房屋征收补偿全按市场价评估 业主可选评估机构

被征收房屋的业主有权协商选择负责房地产价格评估的机构，而补偿价格不再是“政府指导价”，而是完全按市场价评估，同时，市民可以选择多种方式进行评估。昨天，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称“办法”)，房屋被征收的业主将获得自家房产的初步评估结果公示，如有异议可以再次申请评估。记者了解到，目前本市具体方案已经开始制定并将于近期出台。

评估“指导价”已成历史

与2003版《城市房屋拆迁估价指导意见》中要求的拆迁估价应当由政府或授权部门公布“指导价”相比，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

作为《条例》的配套办法，《国有土地上房屋征收评估办法》明确，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。

被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式，在评估时点自愿进行交易的金额。

“这就意味着，在评估过程引入评估机构作为第三方的同时，将通过市场的比较来确定拆迁房屋独立的市场价值。”北京房协副秘书长陈志说，由于近年来房价基本处于上涨的态势，指导价会比房屋实际价值低；如今采用市场价作为指导，业主的权益更有保障。

业主可选评估机构

由开发商选定评估机构来评价业主的房子，这个老规矩以前曾让不少人犯嘀咕，担心评估机构会“偏心眼”。新“办法”明确，房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。费用一般都是由征收部门的委托人来承担。

同时，新“办法”规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。

算补偿款有多种办法

在2003版《城市房屋拆迁估价指导意见》中，房主的房屋如果被拆迁，评估机构一般只采用“市场比较法”，也就是说，和类似房地产的价格相比较。而新版“办法”中，同时可以采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法进行评估。

“这意味着，以前的拆迁补偿中体现的主要是房屋价值，而现在补偿中还将体现地段的价值。比如在王府井等商业街周边征收住宅开发成商业，那就要算算它开发了以后会取得的收益，再来衡量应该补偿房主多少钱。”陈志说。

此外，市民一直以来较关注的房屋内装修价值、机器设备搬迁费用、停业停产损失的赔偿，“办法”要求，应遵循征收当事人协商原则，也可以委托评估机构通过评估确定。（耿诺）