地小易运转 调控下福州土地市场小地块频冒尖

常言道：“船小好掉头。”如今在福州的土地市场上，则流传着另一句话：“地小易运转。”

曾几何时，在人们眼中，大开发商必定手握“大盘”，而一些百亩以下的小地块似乎只是普通开发商的“残羹冷炙”。

然而，时运倒转，在5月27日与昨日的土地竞拍中，地段合适的中小地块，均顺利出让，部分抢手小地块甚至历经50轮以上的角逐方出胜者！

对此，业内人士认为，政策深入调控之下，客观上大地块愈发稀缺，主观上开发商受资金压力影响，以及中小地块开发理念的变化，让百亩以下的地块更受市场“宠爱”。

土地动态

人数不多 回合不少这个市场“不太冷”

调控，仍在进行时。

此时纯住宅用地集中涌入土地市场，其命运如何着实吸引不少业内人士关注。

据了解，5月27日的土地竞拍中，三幅纯住宅地块悉数出让，纯住宅地块出让迎来“开门红”。其中，宗地2011-14号，原青岛啤酒厂地块，位于鼓楼区工业路以东、洪山园路以南，由融信集团以16.32亿元竞得，楼面价为8372元/m宗地2011-15号，位于晋安区福马路北侧、鼓山镇人民政府办公楼东侧地块，由恒宇集团以9.18亿元竞得，楼面价为7171元/m；宗地2011-16号，位于仓山区建新村，闽江大道以西，金榕北路东侧地块，由融侨集团以5.02亿元竞得，楼面价为6412元/m。

而在昨日的土地市场上，，纯住宅小地块继续“走俏”，宗地2011-17号与2011-18号均由个人竞得，其中，位于仓山区金环路与金榕南路交叉口东南侧的宗地17号，更历经96轮的激烈“厮杀”方见胜负。

“从两次拍卖来看，真正参与竞拍的开发商并不多，说明大家在大局上还是比较；谨慎的。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，但遇到合适地块时，开发商也是“该出手时就出手”，因此便出现了“多轮捉对厮杀”的火热场景。

与大地块相比，如今的小地块开发究竟有哪些“魅力”，引得开发商“竞折腰”？

　NO.1

资金重压小地块流行“短平快”

“钱不是万能的，没有钱却是万万不能的。”这句人们口中的戏言恰中了当下楼市的“命脉”。

随着调控已成常态，“多轮调控下来，开发商的资金链已受到不同程度的影响，令他们在土地市场上愈加谨慎”，福建省社科院社研所研究员徐峰认为，以宗地2011-14号地块为例，该地块在此次以竞拍形式出让的地块中面积最大，且地段上佳，若在楼市红 之时，拍出万火元以上的楼面价亦不稀奇但如今仅5轮就决出高下溢价率仅4%，“相当于底价出让”。“这说明开发商对未来的楼市预期已趋理性，同时在银根缩紧的大背景下，融资难度，更大，地块越大则风险越高，，‘短平快’的开发模式无疑更加保险。”中原地产福建分公司相关人士称，因此，一些地段较好的小地块以其“低总价、小面积”的优势自然在土地市场中得到热捧。

NO.2

大盘渐少小地块亦有“大文章”

“有什么料就煮什么菜。”大地块的逐渐减少，也是小地块日益“出头”的另一客观因素。

纵观2011年迄今为止公示出让的19幅地块中，百亩以下的小地块共13幅，约占总数的68%。“在过去，大开发商认为地块太小做不出品质，只有大地块才能显出其实力，但在如今的市场行情下，这种观念已逐渐转变了”，王阿忠解释道，从今年历次土地拍卖中可以看出，小地块将愈发“走俏”，“把大的东西做好固然很难，但把小的东西做精做细，对开发商而言更是一种考验，未来这种小地块的精细化、集约化开发将成为趋势。”

并且，从开发商战略层面看，小地块也不失为大开发商的合理选择。“例如融侨拿下的闽江大道以西，金榕北路东侧的宗地2011-16号地块，虽然仅46.97亩，但考虑到融侨对该地域的熟悉程度，以及周边亦有融侨其他项目提供配套支援，所以未来对该地块的开发亦会驾轻就熟，小地块里的‘大文章’亦值得深究。”中原地产福建分公司相关人士分析道。

NO.3

门槛不高小地块引得“大小通吃”

在主观与客观因素的“催化”下，大开发商“抢食”小地块就变得顺理成章。

但是，原本在土地市场上即剑指小地块的普通开发商与拥有雄厚资金背景的个人，自然不会轻易臣服，因此，两次土地拍卖均掀起竞拍高潮也是情理之中。“宗地15号、16号、17号、18号，这4块百亩以下的小地块门槛均不高，尤其是前三块周边配套均较为成熟，引来不少大开发商垂青，而一些‘潜伏’已久的小开发商和个人买家也是‘志在必得’。”业内人士张先生分析道，与以往土地拍卖上大牌云集的场面不同，这两次土地竞拍既有“大鳄”，也有“个人”，且大都连续参与了这两次竞拍，小地块低门槛的“诱惑”着实不小。

张先生进一步分析道，若接下来所推地块仍以地段较佳的小地块为主，这种火爆的竞拍场景仍将出现。