重庆：旅游地产热情过头或埋泡沫隐忧

4月18日，重庆一线房地产商———隆鑫地产落下它在区县旅游市场的第二颗棋子：与巫山县签订协议，拟投资30亿元修建三峡国际旅游度假区。

9天后，中国社科院发布《旅游绿皮书》称，“旅游地产”“是一个非常‘中国’的概念，一个在特殊时期出现的新现象，一个难以描述的业态，一个充满矛盾的行业。目前官方对这一新业态尚无明确的界定。”

旅游地产发展势头强劲，但旅游产业会否因此染上房地产“泡沫”，优质旅游资源会否因此自断经脉，种种疑问，令人深思。

旅游地产建设如火如荼。

罗婆婆的度假梦

家住闹市观音桥的罗继惠，是重庆某事业单位退休干部，拿着不错的退休金，过着愉快的小日子。

这几年，罗婆婆最上心的一件事，是如何花掉自己攒了一辈子“老窖”。她的想法是：至少要做到不贬值，最好还能增值。

基金？股票？黄金？还是房子？来自小区舞蹈队姐妹的建议，让罗婆婆最终选择了后者。本月初，她取出两万元钱，在四面山一个旅游地产楼盘定下一户景观不错的小户型房。

“夏天可以度假避暑，还能保值增值，也算给孩子留下份家业。”钱交出去，罗婆婆心里踏实了。

像罗婆婆一样有着“度假梦”的人不在少数，地产商心里乐开了花。

隆鑫地产“花漾的山谷”销售策划部主管康雷在仙女山工作了两年，他亲身经历了那里楼盘的每平方米均价，从当初的3000元上涨到了5000元。康雷说，去那儿买房者八成以上来自主城区，大多都抱着和罗婆婆同样的想法。

“仙女山的人气为开发商带来了财气。”武隆县旅游局副局长毛锡梅介绍，依托丰富的自然资源优势和强有力的市场营销，武隆已迅速成为重庆乃至全国最为重要的旅游目的地之一。仅今年“五一”期间，武隆共计实现接待游客人次27.54万人次，创旅游收入1.10亿元，而三天里，共接待自驾游车辆突破8000辆。

嗅觉敏锐的地产商们当然不会错过这样的黄金宝地。自2007年第一家开发商进驻仙女山新区以来，已经有20余家开发商进驻仙女山。如今，这种以旅游带地产的模式，正被越来越多拥有旅游资源的区县复制、创新。目前，北碚缙云山、綦江古剑山、江津四面山、南川金佛山、石柱黄水、万盛黑山谷等旅游景区也已进入旅游地产“方阵”。

保值增值的不错选择

“从投资的角度来看，目前本地住宅和商业类地产风险越来越大，成本也越来越高。旅游地产大多面积小、成本相对低，并且有养生、度假、养老等功能特点，附加值较高。”钢运置业副总经理何强拿一线城市的传统房产和旅游地产中的优质项目做了一个比较：前者投资回报率大概为7%-8%，而后者则可能达到30%。

全国房地产经理人联盟成员沈光明表示，旅游地产的发展和当地经济的发展密切相关。一般来说，在人均GDP为1000美元时，人们的旅游方式主要以观光为主；如果人均GDP达到3000美元，旅游方式则将从观光旅游向休闲度假转变，到人均GDP5000美元时，度假经济将趋于成熟。

按照年初重庆政府工作报告的数据，“十一五”期末重庆人均GDP已超过4000美元，并有望在五年后翻番。“这意味着重庆旅游地产将进入快车道。”他说。

另一个不可忽略的大背景是：当前股票、期货等风险较大的投资方向对资金的安全性保障明显降低，而投资一般地产，投资者很难绕开二、三套房贷放款门槛提高这道难题。华融证券重庆营业部分析师伍渝认为，这也使旅游地产成为投资者保值增值的不错选择。

“政府和地产商在开发旅游地产这件事上的步调一致，才是旅游地产火起来的深层次原因。”业内人士认为，为抵制高房价，国家从去年开始以紧缩土地供给和银根的方式频频出招，截至今年4月，中国房地产行业的新订单指数已经连续七个月运行在50%以下，行业需求呈现低迷状态。

楼市低迷、成交萎缩，伤到的不仅是地产商，还有不少地方政府。“有些地方房地产业，包括土地拍卖，对财政的贡献率超过60%。”一位区县政府人士透露，地产不景气，地方政府在房产交易上的税收会减少，房地产商拿地热情衰减更是让地方政府土地交易收入大幅缩水。于是，地方政府和房地产商不约而同地将目光转向了回报率稳定且“钱景”看好的旅游地产。

