刚性需求主导郑州楼市 中小户型成交易热点

核心提示

眼下什么房子最好卖？十有八九的房地产企业会说“刚需楼盘”。迫于接连不断的楼市新政压力，买房人观望情绪渐浓，不少楼盘销量锐减。不过，并非所有购房者和楼盘都“鸭梨”巨大，在限购令下，刚性需求正迎来一个前所未有的购房好时机。

成交八成来自“刚需”

限购令来袭，楼市速冻，而“刚需盘”的境遇却大不同，不但推盘节奏未受影响，而且销售表现依然火爆，在调控的背景下成为市场成交的主力。

橄榄城二期奢适品是郑州出台限购令后第一个开盘的楼盘，其走向颇具风向标意义。在楼市调控政策频出、市场低迷的背景下，橄榄城二期强势加推，36套稀缺洋房一经推出即广受热捧。当天即有30余组客户成功选房，成交率高达90%。

同一天，北区的鑫苑逸品香山二期首批房源开盘，吸引了众多刚需族及改善性住房购房者前往，从早上7点多就有客户陆续到来，成交相当活跃。

这还只是个开端，近期推房源的利海·托斯卡纳、正商明钻、金质新禧园等楼盘皆成为新政下热销楼盘的代表。

根据新浪乐居最新调查数据显示，2011年，近八成网友有婚房购置计划，刚需、婚房类群体将活跃在今年的市场中。通过近期记者走访几大板块楼盘了解到，目前的购房群体中，近六成客户为刚性需求置业者，购置婚房的年轻人占其中的大多数。网上统计数据显示，限购后郑州楼市成交的八成都是刚需房源。

刚性需求依旧旺盛

郑州365地产家居网针对无房且没有过贷款记录的年轻购房者进行过一次“纯刚需”调查，结果显示，84.14%的被调查者能接受的都是总价50万元以下的房源，能承受总价50万~75万的不到10%，为了减少购房成本，年轻刚需们只好在面积上做些让步，选择60~100平方米房子的达到了60%以上。

在行情火爆的时候，刚需、改善性需求以及投资需求可谓三足鼎立，而今年以来出台的限购等严厉的调控政策，让需求结构发生了巨大变化。那些以投资和改善性需求为购买主力的楼盘成为新政下的重灾区，不少大户型楼盘调控之后人气迅速坠入了冰点，而那些因为结婚、落户等需求而必须要买房的初次置业者则完全不受影响。

“别人可以等等看，我不买不行呀，不买房丈母娘就不同意我们结婚，现在能有多少姑娘有勇气‘裸婚’呀！”工作不到两年的梁先生调控后也没闲着，看了不少楼盘后，日前刚在南区某楼盘下手订购了一套两房房源。

对当前出台的新版限购令，作为购房者一方的“阿Q主义”认为：“限购政策其实就像一根弹簧，见你太紧就松一下，见你太松就紧一下。目前的政策是短期的，政府不可能长期抑制房价。”

　房产企业主攻“刚需”

不少业内人士表示，调控的持续深入将使刚需性购房者进一步主导市场。

苏荷公寓销售经理聂俊雅表示，自从加入到搜房网“放心房”行动中来，来咨询的客户中，刚性需求者占大多数，自住需求比较旺盛。

据正商地产营销中心总监郭丽敏告诉记者，正商·明钻将近80%购买者都是年轻人购买婚房，这说明，刚性需求是当今楼市消费的主力。

对于当前这种市场格局，东方鼎盛时代副总经理徐霖谈到自己的看法：“由于限购等政策的影响，进一步遏制了市场上绝大多数的投资需求，因而今年市场上活跃的大多为刚需婚房类群体，但也有一小部分改善性需求，他们会选择卖一套买一套。”

面对今年的需求转变，开发商也要转变营销策略。康桥房地产营销总监唐玮给出见解：“限购、限贷等调控猛药让开发商不得不转变战略，面对今年刚需为主的需求，开发商要找准适销对象。”

正商地产营销中心总监郭丽敏表示，正商地产将适应今年市场的婚房需求，陆续推出这样的房源。

另一家郑州本土房企负责人也认为，近期他们将推出的新房源很适合首次置业的刚性需求者，所以相信今年业绩仍会不错。

中小户型仍是主力

刚需成为新政下开发商极力争取的对象。趁着春暖花开，郑州楼市不少楼盘纷纷开盘或即将推出“刚需”房源。从市场供给方面来看，不少开发商已经调整了市场布局，开始加大对中小户型、中低端房源的投放力度。

据记者统计，4月份，郑州有14个楼盘开盘或者加推房源，其中纯新盘5个。环比3月开盘量陡增2.8倍，同比去年4月增加250%。这些楼盘几乎遍及郑州各个行政区域，房源形态上，120平方米以下的中小户型仍旧是主导。

据中国房产信息集团的数据显示，过去数月，郑州楼市中小户型成为楼市交易主角，这样的趋势还将延续。

由于受二套房首付比例和利率影响，加之三套房的全面停贷，广大改善性住房需求者被逼到一个两难的境地，买则意味着要付出更多资金，不买又担心手中的现金无法抵御通胀预期。

过去的一年时间里，销量最好的一定是中小户型。“吸引购房者的最直接原因就是总价低，刚需客户是购买中小户型的主力，大部分的购房者都是用来自住”。不少开发商坦言，有刚需客户作为支撑，2011年中小户型的销售形势仍然很乐观。

开发商的集体乐观并非毫无依据，根据郑州市房管局的备案数据显示，2011年2月份郑州市商品住宅成交中，两房80~90平方米、90~100平方米占比分别为19.55%、10.1%，成为低迷楼市中成交的主力军。(记者 曾邦华)