SOHO中国上海扩张 “散卖”策略现摇摆

SOHO中国又买项目了。4月19日，SOHO中国发布公告称，公司于4月13日通过浙江产权交易所，以24.7亿元人民币（下同）的代价收购上海虹口区一地铁上盖地块。就在12天前的4月1日，公司刚刚宣布以16.34亿元收购了静安区曹家渡一地块。

至此，SOHO中国已在上海获得6个项目及地块，其中仅虹桥交通枢纽临空项目是通过公开土地出让方式取得，其余5个项目均通过收购而得，6个项目耗资已超过120亿元。

两年多以前就宣布要到上海“抄底”的SOHO中国董事长潘石屹（新闻 博客），在上海的扩张步伐明显在加速。

加速

资料显示，SOHO中国最新收购的地块位于上海虹口区中心区域，毗邻四川北路商圈，所处位置距离人民广场、浦东新区陆家嘴以及外滩均很方便，轨道交通10号线与4号线在此交会。地块面积28103.3平方米，商办性质用地，总规划建筑面积152032平方米，出让方杭州紫元及上海嘉联各拥有项目公司80%和20%股权。

按照当初杭钢18.52亿元拍卖价格折算，SOHO中国是以33%的溢价率摘牌取得该地块的。如根据地上建筑面积11.21万平方米计算，其楼面地价约为22033.9元/平方米。潘石屹对外表态称，地块位于轨道交通汇集处，因此更利于作为办公使用，预计整体项目到2014年6月进行销售，2015年完工。其中，写字楼预计售价6万元/平方米，商铺售价约为10万元/平方米。

此次收购完成之后，SOHO中国方面称，这一交易符合集团的核心战略，即以收购北京及上海主要交通网络沿线黄金地段商业物业为主。此前该公司获得的上海曹家渡地块，也是商住综合用地。地块面积14832平方米，总规划建筑面积81000平方米。

自2009年潘石屹以东海广场作为“敲门砖“，首次进入上海市场以来，SOHO中国几乎涉足上海市中心的重点区域，项目遍及南京西路、外滩、虹桥枢纽、复兴路、长寿路以及四川北路等黄金商业区。

摇摆

不过，SOHO中国一直坚守的分拆散卖策略，在进入上海后，正在进行调整。原本被认为是“难啃的骨头”的东海广场在一炮打响后，SOHO中国在接下来的外滩项目及复兴中路项目却相继宣布将转为持有，虹桥项目则计划为部分持有。正当业界认为SOHO中国商业模式即将变身时，随后的曹家渡地块却又恢复为全部销售。

从最近的一系列举动看，SOHO中国的业务拓展已经明显倾向上海。潘石屹在接受媒体采访时表示，商业地产的回报率较住宅高近一倍，其中上海项目的回报率通常较北京高出1个百分点左右。

“SOHO中国惯常使用的分拆散卖方式，对于套现金额来说，表现虽然会较高，不过销售手段的如何使用就显得很重要了。”第一上海证券首席策略分析师叶尚志表示，对于公司从事商业地产项目的审视，分布于哪个区域、是否比较集中，以及客户认知程度如何，均是重要的影响因素。“如果打算分拆散卖，销售渠道与客户群体的熟悉度当然越高越好。”

关于商业物业“销售”还是“持有”，始终是开发商业地产的房企都会面临的选择。潘石屹表示，首先要考虑项目的地理位置是否独一无二，其次亦会考虑税收因素，如果税收负担低便可用于销售，但若税收负担较高，则可能选择持有。

不过，从深层次来看，销售或持有对企业现金流有着重要影响。SOHO中国2010年年报显示，期内公司营业额182.15亿元，增长幅度高达145.7%，但其主要利润仍然来自于银河SOHO、东海广场、SOHO嘉盛中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)等销售型物业，而已出租经营的天安南（前门）项目一期则贡献寥寥。

潘石屹对此解释称，当物业渐次落成之后，持有型物业数目会有所增加，且3~4年后进入成熟期时，租金收入粗略估计便可能达到15亿甚至20亿元。按照他的计划，以后销售收入可能会与租金收入达到平衡。与其他开发商将持有物业拟作两三成比例的“保守”相比，这一目标所带来的资金压力不可谓不惊人。

(作者：唐文祺)