楼市限购令的变通已凸显各地调控目标的矛盾

1月26日的新国八条细则推行以来，各地楼市走势出现分化。某指数研究院监测最新数据显示，全国35个城市中，京沪杭等17个城市出现环比量价齐升之态势，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨，其中三亚房价环比涨幅达25.85%，广州和苏州等地的房价跌幅则超10%。

　　分化的走势，难辨真伪的数据，与指望用限购令、限价令和保障房来调降房价的人们的预期相距甚远。事实上，市场这种复杂走势，正是各地对楼市调控复杂心态的反映。早在落实新国八条细则之时，各地就不同程度把限价令演绎成限涨令，引发市场一阵唏嘘。近日传闻海口将取消限购令，之后海口相关部门负责人对此进

行辟谣，称海口拟率先叫停限购令系误读，不限购指的是可能对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理。

海口方面的辟谣和澄清在预料之中。目前许多地方量价齐升，甚至部分城市房价环比涨幅超越限涨令目标，中央政府各部门也储备了更多政策以强化市场对政策的可信度。这个时候，地方政府纵然有土地收益下降的压力，但至少不会明目张胆地公开背离楼市调控主基调。何况，中央已把城市住房问题上升到政治问题来看待，这种大环境压缩了各地在楼市调控问题上的自由裁量空间。

那些因土地财政收入下降而导致财政缺口扩大的地方，最现实的选择是争取更多的中央转移支付资金支持，如中央代发地方债的支持、国有金融机构的金融资源支持等。寻找政策变通空间也是可行选择，如通过把普通商品住房与商业地产、旅游地产进行区别，“限购令、限价令”只针对普通商品房，当前各地也确实在或明或暗地进行这样的操作。目前各地日益凸显的商业地产泡沫，反映各地在执行楼市调控中区别对待普通商品房和商业地产是一种普遍现象，并非海口之独创。

不论是限价令异化为限涨令，还是海口这种结构化限购政策，都给人们提出了两大问题：一、在各地楼市出现再上涨苗头时，如何维护调控政策的威信，即如何给市场以可信的允诺。是否需要进一步升级调控，强化地方政府的履责约束；二、如何把捏好调控力度，不至于楼市因调控而失控，出现矫枉过正的局面。

当前楼市调控所涉利益格局十分复杂，中央与地方政府间的利益协调尤为关键。一方面，在土地财政作为地方政府重要财政来源情况下，要求地方政府履行调控职责，很难单凭政策高压来实现，这需要中央政府通过专项转移支付等手段缓解地方政府的财政压力。殊不知，部分土地财政依存度较高的地方政府，一旦楼市调控导致土地财政收入下降，会直接影响到保障房建设，而保障房建设是落实楼市调控目标的主要支撑。另一方面，目前不论是中央还是地方，并不希望房价下跌，一旦房价下跌成为趋势，市场势能很容易令下跌过程失控，从而导致楼市调控政策失灵。

调控以来，各地楼市从普遍量跌价滞到目前部分城市出现量价环比齐升，与各级政府在探索如何平衡“落实楼市调控与把捏调控节奏避免房价失控”有关。这也就不难理解，为何各地限价令变身为限涨令而中央各部委更多采取观望而并未及时强力遏制。毕竟，避免调控矫枉过正是各级政府必须时刻警示的问题；而目前部分城市楼市出现回暖，则似乎向各级调控部门发出信号，楼市调控政策还可以有微幅收紧的空间。这是调控政策不断试错以达到其合意目标的探索过程。

但是，这一平衡目标是任何强大的组织都难以准确把握的。限购令、限价令等干扰市场价格信号和市场交易秩序的政策，注定很难长期维系。当前房价能够在如此高位上坚挺，靠的恰恰是大量投资、投机性需求，以目前绝大多数居民的收入水平根本无力购房置业，即便是月入万元的中等偏上收入者也只能望房兴叹。调控对价格信号和交易秩序的行政“引导”，使得市场各方都不敢在这种环境下贸然行事，而采取走一步看一步的策略。因此，正是因为各利益集团都意识到管理层旨在维持房价稳定不再飙升而非促使其理性回归，开发商才敢于把当前现金流紧张权作过紧日子，并倾向通过各种方法获取资金来支撑局面，而不是加紧销售，清理库存。如果楼市无法获得投资、投机性需求的支撑，当前各地楼市回暖将是昙花一现。

由此可见，当前各地在楼市调控上采取不同程度的变通措施，以减缓限购令、限价令的冲击，表面上是因为财政问题，但其实也是行政调控政策无法驯服市场规律之下的唯一选择。因此，即便用加码调控的办法来提高民众对楼市调控政策的信心，调控者也会面临左右为难的困境，投资投机需求是双刃剑，监管层并不愿看到房价因失去投资投机需求而出现失控性的理性回归。