银行钱紧房贷放款时间延长 典当垫资解燃眉之急

本报记者 刘勇 北京报道

2011年4月21日起，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到20.5%的历史高位。

业内人士认为，存款准备金率的上调使得之前就出现的银行放贷时间延长、额度紧张的现象将持续下去。

一些急等用钱的客户将目光转向了典当、垫资等方法，相关的业务量也增长了10%。

放贷时间延长

据估算，这次存款准备金率上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3750亿元。而今年以来，每月一次的存款准备金率上调频率，直接导致了银行放贷金额的进一步缩水。

民生银行财务顾问杜丽虹向记者表示：“存款准备金率的上调使银行可贷资金更加紧张。目前，北京虽然并没有出现其它地区的房贷停贷现象，但是放贷的时间明显延长。”

伟嘉安捷(微博)投资担保公司市场主管吴昊告诉记者：“目前，从签购买二手房合同到评估，再到完成审批、放款，整个流程之前大约是10到20个工作日，而现在所用的时间是1到1个半月。”

记者了解到，大多数银行对每个月的可贷金额实行监控，如果当月额度用完，那些未审批的客户就会顺延到下个月。这样看来，每月初的机会要大一些。

房产中介工作人员就向记者表示，二手房贷款目前需要通过担保公司向银行提交贷款申请。因为有自己的担保公司，该中介公司的单子都通过自己的担保公司提交，因此可以得到照顾，把单子提前，更快通过审批。如果客户很急的话，也可以办理加急，但需另外加钱。

对于银行放款的缓慢，大多数客户都会耐心等待。此外，由于贷款审批时间延长，造成回款缓慢，因此也有一些急需回流资金的开发商会催银行快点放贷。

目前，货币政策持续从紧已成为趋势。“第二季度准备金率仍然有上调的可能，而随着准备金率上调，加息的手段也会配合使用。第二季度的信贷投放节奏应该和第一季度一样，长期来看，对房贷产生的影响会持续下去。”广发证券银行业分析师沐华向记者表示。

贷款业务议价能力提高

这次存款准备金率上调后，20.5%的法定存款准备金率意味着银行吸收的存款只有79.5%可以用来支持信贷投放，银行的贷款业务议价能力相应提高。

沐华表示：“从放贷的流程来看，不同银行的政策不尽相同。有的银行按提交时间的先后顺序，有的则按定价排序。南方一些银行采取按定价排序的方法，能够接受更高的利率上调幅度的客户将会优先获得贷款。”

但据记者了解，目前北京的银行仍然以提交时间的顺序为准办理房贷业务，并没有明显差异化房贷利率政策。不过，相比首套房的客户，二套房的客户更容易获得贷款。

吴昊表示，银行对于首套房的贷款人的还款能力没有把握，而二套房客户则因为做过按揭，有比较好的信用，银行更放心把钱贷给他们。这与差异化房贷利率并无关系。

转向典当、垫资业务

目前，虽然房贷业务在银行的个贷业务中仍占大头，但是今年以来，在限贷的大背景下，银行房贷业务的状况已经大不如前，额度紧张、放款时间延长的问题一直存在。

中信证券数据显示，3月份，银行新增个人消费性贷款1613亿，推测其中按揭贷款占比有限，银行可能加大消费性贷款投放。

由于放贷时间延长，不少想要卖旧买新的购房人由于急于用钱，为了争取一两个月的周转时间将目光转向了典当、垫资等方法，相关的业务量也增长了10%。据伟嘉安捷投资担保公司介绍，垫资是借款人在等待银行放款过程中选择的一种资金过渡方式，可以通过担保公司或是垫资公司办理业务，垫资公司与借款人签订协议并办理公证，一般3-5个工作日可以放款，最快在借款人递交材料当天即可放款。

4月6日，央行年内第二次加息，五年期以上贷款利率已由5.94%升至6.8%，公积金贷款利率由3.87%升至4.7%。以一笔80万、20年期的贷款为例，借款人使用商业贷款每月要多还402.93元，多支付总利息96701.94元；借款人使用公积金贷款每月要多还354.75元，多支付总利息85140.35元。

在第二次加息后，支付能力强的购房者更多地选择全款，人数增加了一成左右。而且，在二手房买卖中，卖方更愿意接受全款的买方，因此遇到可以全款的买方，卖方愿意在房价上有所让步。

此外，还有一部分人选择提前还款，不过，并不是所有人都适合提前还款。吴昊表示，三类人不适合提前还款。第一类是享受首套房利率优惠的人；第二类是以本息还款方式，并接近还贷末期的人；第三类则是手中已有收益比较高的投资项目的人。

今年以来，限购、限贷、限价等一系列房地产调控政策不断叠加，据世联地产调查数据显示，72%的人认为信贷政策影响比较大和非常大，而这个比例在限购政策影响方面只占到37%。而且，收入越低的人群受到限贷政策的影响更大。可见，限贷政策误伤了刚性需求置业者，对于支付能力较弱者的影响更显著，超过七成的低首付者受到较大影响，尤其对年收入在20万以下的人来说影响更大。

世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩向记者表示：“相对于限购政策来说，信贷政策对于刚性需求的自住置业者影响更大，这造成想买房的购房者受制于信贷政策而买不起房或推迟买房，这实际上与政策的初衷是相反的，打击了无房者和首次置业者的信心。”