北京楼市博弈下 “花式”降价暗战正酣

楼市调控至年中，“花式”降价大幕开启。调控政策下的楼市博弈如同花式撞球中的一局。在各项调控政策直指开发商钱袋和购房资格的时候，降价促销对于开发商们来说，已渐成为内心达成共识，但表现表情各异的出击战术。或期待保证利润，或不希望降价后造成麻烦，手持球杆的各路开发商，探视、观望至今，想出了不同的出招杆法，或直接或迂回，都直指手持“房票”的购房者，欲求落袋为安。

降价出击策略明朗

在一场花式撞球开局时，抓住机会，稳健出击尤为重要。在调控政策与市场的博弈中亦是如此。进入6月，业内预计的“房价拐点”是否到来还无从判断，但房企面对多项政策夹击，资金趋紧的大势不改，降价促销已经不仅停留在趋势层面，而是已成为制胜关键。

上海易居房地产研究院研究员苏艳表示，二季度房企资金可能进入预警区间。房企自筹资金比例逐步攀高，是显示其融资困难、资金趋紧的一个指标。今年房企一季度自筹资金比例达到37%，这一数字高于2010年的36.8%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。亚豪机构也表示，房企与其寻找其他高成本的融资渠道，不如快速销售，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位。

据亚豪机构统计，刚刚过去的传统“红色五月”旺季，已经出现普遍滞销。截至月末，5月29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低。但销售好的项目，共性明显。在住宅项目后期中，销售率突破四成的仅有远洋一方和首开常青藤两个项目，这两个项目的共同特点是率先大幅下调价格。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，在当前的市场环境下，价格是决定成交量的关键。如果说在旺市时期，项目还可能通过提高精装修标准、引入成熟优质的配套设施、美化社区的园林绿化等方式增加附加值促销。在弱市时期，项目所有的外在条件都无法成为促成购房决策的关键，只有依靠价格杠杆才能推动销售。

高低杆法“花式降价”

对于开发商来讲，此前“降价”一直是一个麻烦的字眼。或怕引发老业主的维权，或怕引发业内对其资金状况的猜疑。但在调控变局之下，为应对僵局，已有开发商带头直接出击，主动降价了。

类比花式撞球，此类降价为，高杆出击，坚决果断。前有3月开盘每平米直降4000元的远洋一方润园，后有近日最高直降78万的首开常青藤。

此外，更多的开发商则采用多变杆法。

低杆出击，收放自如，也便于下一步的布局。如珠江国际公馆。目前其位于通州国际新城板块，包括K2清水湾、京贸国际城、月亮河乃至珠江拉维小镇等楼盘，主流价格水平在20000元/平方米以上。而珠江国际公馆又与珠江拉维小镇处于同一大地块。其以纯新盘低开姿态入市，报价低于16000元/平方米，引来不少抱有“抄底”心态的购房者。

架杆击球，借“促销工具”降价的楼盘更是花样频出。团购为其花式之一，如长阳光合作用、蓝光云鼎、月亮河等都有团购信息传出。同类花式手法还有“精装修改毛坯”，如中堂项目每平米直降6000元。销售人员表示，因取消精装修而调价。

此外，特价房也已经成为不少开发商常用的促销手段。近日，合生世界村、上第MOMA、汇豪山水华府、上奥新世纪等楼盘都推出特价房，有的表示尾盘降价，有的称“不排除今后再推出特价房”。

花式之架杆

架杆出击，局势复杂，以己之力并未有制胜把握，恐给自己留下残局，又恐给对手留下机会。架杆采用促销工具出击的开发商，也已对目前的局势心知肚明，但为稳扎稳打，仍采取迂回的花式降价手法。推出团购优惠、特价房，已经成为很多开发商既达成降价促销目的，而又无太多顾忌的出击方式，而精装修改毛坯调整价格的方式也偶浮现于降价乱象之中。

【手法一 团购】

代表楼盘

长阳光合作用 团购总价直降8万

心动指数 ★★★★

随着市场趋冷，开发商降价压力越来越大。现在，有不少开发商借助第三方机构，以团购的名义优惠降价。

位于房山长阳半岛房山线稻田站南边新盘——长阳光合作用计划6月中旬开盘。该楼盘销售人员告诉记者，该楼盘为纯新盘，6月中旬为首次开盘，产品为87平米南北通透两居和82平米复式南向两居，销售均价为14000元/平米。该销售人员告诉记者，现在楼盘正在举办优惠活动，在与其合作的第三方机构网站申请团购账号，可凭手机码到售楼处办理团购卡，开盘认购将享受总价直降8万的优惠，此活动并不收取任何费用，开盘当天还有折扣优惠，享受降价优惠后，购房均价降至13200元/平米起。而这一价格比14000元平米的报价，相当于打了9.4折，而在房山长阳区域这一报价已属低价。

