济南房地产调控“组合拳”大盘点 效应正逐步显现

　 去年4月中旬，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被称为“史上最严”的房地产调控新政，之后，各项调控政策密集出台，假离婚、转移房产、出具虚假证明、借用单位名义购房等企图规避相关规定的投机行为也层出不穷。调控新政如何部署？投机行为能否被抑制？在“最严调控”政策出台一周年之际———

今年一季度，我市住宅交易均价呈现一二月份环比下降、三月份环比略有上升的特点，走出稳中有降发展态势。评论人士认为，省城房地产市场调控打出的“组合拳”效应正在逐步显现。

稳定房价纳入政府年度考核

近日记者采访获悉，国家一系列房地产市场调控政策措施出台后，我市党政主要领导多次召开专题会议，认真分析当前房地产市场发展态势，深刻领会国家调控房地产市场的决心和意图，及时出台贯彻落实房地产调控政策的具体措施。全市成立了房地产市场调控工作领导小组，由市政府常务副市长任组长，市城乡建设、住房保障、国土资源、财政、监察、金融、税务等部门参加，负责房地产市场调控的组织领导。并建立房地产市场调控工作责任制，将稳定房价工作纳入县(市)区政府年度考核，确保实现年度新建住房价格控制目标。

今年以来，市政府连续出台调控措施，打出市场调控的“组合拳”———

1月21日，发布了《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，要求进一步加快保障性住房建设，强化商品房销售管理，明确限购政策，严禁捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为；

2月25日，下发《关于转发鲁政办发〔2011〕5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，根据1月26日国务院常务会议的相关要求，进一步调整和完善房地产调控的有关政策；

3月24日，在征求社会公众意见的基础上，向社会发布2011年新建商品住房价格控制目标，即新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

从一季度市场运行情况看，调控效果初步显现，多项主要经济指标呈现良好发展势头。1月份全市住宅交易均价7713.31元/m2，同比增长16.35%，环比下降6.49%；2月份住宅交易均价为7287.84元/m2，同比增长1.17%，环比下降5.52%；3月份住宅交易均价为7615.49元/m2，同比增长6.28%，环比上升4.49%。

同时，我市始终把保障性住房建设作为实现“住有所居”目标的重大民生工程加以推进，住房保障体系不断完善，目前已初步构建起了以公共租赁住房为主要方向，廉租住房和棚改安置房同步推进，经济适用住房(企业、驻区单位集资建房)作为补充，租金补贴托底的住房保障体系。

大力实施棚户区改造，截至目前，已启动38个集中片区和34个零星片区，动迁居民约6万户、18.3万人，拆迁建筑面积430万平方米，完成投资约120亿元，开工建设安置房290万平方米、竣工130万平方米，约1.7万户居民具备安置入住条件陆续回迁，得到了广大人民群众的赞许和支持。

积极推进廉租住房制度建设，在全省率先实现了廉租住房保障标准由低保家庭向低收入家庭的覆盖，共为困难群众提供廉租住房3000套，按照“随申请、随审核、随发放”原则，2010年向4262户家庭发放租金补贴1841万元，发放户数同比增长17%，实现了应保尽保。

加快启动公共租赁住房建设，全市6个公共租赁住房项目集中启动，总建筑面积近140万平方米，总投资约56亿元，建成后将提供公共租赁住房2.3万套。

购房贷款同比大幅下滑

根据国家政策要求，驻济商业银行及时调整房地产信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对有土地闲置、改变土地用途性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，严禁发放新开发项目贷款和贷款展期。

从目前有关信贷数据看，全市房地产贷款增幅出现大幅减少。截至2月末，房地产开发贷款余额267.38亿元，比年初增加14.62亿元，同比多增4.11亿元；购房贷款同比大幅下滑，2月末余额为446.66亿元，比年初增加14.64亿元，同比少增10.65亿元。

同时，严格住房用地供应管理，2010年度市本级计划供应城镇住宅用地845.91公顷，其中经营性住宅用地487.94公顷，保障性住宅用地357.97公顷。全年实际供应住宅用地608.89公顷，其中经营性城镇住宅用地331.85公顷，保障性城镇住宅用地277.04公顷，完成率71.98%。

2011年度计划供应城镇住宅用地921.91公顷，占供地总量的40.43%。廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地单列计划优先保障，做到应保尽保。同时重点保障棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地。其中拟招拍挂供应453.2公顷，包括商品住房用地346.4639公顷，回迁安置房用地106.7364公顷，廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地468.71公顷，无低密度高档住宅和别墅用地。保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，商品住房用地供应计划总量高于前2年年均实际供应量。

下一步，我市还将根据政策规定和实际情况在商品住房中配建一定比例的公共租赁房，确保公共租赁房项目用地。

　信息联动有效应对投机行为

1月21日，市政府发布商品住房限购令，可谓是此次“组合拳”中最凌厉的招数。

我市明确规定，自通知下发之日起，对在本市市区已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房。对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

针对限购令出台后，出现的假离婚、转移房产、出具虚假证明、借用单位名义购房等企图规避相关规定的投机行为，我市及时采取相应措施，确保限购令顺利施行。房地产信息系统与公安、民政、社保、税务等部门实现协调联动、信息共享，确保资料真实。企业网签时，房管局开具的居民家庭住房证明实行统一编号、系统联网，号码无效的不能网签。在办理房屋产权登记时，逐一严格审核《购房家庭住房情况证明》、户口簿、婚姻证明等有效证件。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，暂停其商品住房预(销)售行为，将其违规行为记入企业信用档案，并依据相关规定予以处罚。这些措施，有力地遏制了炒房和投资投机购房行为。

房地产开发项目管理全过程

据透露，下一步我市将继续坚决贯彻落实国家房地产调控政策，优化住房供需结构，深入开展房地产秩序整治，抑制投资投机性购房需求，加强房地产开发项目全过程管理。

住房供应结构将坚持以中小套型、中低价位商品住房为重点，增加面向城市普通居民的住房供应。加强规划和政策引导，结合济南市“十二五”住房发展规划、济南市中长期房地产业发展规划，合理确定房地产开发的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，积极发展有调控力度和规范性的房地产市场，形成各价位档次住房供给的合理配置。

依法严肃查处房地产开发企业、房地产经纪机构在房地产预售、销售环节的各类违法违规行为，责令限期整改；拒不整改的，在媒体曝光，停止其合同网上签约。同时，更加严格执行商品住房“限购令”、“禁炒令”，进一步细化相关措施遏制规避“限购”、“禁炒”政策的违法行为，完善规范开发企业经营行为、加强售楼部标准化管理等一系列制度，建立起规范房地产市场的长效机制。

严格商品住房价格申报制度和商品住房明码标价制度，加强动态监控，对不执行明码标价规定、明码标价不规范以及销售价格出现异常的楼盘，实行约谈、责令限期整改、暂停网上签约等措施，并依规严肃处罚。研究建立价格指标控制体系及数学模型，完善商品住房价格预警机制，做好房地产市场情况分析和监测工作，及时了解市场形势和动向，确保月、季、年度指标落实有保障。

在完善房地产市场全程监管机制方面，将建立源头控制机制，加快实行房地产开发项目建设条件意见书制度，探索建立住宅产业化技术方案审查制度，引导住宅建设模式转变。强化过程监控机制，加强商品房预售管理，严格执行新建商品房买卖合同网上备案制度，加强商品房预售资金监管，维护消费者权益。健全终端控制机制，年内全面实行房地产开发项目竣工综合验收制度，达不到要求的不得交付使用，不予办理房屋确权登记，不准承接新的开发项目。(记者 付晓峰)