郑州商品房市场量升价跌 楼市步入以价换量时代

核心提示

随着楼市调控政策步步进逼、银行贷款持续紧缩，5月存款准备金率再次提高，受到各方“夹击”的开发商感到阵阵“凉意”，5月郑州市区商品房价价较上月下降了344元/平方米，而供应量出现井喷式增长，达88.62万平方米。非商品住宅受银行政策影响，价升量跌，产品品质良莠不齐，同时投资投机客户受资金影响，表现出观望情绪。

商品房市场：供过于求、量升价跌

据竞合地产提供的数据显示，5月郑州市市区商品房批准预售面积88.62万平方米，环比下降18.76%，同比上涨1.22%；5月郑州市市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%。郑州商品房市场2011年连续5个月呈现供过于求状态。郑州市商品房供应市场呈现井喷式增长，供应量达88.62万平方米，供求比1:0.66， 2011年连续5个月供应量大幅攀升并未带动销售量持续走高，5月住宅供应量占比77%，其中经济适用房和别墅产品在本月均未供应，主要是高层产品供应量增加。非住宅供应量为20.23万平方米，较上月有所下降。

郑州市商品房成交量在2011年一直在低位徘徊，5月郑州市成交尚未突破60万平方米，2011年前5个月郑州市场倒退至2008年，5月份商品住宅成交量成为主角，占商品房成交量79%，非住宅成交量12.44万平方米，下降至3月水平。郑州市市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%；郑州市市区商品房销售均价为8259元/平方米，较上月下降344元/平方米，较去年同期上涨41.11%。5月份商品住宅重新登上主位，成交量占据79%，商品住宅均价6787元/平方米，5月份非住宅市场成交量下滑，占据21%，较上月下滑约50%，非住宅均价13760元/平方米，因此商品房均价较上月下滑4.0%。

保障房：建设提速对商品房冲击有限

竞合地产王东认为，受国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，郑州楼市一度表现低迷，连一向“不差钱”的开发商也开始感到阵阵寒意。5月份郑州商品房市场价格出现下滑，房企以价促量的现象虽未大面积出现，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。郑州以刚需为主，刚性需求依然旺盛，调控取消后，市场必然出现井喷，价格势必反弹上涨。郑州加大保障房建设力度，受“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力，保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻了经济增长对商品房市场的依赖。这意味着除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，在保障性住房保持快速建设的前提下，预计短时间对房地产市场的调控难以出现明显的放松。

商品住宅市场：

量价齐升，改善型需求复燃

5月，郑州市市区商品住宅销售4700套，较上月上涨66.02%，较去年同期下降21.03%；郑州市市区商品住宅销售面积46.47万平方米，环比增长72.05%，同比下降16.94%；郑州市市区商品住宅销售均价为6787元/平方米，较上月上涨17.20%。

王东认为，5月份商品住宅成交较上月有大幅提升，主要是因为部分项目在本月集中签约，其中有蓝堡湾二期、乾宏·领秀空间、海马公园一期等项目，同时5月郑州二七万达、新蓝钻三期、东方鼎盛、黄金海岸、正商明钻、凤凰城等项目集中推售。目前商品住宅市场刚需客户成为市场主导，受经济适用房以及中低价位商品住房的成交影响，均价低于5000元/平方米的商品住宅销售量达1.34万平方米，占比2.88%，对商品住宅价格影响微乎其微，使得5月郑州商品住宅价格大幅增长。

另据竞合地产提供的数据显示，5月商品住宅不同产品成交占比中80~90平方米、90~100平方米、100~120平方米、120~144平方米的产品占比分别为20.51%、10.18%、9.71%、26.71%，80~100平方米户型的占比高达30.69%，100~144平方米占比36.42%，80平方米以上户型需求占82.98%，80~144平方米占比67.11%。限购政策和贷款难贷的影响，郑州房地产市场刚性需求为主，投资投机性购房需求得到抑制，80~90平方米产品主要是首次置业者购买，120~144平方米产品主要是改善型需求购买。郑州市场客户置业需求一步到位体现更加明显，三房需求逐步增强。

非住宅市场：

量跌价升，商业地产风头强劲

5月，郑州市市区非商品住宅批准预售面积20.23万平方米，环比下降50.40%；非商品住宅销售面积12.44万平方米，环比下降43.22%。预售面积、销售面积均有大幅下降，但非住宅市场仍处于供过于求状态。

5月郑州市非住宅市场，写字楼成交均价为12081元/平方米，环比下降4.0%，写字楼成交量占非住宅市场41%；郑州市商业成交均价为15141元/平方米，环比增长43.75%，商业成交量占据58%，故非住宅价格借位商业地产走俏。

王东认为，郑州市非住宅市场成交量下跌，主要由于办公物业成交量大幅下滑。郑州市非住宅成交方面主要是商业和办公房的成交量，其中写字楼成交面积为5.05万平方米，环比下降69.19%，由于2011年银行准备金率连续提高五次，投资客看好写字楼市场，但迫于银行贷款难的投资客观望情绪凸显；商业成交面积为7.25万平方米，环比增长38.10%，限购影响，商业地产成为开发商和投资投机客户的主要战场，商业地产一路飘红，商业地产成交量逐步走俏。

而5月非住宅市场成交价格大幅上涨，主要是由于商业地产成交价15141元/平方米的拉动。非住宅市场作为开发商和投资投机客户的主要战场，自2011年1~5月均保持骄人的战绩，再加上“限住不限商”的良好发展契机，非住宅市场将一路绿灯，全线飘红。（记者 李飞）