上班出行，因而建议其仍可选择附近的楼盘，比如口碑较佳的恒宝华庭，或是比较新净的小区宝盛园。恒宝华庭为地铁上盖物业，出行便利，物业管理非常出色，是荔湾区素质较高的楼盘，目前市场价约2.4万~2.5万元/m2，现时有一套约124平方米的东南向单位在售，总价300万元，厅出阳台，格局较好，适合魏小姐的置业需求。另外，恒宝华庭还有一套约164平方米的东向复式单位，售价318万元。说到宝盛园，严淑贤透露，在管理上恒宝华庭更优，不过宝盛园楼龄约5年，比较新净，而且小区地段相对安静，魏小姐不妨考虑这个楼盘，不过目前该楼盘的大户型盘源较为紧缺。

此外，富力盛悦居也是荔湾区一个素质较高的楼盘。中原地产富力盛悦居分行高级营业经理莫杜华介绍，这个楼盘楼龄较短，由3栋楼宇组成，封闭式管理，目前市场价约2.7万~2.8万元/m2，现有一套109平方米的三房单位，户型南北对流，售价为300万元。

满堂红专业人士建议，魏小姐套现得款340万元，除去交易税费大约可以选择成交价300万元的物业。在老城区选择100平方米的三房电梯楼，可选择东风东—中山一板块，例如锦城花园、东风广场或者富力东堤湾。锦城花园的二手均价在27000~30000元/m2左右，东风广场的二手均价在24000~27000元/m2，富力东堤湾的二手均价在28000元/m2左右。另外，也可选富力广场S区组团，二手均价在28000元/m2左右。

置业计划 B：

售晴轩+番禺房买老城次新楼

合富置业有关人士建议，如果魏小姐希望扩大选择范围，可以选择出售城启晴轩+番禺广雅单位的组合，两套物业预计可以套现390万元。手头上若有390万元现金的话，可以考虑富力广场C区东南向的单位，面积在150平方米左右；也可考虑西门口广场，该楼盘市场价在26000元/m2左右，130平方米左右的单位都是景观优美、坐向较好的单位，符合魏小姐的置业要求，且预留足够资金缴纳交易税费及其他杂费，连二次装修的成本都一步到位。

记者贴士：

卖二买一，交易时机要选对

魏小姐手头上有三套房，从地产人士的建议来看，城启晴轩的单位“留低”可能性最低，换房资金绝大部分来自于出售该房的收入。故此，魏小姐应“抓大放小”，先放售这套物业，且尽可能要求一次性付款。以目前的市况来看，付得起200万~300万元的“金主”不是没有，但魏小姐有被“压价”的心理准备，因为根据《一周成交风云榜》栏目最近数期的成交案例，一次性付款的买家基本上都可以讲低十来二十万元。话说回来，魏小姐在接下来的置换过程中也变身为一次性付款的买家，同样可以对业主进行压价，“卖二买一”风险抵消。

魏小姐的楼梯楼单位正在出租中，由于该套物业面积和楼层是市区上车族的最爱，相信要找到一次性付款的买家不难，且由于该单位总价不算高，让价幅度不会很大。需要提醒魏小姐的是，在同等条件下，租客有物业的优先承购权。若魏小姐下决心出售该物业，可以适当赔偿租客提前中止合同，以方便放盘。若租客不介意中介带客上门看楼，也必须事先取得租客放弃承购物业的确认书，避免发生不必要的纠纷。(记者 李凤荷)