北京通州地价回归2009 跌穿万元门槛

北京土地降价信号开始显现。

4月26日，北京3宗住宅地块——通州区通州新城地块，丰台区长辛店、成寿寺地块低价成交。其中，通州新城居住及托幼用地，建筑面积5.316万平方米（配建保障房1.5万平方米），成交总价2.96亿元，商品房部分的楼面地价估算为6500元/平方米，相比周边地价直线下降。

“通州区的地价被打回原形。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。

去年4月，作为北京市的一个近郊区，通州区房价大幅上涨，许多楼盘的新房价格突破2万元/平方米，较2009年年底几近翻番，有的甚至超过了北京市部分城区的二手房价格。2010年，通州区的楼面地价保持在1万元/平方米左右。而在2009年，该区域楼面地价最高的绿城项目，仅为6961元/平方米。

链家地产市场研究部首席分析师张月表示，随着房地产调控的深入，未来开发商拿地会趋于谨慎。“预计住宅用地低溢价率成交会成为主流，地王也将绝迹。”

“现在房企资金压力大，通州区地价回落明显。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋认为，在多轮调控政策出台之后，中央政府正狠抓落实，对地方执行力度严格监管。“从目前来看，北京核心区的房价不会有太大变化，但二手房价格，北京郊区如房山、大兴等地的房价会出现波动，泡沫将被挤出。全国的整体趋势也是这样。”

通州地价的舌战

此次通州新城地块被北京东亚新华投资有限公司和北京广联万通信息咨询有限公司联合体，以2.96亿元竞得。总用地面积24790平方米，规划建筑面积为5.316万平方米，招标底价2.73亿元，共有3家开发商参与投标。

该项目需配建限价商品房1.5万平方米，销售限价为7300元/平方米，折合商品房部分的楼面地价约为6500元/平方米。该区域二手房均价为1.3万~1.5万元/平方米。

据阳光新业地产相关负责人介绍，通州新城地块位于老城区东侧、大运河两岸，离城铁较远。“目前，地铁八通线沿线的新房价格在1.8万~1.9万元/平方米，通州新城那边相对会低一些。”

据北京市房地产交易管理网的数据显示，在通州区新建商品房可售项目中，2010年1月的成交价在1.4万元/平方米左右，而3月的成交均价已超过2万元/平方米。业内人士认为，去年通州区房价出现快速上涨，与通州新城规划率先启动、轨道交通等基础设施条件改善有着很大关系。

杨少锋当时曾表示，通州楼市短时暴涨又卖得很好，说明整个市场在炒作，投资、投机氛围很浓。“不正常的上涨必然不会持久。”如今，他的说法得到了市场的印证——刨除保障房部分，此次出让的通州新城地块的楼面地价折合仅为6500元/平方米。

但通州区一位不愿具名的房企拿地负责人表示，通州区的楼面地价并没有下降。他认为，通州新城地块不具代表性，因为体量较小，建筑面积仅有5.3万平方米，还要配建1.5万平方米的保障房，而朝阳区崔各庄乡大望京村的地价才是真的下降了。

“这种说法不对！”杨少锋用数据予以反驳，从1万元/平方米到6500元/平方米，通州区域地价回落明显。“6500元/平方米的楼面地价，真实、客观地反映了通州市场的地价水平”。他说，在通州区以6500元/平方米的价格拿地，开发商容易控制成本，楼盘建成后的售价会在1.7万~1.8万元/平方米。“实际上，拿地门槛降低了，但开发企业的利润率并不低。”

调控的两个走向

同日成交的另外两宗地块都位于北京丰台区。其中，丰台区长辛店新区（生活区）二期9-4、10-1地块居住项目的体量最大，规划建筑面积达16.4171万平方米，招标底价为8.21亿元，共有4家开发商参与投标，被广东珠江投资股份有限公司和北京珠光房地产开发有限公司联合体以10.05亿元的最高报价拿下。

按照招标文件，该地块需配建6.57万平方米的限价商品房，销售限价为7000元/平方米，折合商品房部分的楼面价约7500元/平方米。该区域二手房均价在1.7万~1.9万元/平方米。

成寿寺住宅项目的规划建筑面积为8763平方米，招标底价为1.08亿元。在参与报价的4家房企中，有两家的报价超过底价，最终被北京房地置业发展有限公司以1.32亿元的最高报价摘得，折合楼面地价1.5万元/平方米。该区域二手房均价为2.4万~2.6万元/平方米。

张月认为，此次成交的3块居住用地的地理位置都不错，但由于单块地体量较小以及配建限价房的比例稍高，影响了3块地的成交价格，溢价率最高为22%，最低仅为8%，接近底价成交。“目前，开发商对住宅用地的需求仍客观存在，但优质地块较少。”

据北京市土地整理储备中心数据，今年1~4月，北京共成交60块土地、土地出让金规模为223亿元，比去年同期分别减少21%、55%。1~4月成交的10块居住用地，平均楼面地价约为4384元/平方米，比2010年7337元/平方米的平均楼面地价低了约40%。

“北京今年的住宅用地出让‘量价齐跌’，深度调控对于土地市场的影响已比较明显，预计住宅用地的土地出让金今年不会突破千亿元。”张月说。

邹晓云表示，在当前房地产调控形势下，许多开发商对未来走向不是特别看好。目前中央对调控、限购政策的落实加强了监管，开发商担心正在盖的房子以后不好卖，如果再买地的话，又怕砸在手里，“所以现在拿地很谨慎，市场竞争少，地价相对较低”。

目前，预售房屋销量下降、手头资金吃紧、银行信贷收紧，再加上预售资金监管等政策的实施，开发商的日子并不好过。

邹晓云认为，今后，如果地方政府对调控、限购政策执行到位，结果就会向好的方向发展，即地价、房价平稳，甚至稳中有降。“相反，如果地方政府继续依赖土地财政，想办法变通，调控政策就打了折扣，地价、房价也会出现波动，甚至像前几次调控一样出现反复。”

(作者：楚贵峰)