一区两制试解社区商品房保障房混搭矛盾

由于各种原因，北京越来越多的小区由回迁房、限价房、廉租房、商品房等拼搭而成，这种拼搭引发了小区居民对物业服务的不同要求——商品房需要高品质服务，回迁房盼望低收费……因此也产生了业主、物业、业委会之间的一系列矛盾。目前，有很多小区正在探索解决这一矛盾，如物业“一区两制”。“一区两制”甚至“一区多制”能否化解各方之间的矛盾冲突？本报就此进行了调查。

商品房业主拟票决“一区两制”

目前，海淀区健翔园小区“一区两制”草案正在商品房业主间进行票决，“若过半业主支持就可推行。”该小区业主代表大会主任任晨光称。

据反映，“一区两制”在该小区早已事实性存在。小区共有5栋住宅楼，1至4号楼为商品房，5号楼为回迁房。2005年初，小区成立业主大会并选出业委会，将当时商品房物业费从每平方米2.34元调整为每平方米1.65元，因考虑回迁楼没有24小时保安、楼道内没暖气、无公共照明且晚10点后只留一部电梯运行等情况，其物业费每平方米定为1元钱。

引发小区欲推“一区两制”的是锅炉房事件。据了解，该小区建成后一直借用别家企业的锅炉房供暖，此后业委会曾找开发商要求建锅炉房，在锅炉房产权登记及管理问题上，来自商品房和回迁房的业委会成员内部及两方业主间出现争议。业委会里的回迁房代表不同意接手锅炉房。商品房一业主则称回迁房业主担心业委会接手锅炉房后，自己面临着和商品房缴纳同样的供暖费。

据反映，锅炉房事件之后，因业委会换届、公共收益发放等问题，来自两种房产的业委会成员、业主之间相继产生了一些争议和矛盾。“业委会换届补选后也因此未能备案。”任晨光称。

最近出台的北京市物业管理办法为小区推行“一区两制”提供了政策依据。今年4月，小区商品房业主提出“一区两制”草案，推行“商品房和回迁房楼内分治楼外统一”。“一区”是指小区只有一个业主大会，一个业委会，小区公共区域的绿化、安保、保洁、停车等由业主大会统一决策，费用、服务标准一致。“两制”是指1至4号楼商品房、5号楼回迁房内部事务各由其业主自行决定，以求最大可能减少不同物业之间的利益交叉。而且，实施“一区两制”后，商品房和回迁房的公共收益将分别管理，而不是像现在这样归于同一个账上。

面对商品房业主正在票决的“一区两制”，几位回迁房业主称“不认可”。“物业费标准、服务不一样，只能称作差别化服务。”

昨天下午，该小区所属街道、居委会及物业公司负责人均表示，这是小区业主内部事务，不方便表态。

回迁房“过低”物业费或上涨

因不满物业将每月每平米0.5元的物业费单方面提高到每平方米1元，西城区椿树园小区不少回迁房业主拒缴物业费，并因此被物业公司起诉。“我们是危改房回迁，是政策房，应按政府指导价交物业费。”回迁房业主代表马增雄称业主要求物业公司拿出涨价依据。

据了解，1999年8月椿树园由北京富卓房地产建成，18栋住宅楼中危改楼8栋，回迁居民约1500户。1999年9月，回迁居民陆续入住并和前期物业签订服务合同，物业费每月每平方米0.5元。“2005年时，小区由鲁能物业公司接手，将物业费提高到每月每平方米1元。”一业主透露，回迁户内约有一半业主拒缴物业费，先后有邻居遭物业公司起诉。

据悉，该小区商品房物业费在每月每平方米2.5元左右。小区物业称，目前回迁房的物业费标准太低造成物业赔本，“现在哪还有五毛的价啊。”

据反映，在电梯、保洁、安保等方面，小区回迁房和商品房之间也存在一些差别，“人家楼道内都贴着瓷砖、地板砖，电梯是有人值守的，每天都打扫得很干净，而在回迁楼内没有应急灯，没有消防设施，呼吁了很多遍，消防通道堵塞问题也没解决，”回迁房业主们称。

限价房廉租房公租房和谐相处

丰台区红狮家园是一个集限价房、廉租房和公租房于一体的保障房小区，共有两限房1585套，192套廉租房均安置在9号楼。

一条马路将限价房和廉租房隔成两个相对独立的院落，路南为廉租房，路北为限价房。在廉租房一层一居室内，住有一位自称姓王的肢体残疾人，即使在房内行走，也需借助拐杖或轮椅。王先生称自己靠低保生活，有时出门买菜，路北的邻居还会伸手帮其推轮椅。3层住有一对夫妇，丈夫是下岗职工，又身患多种疾病，妻子身体也不好，全家靠低保生活，但经常帮助邻居做些力所能及的事。“有次下雪他们还为大家扫雪。”一限价房业主这么评价路南的这两位邻居。

“限价房、廉租房、公租房等，听起来很复杂，服务起来也很简单，就是一视同仁。”昨天下午，该小区物业公司文经理说，廉租房内居住的大多是低保户，只需每月缴纳50到100元的租金，其余的则由政府买单，“他们的居住区域相对独立。像停车问题在限价房存在，廉租房前就相对简单，利益交叉点少，管理起来也相对方便简单。”

　■官方回应

“一区两制”推动物业细化服务

市住建委一相关负责人称小区“一区两制”将引领社区物业管理和服务走向深入和细化，“这是平衡小区不同利益诉求的一个探索”。

该负责人解释，目前，“一区两制”甚至“一区多制”等现象在不少小区事实存在，且随着各类保障房的入市，情况会越来越多。有了既有事实基础，新颁布的物业管理条例又为小区服务细分提供了政策和法律依据，各家小区可以依据自身的实际情况，在相关法律法规政策的指导下，制定自治措施，满足不同利益诉求的业主需求，这也将更少地减少业主之间的矛盾，“如果在规划时，就能将商品房、回迁房等不同类型的房产单列，使其能够围绕相同的利益诉求，成立各自区域内的物管会，又能和其他类型房产的业主共享公共区域管理，这将更为有效地解决公共区域物业管理的问题。”

■律师说法

小区可票决推行“一区两制”

本报律师团、民博律师事务所律师王立强、杨轶表示，从法律角度分析，小区推行“一区两制”，并由业主票决是可行的。《北京市物业管理办法》第12条规定，业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。这为小区“一区两制”的做法提供了法律依据。

◎观点PK

商品房业主“小米”：我一直认为回迁房和我们一样缴物业费的，原来有那么多不缴的，缴的又那么低。物业公司不会拿我们的钱去服务吧？

商品房业主任先生：商品房物业费高，业主肯定要高品质服务。政府在征收土地时应该考虑回迁房业主的利益，并出台相关政策保障他们的利益。

回迁房业主张先生：回迁房物业费交得少，这是惯例。一分价钱一分货，我们不会因此抱怨物业服务水平低，我们接受这种差别化服务。

危改房业主于女士：我们认可“一区两制”的提法。危改回迁房建设时，政府动员平房业主上楼，当时是在房价、物业费等方面给了一些优惠，危改房建设标准也低，但物业费定价都有文件政策依据，我们要求执行政府指导价，不能由物业说涨就涨。

物业公司王先生：一个小区，收费不同，管理不同，公共收益也要划开，还有很多划不开的，比如公共设备、停车区域等，差别化管理给物业服务增加了很大困难。但我们最终会听从业主的决定。