大型房企苦苦找钱 或将降价10%

随着调控深入，大型房企融资活动日渐频繁。日前，中国海外发展发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元5年期的银团贷款；中铁房地产获母公司中国铁建50亿元注资；又有金科集团借壳重组获批，47亿元资产注入ST东源。

“信贷收缩，已经成为2011年，最让开发商心惊胆颤的关键词。”专业人士表示，国八条推出后，内容包括限购、贷款及取消差额营业税，政策的严冬已经来临。

紧接着，楼市成交量持续下跌，项目预售款难以回笼，开发商资金链遭遇断流，银行信贷额度依然紧收。

调控已经进入博弈阶段，开发商的资金链问题正在被日益放大。

众多房企都在通过各种手段进行积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起了境外融资高潮。

同时，IPO及定向增发全面暂停。据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，却无一例增发获得成功。

紧缩环境下，大型房企集体“找钱”已成不争事实，正是八仙过海各显神通。

自搭平台 海内外融资

地产巨头万科日前召开了今年第一次临时股东大会，正式审议并通过关于与华润集团合作的议案：贷款合同金额、利用的资金金额及共同投资金额总计约人民币44.2亿元。

资料显示，今年以来，恒大地产、仁恒置地、佳兆业等知名企业选择了海外融资；远洋地产、绿城等依靠自己的经营特色选择了项目交叉持股方式拓展融资空间。有业内人士透露，包括华润置地、保利地产等大型开发商开始建立自己的基金公司。

专家提示：内地房地产企业对境外融资的热衷不减，其中重要原因是人民币升值带来的成本福利。房企海外债券的成功发行反映了海外资金对国内房地产市场的热情，但监管层未必乐意见到“热钱”通过房地产行业涌入国内市场。当融资资金涉及国内公司具体项目时，相关部门可能会通过收紧审批手续和延长审批时间等方式对之进行限制。

发债卖股便捷融资

北京城建近期宣布，拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。

4月初，龙湖地产发布公告称，其首次在新加坡交易所上市的美元优先票据规模确定为7.5亿美元，同时中化方兴地产也宣布计划于新交所发行票据。

“一般而言，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。”专业人士认为，发债卖股是十分便捷的融资方式，也反映了房产资金链的紧张，然而如何在卖债发股之后长远经营，才是应该引起重视和思考的。

吉信行分析师也指出，大房地产公司通过发债等方式更多是为了进行自我扩张，而这也是房企洗牌一个无法避免的过程。如何占据更多的市场份额和资本话语权成为当前大型开发商应该考虑的长远战略。

自身短缺借壳融资

光大银行一位工作人员表示，所谓借壳融资，就是一些自身条件不够充分的房企，通过寻找一家非房企公司达成一定协议，从而通过非房企获得银行信贷。起先这种案例通常获得成功的原因是，房企会比较聪明地选择类似“扶贫”、“低碳”等社会公益性质和导向的企业“借壳”。

据了解，这种“借壳”的融资方式比较常见，只是从3月份开始数量明显增加。而且由于这种方式操作比较简单，甚至出现了有的公司业务拓展为专门“做壳”和“帮忙申贷”。

市场人士指出，近期几家房企成功借壳，均是只将房地产资产注入上市公司，无融资行为。它们拿到批文只是证监会对遗留问题的清理解决，并不代表房企再融资开闸。

对于“借壳融资”这样一种现象，农业银行的一位分析师向记者表示，对于一般企业而言，“借壳过河”只是“泥菩萨过河”时的权宜之计。里面存在着各种大小法律风险，所以不会成为融资主流。如今通胀预期严重，调控政策下资金全方位收紧，一般企业即便借壳其他行业，恐怕也很难达到扩大资金来源的良好效果。做好内功，把产品研发做好才是长远之计。

“大型房企的巨额融资行动折射出目前房地产市场又一轮较大变局。”分析人士指出，资金链紧张的同时，也反映了行业内部的洗牌和重组需要。

面对资金链困窘和大型房企融资频繁等诸方动作，专业分析师预计：开发商会采取降价销售策略回笼资金，因此三季度开始房地产行业可能会有较大规模的促销活动，降价幅度约在10%左右。 (作者：刘可)