一年调控效果不佳 楼市“拉锯”或引第四轮调控

　[提要]三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

4月17日，"史上最严厉"的房地产调控"国十条"出台已经一年，市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间，继"国十条"之后，"国五条"、"国八条"也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。然而，三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

一年调控效果不佳

从4月上旬开始，国务院派出的8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查，再度彰显中央对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露，此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。"中央希望各城市能切实抑制房价过度上扬，如果效果不理想，不排除中央层面有新一轮调控措施出台。"

"国十条"出台至今已满一年，其间又有"国五条"、"国八条"相继登场，在去年的两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上，今年1月的第三轮调控即"国五条"又进一步推行"限购令"，再度强力扼制市场需求。但，撼动的只是成交量，房价却坚挺如故，未见松动，这显然与百姓期望相距甚远。"一年来调控确实不够到位。"督查组工作人员称。

成交量的低迷，被认为是调控至今的主要功效。"限购令的威慑力度还是很大的，严加打压投资需求，让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些特别刚需的楼盘还有一定成交量，高档楼盘基本上是卖不动了。"上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。

然而，据上海房地产研究院综合研究部的部长杨红旭分析，一年来，无论是成交量还是均价，只是涨幅有所收敛。"去年全国新建商品房成交量的增幅是10%，2009年是40%多，市场有所降温。此外，去年成交均价的涨幅是7.5%，2009年则是23%。两个大幅回落，说明调控是有效果的，但问题在于价格并没有得到控制，东部大城市涨幅还是比较大，调控的效果并不是很明显。"

"去年的调控没有达到预期的目标，楼价不跌反升，市场恐慌性购房又再次出现，导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话，我相信还有第四轮。越调控房价越高，也是楼市的一个怪圈，调控确实很难，但不调又不行。"中原地产的项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。

日前，在赴浙江督查时，国土资源部的副部长小苏表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"

　"量价齐跌"是种"假摔"

既已"事关全局"，"好消息"也因缘而来。近日，北京、深圳先后宣布，3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月;每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

然而，这一轮的"量价齐跌"，却被业内人士一致认为是一种"假摔"，通过结构性的推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的"偏远化"是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。

相对易于人为操纵的均价，国家统计局采用的价格指数，被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日，统计局最新发布的数据表明，70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨，但从环比数据来看，有12个城市实现了新建商品住宅环比下降，8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下，北京、上海都只是环比持平。

在黄韬看来，量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观，10月以后才可能出现价格真正的松动。"每一次调控，开发商和政府都会有一段僵持的时间，看谁能坚持到最后。目前双方仍在对峙，如政策不松动，甚而加大力度，政策叠加效应会在年底显现，开发商不得不以价换量，我估计房价可能会下跌10%左右。"