青岛楼市五一或拐点反弹 新一轮调控恐再出台

随着一系列的房产政策出台，岛城楼市笼罩在一片“迷雾”之中。虽然第一季度岛城新房交易量的不断下挫引发开发商们纷纷打出“降价牌”，但楼盘价格实际降幅却并不大。据业内人士分析，二季度将是今年楼市一个重要的节点。今年二季度的五、六月份岛城楼市会出现回暖。从近期青岛楼市成交的数据来看，楼市的确出现了明显的回涨势头。在“五一”小长假即将来临之际，有望打开 传统的销售旺季之门，而“拐点”出现的话题也随之展开。此外，随着调控力度加大，国家再次调控的可能性也逐渐加大。

新房成交小幅上涨

步入4月份，岛城新房成交量呈现小幅上涨趋势。记者调查了解到，上周(4月17日~4月23日)新建商品住宅的成交量达到了1511套，环比上涨了16%。

从各区域成交情况来看，七区楼市仍被“限购令”所带来的影响笼罩。其中，市南区、市北区、四方区、李沧区共交易416套，同样遭遇“限购”的城阳区上周新房市场共成交557套。据统计这已经是进入4月份以来城阳区新房市场出现的第二次销售“高潮”了，在前一周城阳区新房成交量也是力压其他区市，高达859套，位居青岛市新房销售冠军区域。此外，上周五市中即墨、胶州两市的新房成交也出现了小幅度上涨，即墨一周新房成交221套，胶州一周新房成交了361套，不受限购影响的优势再度显现。

记者在走访中发现，受限购影响，各新盘开发商虽纷纷举起 “优惠大旗”，但降价程度显然不够给力。 “降价的楼盘大都位于郊区，在市中心区域楼价仍然坚挺。 ”据业内人士分析，出现这种状况很大一部分原因在于年初各大政策密集出台，导致市场观望情绪浓重，成交量缩减，影响了销售进度。目前青岛新房市场价格始终在维稳，各大开发商的在售楼盘均价仍在走高。与此同时，二手房市场的价格不但没有降，反而有上涨的趋势。

“五一”有望现购房高潮

每年的五六月份都是销售旺季，从三月份开始到二季度，岛城会有不少新盘推出。专家指出，二季度市场的成交量将可能出现反弹潮。

“虽然在限购、利率上调、限贷等楼市调控政策的压力下，岛城楼市仍然扑朔迷离。但经历了较长时间的观望后，市民的购房意愿已经发生转变。 ‘五一’节前后岛城楼市有望迎来一次交易小高潮。 ”业内人士认为，虽然目前岛城房价并没有出现大规模的下降，但市中心区供应量稀少而刚性需求族数量依然庞大。房源的供不应求有可能令中心区域楼价坚挺向上，由于“五一”节前后是传统的销售旺季，多数潜在消费群体将选择不再观望抓紧买房。

“市中心好像没什么楼卖了。现在不买的话，估计就没房可买了。 ”市民方小姐表示，不能再继续等待了，虽然害怕买了房子之后再出新政，房价出现大幅下跌，但再不买房，只怕在市区内再无“安身之所”了。所以方女士决定在“五一”节期间购置新房。

对于这种情况业内人士认为，买不买房关键还是看需求强不强烈。如果买房、换房的需求比较迫切，遇到自己喜欢的楼盘，该出手时也要出手。如果不是太急需，市民可选择新盘投放量更大的下半年，届时选择的余地相对更多一些。

“拐点”？业内人士意见不一

自出台限购令、上调银行存款准备金率等政策后，房地产业内对于楼市“拐点将临”的信心明显增强。

“今年第二季度房价出现拐点已无悬念。 ”据我市一家房地产公司相关负责人介绍，目前货币政策收紧，力度不断加强的楼市调控已经使得部分中小开发商的资金链面临告急，预计二季度的五六月份将会出现较大范围的楼市打折促销潮。但另一家开发商却认为，“房价是否下调还要看市场需求量的变换。由于前几年的热卖，地产商资金大都还比较充裕，但时间一长，对那些小公司来说，未来降价是肯定的，至于幅度多大目前还不好说，但是总体幅度不会太大，因为成本摆在那儿，所以下滑的空间有限。 ”

虽然政策操控严格、买家出现观望，但目前岛城房价依旧坚挺，热点置业片区的需求依然旺盛。特别是由于上半年市内四区房地产市场投放量小，因此价格基本上保持不变。但是，从下一步市场表现来看，下半年准备开盘的项目，无论是市内四区还是其他区域，无论是普通住宅还是别墅，数量都非常多。业内人士指出，随着现在市民出手的速度放缓，银行放款越来越困难，开发商资金压力加大，下半年继续高价销售会比较困难。如果政府继续落实相关调控政策，那下半年市场价格肯定会有所变化。

新一轮调控恐再出台

记者在采访中发现，往年市场好的时候销售员在售楼处是坐等客来，现在则是主动出击了。

“以前买房不仅要找关系，买房子的时候还得抽号。但现在基本上每天都能收到项目的销售信息，还经常接到售楼人员的电话。 ”市民王慧宁女士告诉记者，由于之前经常跟邻居一起到一些售楼处去看房子，再加上前段时间参加了春季房展，并在一些项目上留了电话，最近这一段时间来，基本上天天都要受到售楼信息和售房电话的“冲击波”。

在我市一家楼盘的售楼处，工作人员表示，现在房子不好卖了，大部分时间售楼处基本上没有人来看房，但销售任务还是要完成的，只能改变销售策略，主动寻找购房客源。有专家指出，当前市场虽然还没有转到买方市场，但已经由以前的卖方市场开始转向。预计下半年，开发商的资金压力累积到一定程度，市场才会发生真正的变化。

自2010年4月起，国家对楼市已发起了三次调控，而第四轮调控政策恐也已经蓄势待发。今年4月11日，国务院派出的16个房地产调控专项督查小组已经兵分8路开始全面考查各省市的房地产市场发展现状以及政策调控的落实情况。业内人士指出，如此大规模、高级别、针对性地考查，表明中央对于地方房价的调控现状仍不满意，有可能在考查后进一步出台大的调控政策。

有许多业内人士认为，多轮调控以及利率的不断上调已经将调控政策推到了高点，但就目前国家调整楼市的信心来看，第四次楼市新政的出台只怕是指日可待。而政策之手将有可能直接伸到房地产的源头。对于未来可能出现的再次调控，业内多认为，此次派出规格最高的督查行动，更多地是表明中央决心，而不是政策的预热。据分析，目前上一轮的政策仍没彻底消化，现在关键是要看这几个月的楼市成交量和价格数据，如果达不到预期目标，国家及地方政府的确有可能出进一步调控的手段。