“旅游地产的利润主要来自长期的运营收入，有较为稳定的现金流。在信贷紧缩的今天，这显得尤其宝贵。”重庆合凌房地产公司董事长刘小林说。

　不可忽视的反哺力量

热度日增的旅游地产，让投资者、地产商和地方政府找到了新的出路，同时也引起了人们对旅游景区是否“不务正业”的争论。不过，在旅游界人士看来，旅游景区大上旅游地产项目，确有打着旅游旗号卖地生财之嫌，但这未必就意味着于当地旅游业发展不利。如果在实际动作中找到了合理的平衡点，当地旅游甚至可能会因地产开发获益不浅。

“旅游地产极其依傍旅游业。如果景区资源不好，或者通往景区交通不便捷，购房者还会那么踊跃吗？”重庆师范大学旅游学院院长罗兹柏说。他认为，旅游地产的活跃，一方面可以增加当地税收，另一方面还可以督促当地旅游自我完善，成为当地旅游的配套之一，“旅游地产依托旅游业发展，但旅游地产也反哺着旅游业。”

比如金佛山。

重庆交旅集团旗下重庆山水都市旅游公司接手金佛山西坡之后，做的第一件事就是投资上亿元改善景区道路、完善景区配套设施。他们增加了金佛山的上山索道和金山公路，解决了金佛山西坡此前交通不畅，可进入性差的痼疾。第二件事，才是投资新建了4星级的天星大酒店。

金佛山本就有优质的生态环境，但以前硬件条件较差，很难留客。如今硬件条件今非昔比，休闲度假、公司会议的游客也纷至沓来。“我们几乎没有淡旺季之分，即使是传统的旅游淡季，也要提前预约床位。”山水都市旅游总经理陈世利说，一旦到重要节假日，酒店常常供不应求。

据了解，未来山水都市旅游还将陆续投入40亿元，打造天星小镇旅游地产项目。这个项目包括滨水风情商业街、五星级酒店及高端度假物业区，以及山地生态主题度假区三大部分。

“在地产升温的同时，旅游也得到了最大回报率的发展。”重庆师范大学旅游学院院长罗兹柏认为，旅游产业属于投资大、回报周期长的产业，采取“旅游+地产”模式，可通过地产的高回报率来补足旅游的高投入。

在国内，类似的反哺案例，最经典的莫过于三亚。2000年左右，大量地产商涌入三亚，发展包括公寓、别墅、产权式酒店、普通住宅和酒店等旅游地产。其后8－10年，三亚旅游进入高峰期，来自国内外的大批游客蜂拥而来，而这些旅游地产项目，则构成了当地宾馆住宿服务的中坚力量。

热情过头或埋“泡沫”隐患

不过，旅游地产因爆炒而出现“泡沫”的经典案例，同样来自海南。

去年，海南建设国际旅游岛的消息一出，海南房价立即疯狂上涨———5天内，海南商品房销售量达2008年全年总和，房价冲至前所未有的高位。疯狂的海南房价，也推高了酒店客房价格，最高时，一间五星级酒店每晚房价暴涨到近两万元。

“绿皮书”指出，海南房价疯狂上涨，是对国际旅游岛概念的过度透支。业内人士也非常担心，日益红火的重庆旅游地产业，是否也存在着“产能过剩”的隐忧，是否会像海南、迪拜那样在一片狂热中惊见“泡沫”破灭。

“从理论的数值来讲这种担忧并不存在，但如果集中在同一个地方、同一景区，就是值得思考的问题了。比如仙女山，一个地方就聚集了20多家房地产开发商，难道说每一家最后都会活得很滋润？””沈光明说，旅游地产的开发模式属于后期盈利型，虽然一般前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。

“可以预测，今后旅游地产购房者要求将越来越高、越来越细。否则，定位不明的旅游地产很快将会在量的恶性竞争中被甩下马来。”他说。

重庆大学教授蒲勇健也对旅游地产业的现状表示担心。“我们需要警惕的是，旅游地产的快速发展会不会变成一场圈地运动。”

他表示，由于旅游地产的界定并不是很清晰，许多房地产商正积极寻求各种政策漏洞，试图将景区资源“私有化”。景区内原有的农家乐、招待所纷纷被企业圈占后改建成别墅、商品房，“这种圈地运动，会让旅游地产发展走样。”

学者裴钰建议，政府应加快铺开分时度假、度假休闲点数制的先行先试，及其配套的政策法律建设，加快实现旅游度假的民生转型，从而有效解决旅游地产居高不下的空置率难题。至于房地产企业，则应同时掌握地产和旅游两个市场的细分，从而精准定位两大市场细分的“交集区”，避免埋下项目运营后的较大隐患。(记者 夏帆)