房市调控需要由“堵”变“疏” 从上到下减减压

我国的房地产业长期处在久住坡、不嫌陡的状态。从2003年调控至今，房价屡屡反弹，步步走高，形成了一个“高压仓”，中央、地方、开发商、银行、老百姓都处在这个高压环境之中。最近我看了一部电视剧《五星红旗迎风飘扬》，其中讲述了“东风二号”导弹试射多次，射程始终达不到目标，在科研人员都认为只能加燃料但又解决不了问题的时候，一个大学刚毕业两年的王永志却提出相反的建议：将燃料箱卸载。这一想法遭到老专家们的普遍反对，认为是无稽之谈。但是钱学森慧眼识金，采纳了他的观点，结果这种逆向思维成功了，也震惊了所有科研人员。我想房地产改革是否也可以引用这种逆向思维方式？我们不妨学习自然科学家的思维方式，在调控效果不显著的情况下改做减法，给房地产业从上到下减减压。

就目前的房地产市场形势及调控政策来看，一方面是应该转向“疏”。由于中央对民生的关注度越来越高，并且伴随着调控之“箭”的连环发射，一线城市的房价如果不松动，下一步可能出台更严厉的房市调控政策，如扩大限购面、扩大房产税征收范围等。4月13日的国务院常务会议已释放出加大调控力度的信号，因此调控政策的走向可能继续以“堵”为主，然而根据历年调控屡堵屡反弹的经验来看，堵是难以解决问题的，调控应该以疏为主。

另一方面是可能转向“疏”。由于滞胀隐忧的出现，调控政策将面临左手是“虎”(通胀)，右手是“狼”(滞胀)的双重干扰，而且就目前企业生产困难来看，调控手段可能会在某个时间点变软，即由“堵”转向“疏”。第一是金融要“疏”。

现在货币供应量、信贷规模都大于实际货币需求，现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，物价普遍上涨，当然房价也不例外。因此在高通胀时期，要控房价首先控通胀，然而控通胀的同时也要防滞胀，否则“虎”未走，“狼”又来，调控成“空调”。

所以想要降低房价就要给金融减压，就要减少货币发行、减少放贷。

现在要收回超发的货币，可以适当开放高档商品房等奢侈品消费，对冲通胀，把“老虎”重新关进“笼子”，否则通胀无法解决，而打压过度又使经济滞胀，所以还是有保有压比较妥当，一方面收缩金融，一方面搞活流通。

第二是政府要“疏”。

不合理的财政分配机制是导致地方政府过度依赖土地财政的重要原因。按我国现行的财税体制，中央政府财政收入占全国财政收入的比例一直保持在70%，地方政府的财政收入占30%，而事权配置则是相反，中央占30%，地方占70%。因此在7成财权集中中央、7成事权集中地方这样一种不合理的结构下，中央再让本已融资困难的地方去负担沉重的保障房建设，钱从哪儿来？不是又给地方政府一个打开“土地财政”挣钱的借口吗？毕竟只有卖地的收入基本上全部归地方政府所有。因此，在这样的财税制度设计下，促使“土地财政”逐步固化。这也成了多轮调控最终都无疾而终的关键因素。

正是由于地方政府对房地产业的过分倚重，中央的多轮调控最终成为了“空调”。所以，只有下决心改革现行财税制度，调动地方政府发展产业的积极性，才能从根本上扭转地方政府对土地财政的依赖。(作者系中国房地产研究会副会长)

　 (作者：胡志刚)