广州“限地价、竞配建”宅地遇冷

作为广州乃至全国首个“限地价、竞配建”地块，荔湾区高尔夫球场AF030448地块的拍卖备受关注。

4月28日，广州市国土资源和房屋管理局公开挂牌出让荔湾区高尔夫球场地块，这是全国首宗“限地价、竞配建”的地块，最终该地块被保利地产以7.885亿元获得。

值得注意的是，作为本次拍卖的压轴项目，大家期待已久的竞价场面始终没有出现。

“这块地拿地门槛虽然不高，而且也没有专门设定量身订造的条件，但七八亿元的价款本身就是一个门槛，尤其是对保障房数量与装修条件等都有严格的界定，这对那些只有几亿元身家的中小开发商而言，是可望而不可及的。”广州市规划编制研究中心博士王健告诉《中国建设报·中国住房》记者，只有具有资金实力的大开发商此时才有能力拿地。

竞拍遇冷

就在去年，相同的区域还曾诞生“地王”，此次竞拍，现场却相当冷清。

资料显示，该地块属于二类居住用地，宗地面积69531平方米(可建设用地63906平方米)，容积率≤2.8，挂牌起始价为7.8305亿元。位于环城高速附近，周边有地铁1号、4号线，交通状况较好，绿化好，教育配套完善。

然而，该地块似乎并未能调动开发商的竞价热情。截至开拍前，仅有两家开发商报名挂牌，竞拍人的身份一直相当神秘。

随着地块的正式亮相，两家竞拍人的身份也浮出水面。分别是8号竞买人保利房地产(集团)股份有限公司及22号竞买人广州市城市建设开发有限公司。其中，广州城建的报价为底价，保利的报价为7.8805亿元。

遗憾的是，竞拍开始后，人们期待中的竞价并未出现。在主持人连续三次叫价之后，城建代表始终未举牌，结果保利地产以高出底价500多万元的总价拿下该地块。如果扣除3万平方米的保障房建筑面积，该地块折合楼面地价仅约每平方米5294元。

而早在去年6月份，虽然已经出台一轮宏观调控，但仍挡不住“地王”的诞生。当时的芳村旧龙溪高尔夫A、B地块公开拍卖时，被中铁集团以12.95亿元通吃，溢价率均在100%以上，楼面地价达到每平方米7000元，成为芳村“地王”。

但此次整个竞拍过程仅花费十余分钟。由于竞争对手广州城建没有举牌竞价，连保利负责人也笑称：“没想到能这么顺利就拿下。”

对此，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，尽管荔湾高尔夫球场地块地段、规划、交通利好，但要建3万平方米保障房，而且近来楼市成交量持续萎缩，开发商“手紧”不敢轻易拿地，加之首试“双限双竞”的拍地方式，会对今后物业管理等带来较大难度，因此开发商反应很冷淡。

王健也表示，就“限地价、竞配建”这种土地出让方式而言，土地成交价会比较低。由于政府设置了地价最高限价，因此不可能出现“地王”；而开发商也会考虑如果保障房面积过大，会对楼盘未来销售造成影响，因此也可能停止再竞价。

有益尝试

“限地价、竞配建”，是广州首创的一种土地出让方式。

“为防止地价过快上涨和多渠道增加保障房供应，广州改进了商品住宅土地出让制度。”

广州相关部门人员透露，对于可能出现的高价地，广州拟采取配建公租房、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等方式进行出让。

所谓“限地价、竞配建”，即指广州市国土房管局对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

“国土部严禁今年出现新地王，少数城市就想出这一妙招，既能防地王，又能增加保障房。”上海易居房地产研究院院长杨红旭说。

“这样一种新出让方式是很好的，但遗憾的是时机不是很恰当。”黎文江表示，如果放在2007年和2009年土地市场高烧的时候用来防止地王的出现是很有用的，但现在开发商拿地热情不高，竞配建几乎无法实现。

不过，对于首次实施“限地价、竞配建”，广州市国土房管局十分重视，自挂出拍卖公告后，先后于4月2日、4月28日分别补发公告，对具体的细则作出进一步说明。

根据要求，该地块设定了保密的最高限制地价，并将在竞价达到后公开，否则将继续保密。按照规定，此次保利的竞得地价并未达到最高限制地价，无需竞配建公共租赁住房。根据此前公告，保利也只须配建3万平方米的保障性住房，约占该地块总建筑面积的16.7%。

保利负责人在拍卖会后表示，公司会建很好的保障房，至于具体情况，则会参考其他城市的优秀做法。

广州市国土房管局负责人早前曾经表示，这种商品房项目中配建保障房的做法将成为常态，这意味着商品房、保障房混合型楼盘今后将大量出现在广州楼市。

至于今年广州还将有多少土地采取“限地价、竞配建”方式出让，广州市国土房管局相关负责人表示，具体的数量还不能确定，不过将根据竞拍土地的具体情况而定，同时也会依照整个土地市场情况及保障房整体规划布局来定。

(作者：李燕楠)