商业地产：二三线城市“可为”与“不可为”

近年来，住宅市场的过热发展终究引来了楼市调控的“热闹非凡”。在多项调控政策的组合发力下，北上广深的住宅市场已经出现下行趋势。

与住宅市场相比，商业地产却一直没有得到长足发展，尤其是在当下一线大城市的商品房市场空间收窄的情况下，二三线城市商业地产的发展潜力越发明显。

“二三线城市将成为中国未来主要的经济增长点之一，商业地产的投资价值较高。而且商业地产抗经济波动性较好，所以一直以来成为房地产商保值举措的首选，一线城市的商业地产泡沫已经出现，二三线城市商业地产的投资价值却逐渐凸显。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《中国产经新闻》记者。

经过多年的发展，全国部分二三线城市已经具备了雄厚的经济基础，而且二三线城市经济发展处在快速增长期，如合肥、宁波等城市的GDP增长速度已经明显超过了国内一些重要城市的发展，然而在经济高速发展的同时，城市商业配套功能却没有完全随之匹配，作为商业发展载体的商业地产越发受到市场的关注。

当前，政策严控之下投资商品房达到资本保值增值的效果已不如从前，且住宅价格高于商业地产的倒挂现象普遍存在，而在国家未来几十年的发展中，城镇化、城市化进程必将成为整个经济增长的重要引擎。开发商与投资者似乎都已嗅到了二三线城市商业地产巨大发展潜力的味道，资本的逐渐转移也将带动二三线城市商业地产的发展。

另一方面，有业内人士指出，一线城市可以利用的土地资源与城市空间渐趋饱和，而二三线城市却大为不同，尤其是二三线城市中心的商业用地容积率仍比较低，开发改造的空间很大，这也为今后的大规模发展埋下了伏笔。

值得注意的是，市场对于二三线城市商业地产的发展并非没有担忧，商品住宅畸形发展的前车之鉴仍然历历在目。

韩长吉认为，部分二三线城市的商业地产的确存在泡沫化现象，房地产贷款方面必须被遏制，不能纵容过多的资金吹大房地产金融泡沫，否则将导致商业地产发展速度脱离正常范围。商业地产理性化的主体是房地产商，所以政府要对房地产商投资商业地产进行理性引导，防止投资过热。

“各地方政府当然欢迎开发商进军城市商业地产领域，但决不能任其肆意发展。” 一位不愿具名的地方政府官员对《中国产经新闻》记者表示，发展超速，投资过热的情况必然推升商铺、写字楼的价格，这会从根本上遏制地方商业的培育与发展，影响到经济全局的发展。

然而，万科北京公司总经理毛大庆对商业地产发展也曾表示，一家商业地产开发企业必须在开发前期做好各项准备，尤其是做好产品的定位，如果连一个项目的主力店应做什么都搞不清楚，就可能会导致项目开发完成后的拆改，造成严重的浪费情况出现。

对于今后二三线城市商业地产的发展前景，韩长吉给出了自己的判断，他认为“十二五”期间，由于产业结构升级，生产制造业大规模内迁，部分二三线城市的实体经济发展将非常迅速，从而带动二三线城市商业地产大幅度增长，预计国内二三线重点城市商业地产发展前景将非常好，不过产业升级也可能导致另一部分二三线城市的实体经济流失从而制约其商业地产的发展。