记者在与长阳光合作用合作的第三方机构网站上也看到，参与其团购计划，将获得8万元优惠，还将获得全款9.7折、首付五成9.8折、首付三成9.9折的优惠。截至6月1日，已有1523人报名参与团购。

开发商不出面，而以第三方机构的名义团购优惠打折成为这一轮楼市调控中开发商打折的新方式。在这一家第三方机构网站上，记者看到至少有5个楼盘总价下降5万以上，此外，团购优惠的楼盘涉及朝阳、通州、房山、丰台等多个区域，其中不乏燕郊等环北京区域楼盘赶来凑热闹，而项目类别则涉及住宅、商住办公等多种。

　【手法二 特价房】

代表楼盘

合生世界村 少量北向尾房推特价

心动指数：★★★☆

位于马驹桥区域的商住项目合生世界村，曾在“五一”期间以“直降40万”一炮而红，目前该楼盘推出的特价房为148平米loft，东北、西北朝向，总价260万/套，折合均价为17600元/平米。

“诚心想买的话还能申请2—3个点的折扣，折后最低单价为17000元/平米”，该项目销售人员表示，合生世界村五期300多套房源近期将集中推出，全部为5.49米层高的LOFT大户型产品，客户排号享受3个点的优惠，所以对尾盘的优惠也同步加大。

其中北向最便宜，南向房源单价在21000元/平米，两者每平米相差4000元。而目前该盘的均价为2万/平米，记者从北京房地产交易管理网上看到，该项目去年开盘的369套房源中已经签约301套，剩余68套房源多为一层和顶层，以及北向户型，成交均价为18608元/平米。

该项目营销负责人表示，由于签约审核拉长，实际上尾房仅剩余20多套，北向房源的单价一直比南向低，单价在18000元左右，并不能说是大幅降价。而五一期间“最便宜的房源只有北向的一套”，她表示所谓的“一口价”是将平时的点数和折扣全部加在一起，当然也会配合节日推出一些常规的优惠。

业内人士表示，如果有产品相似的新盘入市，开发商普遍希望能加快尾房的清盘力度，如前一轮通州领降的京贸国际城。快速销售尾盘有利于新盘销售和回笼资金，成为以特价房名义小幅降价的最大原因。

如位于房山的汇豪山水华府，剩余100多套房源全部“特价”，单价比4月报价低1500元—1800元/平米。目前市场上尾盘特价的楼盘还有上第MOMA三期、东岸春天里等。

【手法三 精装改毛坯】

代表楼盘

中堂 精装变毛坯单价降6000元

心动指数：★★★★

5月初，中堂项目每平米直降6000元，从原来的均价每平米34000元，降到每平米28000元。

当记者致电中堂项目一位营销部的工作人员时，对方解释说：“这次只是我们的定位改变了，取消了精装修，因此调整了价格。我们精装修的标准，差不多每平米就是这么多钱。”

这位工作人员的说法是，之前中堂项目的定位是主打纯住宅，目标客群为高端住宅客群。因此，之前一直突出宜居环境和生活品质，着重打造精装修。但是从市场的情况来看，效果并不好，因此对客群定位也进行了调整，现在的定位是商住两用。“既然已经定位为商住两用，这部分客群可能会根据自己公司的定位进行装修，我们再推出精装修就不太适宜了。因此，我们取消了精装修，价格也就进行了调整。”

据了解，目前北京四环内的项目，多数价格比较坚挺，有业内人士表示，中堂由于其商业立项、大户型的特殊性，其价格调整对周边项目影响不大。

有项目取消精装修借此降价，就有项目赠送精装修来变相调整价格。大兴的cago寓所项目，在调控之后，价格打折的同时，还赠送每平米1500元的精装修，提高对客户的吸引力。而万科长阳半岛项目，今年3月份时，也就是调控之后第一次开盘，也是提高了精装修的标准，给业主变相的优惠，以此来稳定价格。(记者 张晓蕊 袁晓澜 张旭 自曾晖 刘狄)